аренда недвижимости

Друзья, приветствую. Столкнулся с интересным вопросом после написания одной из статей про фонды коммерческой недвижимости: "Не смущает что вроде как у Паруса не везде индексация аренды рыночная, может и до инфляции не дотягивать?"

Если вы собираетесь инвестировать в коммерческую недвижимость через фонды, у вас может сложиться ассоциация, что недвижимость — это актив, который дорожает вместе с инфляцией, причем дорожает не только сам актив, но и арендные ставки должны расти вслед за инфляцией. Такие ожидания понятны, но не совсем корректны, реальность сильно сложнее. И эту реальность лучше понимать заранее хотя бы на базовом уровне, чтобы потом не было разочарования.

Сначала пара слов о скучном. Инфляция — показатель усредненный. У вас каждый вид товара и услуги может за год вырасти (или даже подешеветь) на какую-то свою цифру: условно, если у вас помидоры подорожали на 50%, это не значит, что бензин подорожал на столько же, верно и обратное, если у вас инфляция 10%, это не значит, что лично ваша потребительская корзина подорожала на те же 10%, у вас скорее всего будут другие цифры.

( Читать дальше )

«Домклик»: выросло количество арендных квартир в крупнейших городах страны.

Медианная стоимость аренды стандартной однушки площадью 35 кв. м. в Москве составляет 67 тыс. руб. в месяц, что в два раза превышает медианную цену в российских городах-миллионниках. На втором месте Питер — 42,7 тыс. руб. На третьем — Казань, где медианная стоимость месяца аренды однушки достигает 30 тыс. руб.

Дешевле всего долгосрочная аренда обойдется в Уфе и Омске — 20 тыс. руб. За последние полгода количество объявлений о сдаче квартиры на «Домклик» особенно сильно выросло в Казани (+135%), Ростове-на-Дону (+85%) и Перми (+80%).

Некоторые владельцы квартир предпочли выйти на рынок аренды из-за невозможности быстро продать объект и нежелания делать крупные скидки.

™️ Домострой (https://t.me/+LV6JI9_tmUExZjUy)

🗞🗞🗞🗞 Собственники просят более высокую цену за свежий ремонт.

Количество квартир, сдающихся в краткосрочную аренду, в России за год выросло на 28% за счет покупателей-инвесторов, заключавших сделки в период массовой льготной ипотеки, и дефицита гостиничного предложения.

Но в условиях сдержанного темпа роста рынка внутреннего туризма конкуренция за арендаторов обостряется. Это сдерживает цены предложения.

#Ъузнал

t.me/kommersant/86490

( Читать дальше )

По итогам июня 2025 года количество квартир, сдающихся в краткосрочную аренду в России, выросло на 28% по сравнению с прошлым годом. В «ЦИАН.Аналитике» отмечают прирост базы на 40%, а в «Островке» — на 67%. Апартаменты теперь составляют 76% от всего инвентаря сервиса, а в некоторых регионах — до 90%.

Основной источник прироста — покупатели-инвесторы, купившие жильё в период льготной ипотеки и получившие объекты в эксплуатацию. Также рынок пополняется за счёт владельцев, ушедших с долгосрочной аренды, и тех, кто не смог продать квартиру на «вторичке».

Однако спрос за год вырос лишь на 2%, что говорит о переизбытке предложения. В «Островке» и OneTwoTrip также фиксируют стагнацию бронирований. Причинами называют замедление роста внутреннего туризма, плохую погоду в июне, проблемы с пляжами на юге и перебои с мобильным интернетом.

В этих условиях конкуренция за арендаторов обострилась. По данным «ЦИАН.Аналитики», в миллионниках средняя стоимость аренды выросла на 13% — до 3870 руб. за ночь. В туристических центрах — на 17%, до 4500 руб. В «Яндекс Путешествиях» рост составил лишь 4%, до 5100 руб. Попов считает, что рост цен в основном объясняется инфляцией и выходом на рынок новых квартир с «свежим ремонтом».

