ПИК СЗ

Почему акции ПИК могут продолжить дальнейший рост на 50-100% в год? И почему акции ПИК и Самолет растут, а ЛСР и Эталон нет?

Многие удивляются почему акции ПИК выросли за год на 200%, акции Самолет на 300%, а акции других девелоперов ЛСР и Эталон не растут.

Год назад я внимательно изучал бизнес девелоперов и рынок недвижимости. Анализировал с позиции покупателя и с позиции будущего – чей подход более прогрессивный, способен на масштабирование строительства, низкие издержки, быстрое строительство. И стало понятно, что акции ЛСР и Эталон могут надеяться только на рост стоимости недвижимости, а ПИК и Самолет будут расти вне зависимости от этого. Поэтому инвестировал в эти акции и благодаря им в среднем по дивидендному портфелю заработал 145% дохода за последний год.

Например, такое очевидное отличие. Неэффективные застройщики, особенно небольшие, с момента покупки участка до момента ввода в эксплуатацию тратят 3 года на проектирование и согласование, 3-4 года строительство и еще 1 год, чтобы допродать все оставшиеся квартиры. Представьте, целых 8 лет может пройти с момента инвестирования капитала в участок до момента, когда полностью раскроется эскроу счет, деньги вернутся застройщику и отразится вся прибыль в отчетности! Понятно, что эскроу счет раскрывается поэтапно, понятно, что банк может выдать кредит, учитывая проданные квартиры. Но такие реальные сроки у неэффективных застройщиков. У более эффективных ЛСР и Эталон этот срок сокращается до 4-5 лет. У Самолета до момента ввода в эксплуатацию первого дома на участке от 3 лет. У ПИК от 2 лет по текущей технологии и меньше 1,5 года по новой модульной. Получается у ПИК оборот капитала может быть в 3-4 раза быстрее обычных застройщиков.

Мы провели онлайн-конференцию с Группой компаний ПИК

Представляем ключевые заметки:

🔹 ПИК вышел за пределы девелопмента, видит себя технологической компанией. Направления KVARTA и UNITS могут вырасти в разы: нет других игроков, но есть огромные возможности

🔹 UNITS — строительство модульных домов. Скорость (2,5 недели vs 1-2 года) и минимальная зависимость от ситуации на рынке рабочей силы – ключевые особенности. Выход на 2 млн кв. м в год приведет к снижению себестоимости на 30%.

🔹 KVARTA — риэлтерские услуги. Рынок отличается низким уровнем цифровизации (менее 1% сделок — онлайн). Рост выручки 100% кв/кв, сохранение трёхначного роста в 2022 году.