( Читать дальше )

Начнём с общей ситуации:

число объявлений на рынке недвижимости остаётся стабильным. Цены на объекты колеблются в ограниченном диапазоне (1 график).

🪙Теперь разберём рынок по сегментам:

( Читать дальше )

После нескольких лет бурного роста рынок складской недвижимости в Московском регионе перешел к снижению. По прогнозу IBC Real Estate, по итогам 2025 года средняя ставка аренды на склады класса А сократится на 16% — до 10,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Сейчас показатель всё ещё держится на уровне 12,4 тыс. руб., но спрос и загрузка падают.

По данным IBC, за первое полугодие объем арендуемых площадей упал на 35% год к году. Одновременно вакансия выросла почти в 5 раз — до 537 тыс. кв. м. Причины — избыток спекулятивных проектов (49% нового ввода) и отказ e-commerce от лишних площадей, приобретенных в 2022–2023 гг.

Несмотря на давление на ставки, доходность складов сохраняется на уровне 11–13%. Однако девелоперы сворачивают активность: кредиты дорогие, а стоимость строительства выросла до 67,8 тыс. руб./кв. м (+20%).

Аналитики ожидают, что уже после 2025 года рынок стабилизируется: с 2026-го ставки могут расти по 8% ежегодно и достичь 16 тыс. руб./кв. м к 2030 году.

( Читать дальше )

60% арендного жилья в Москве досталось рантье по наследству или в подарок
Основная доля предложения в сегменте столичной аренды жилья представлена унаследованными объектами или подаренной недвижимостью. Доля инвестиционных квартир, изначально купленных под сдачу, составляет лишь 5%

Примерно 60% предложения на рынке арендного жилья массового сегмента в Москве приходятся на квартиры, которые были получены собственником по наследству или по договору дарения. Такие данные содержатся в исследовании «Инком-Недвижимости».

По данным риелторов, примерно треть (35%) предложения съемного жилья в столице занимают «резервные» квартиры — это объекты, которые были куплены впрок (например, для сбережения накопления или для подрастающих детей) и пока не используются и приносят хозяевам доход.

Долю инвестиционных квартир на рынке массовой аренды жилья эксперты оценили в 5%. Это объекты, которые изначально покупались под сдачу. Такое предложение постепенно растет. «Сейчас на рынок найма активно выводят объекты, приобретенные в готовых и строящихся домах на волне спроса, когда льготная ипотека на первичном рынке была доступна всем категориям заемщиков», — отметила заместитель директора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

( Читать дальше )

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости стали привлекательной альтернативой на фоне сжатия ипотечного рынка. По данным аналитиков «Эйлера», к концу I квартала 2025 года объём активов рыночных ЗПИФов превысил 500 млрд руб.: 37 фондов на 315 млрд доступны розничным инвесторам, ещё 13 — на 200+ млрд — только квалифицированным.

Прямые инвестиции в недвижимость за год выросли на 30%, достигнув 422 млрд руб., при этом в рыночных фондах рост составил 53% — до 251,2 млрд руб. Среднегодовая доходность достигла 22,4%. Основной интерес — к готовым объектам коммерческой недвижимости со стабильным арендным потоком; доля жилья не превышает 10%. В I квартале 2025 года управляющие приобрели 288 000 м² коммерческой недвижимости на 22 млрд руб., из которых 19 млрд — склады.


Застройщики также выходят на рынок. «Самолет» запустил ЗПИФ арендного жилья и планирует масштабирование. Всего за 15 месяцев объём жилой недвижимости в ЗПИФах вырос на 85% до 442 000 м², а в 2025 году может быть добавлено ещё 1,1 млн м².

( Читать дальше )

В нормальной ситуации недвижимость окупается арендными платежами (если сдавать) за 10 лет. В России сейчас это 18-22 года.

В чём дело?

Аренду не субсидируют. Если нет своих денег на аренду — то и не снимают.

А покупку субсидируют. Вот и загнали цены вверх.

Это ненормальная ситуация.




Добавьте посту до 15 плюсов, если он достоин первой страницы. Стоит подписаться:
smart-lab.ru/my/master1/ почитайте, кстати.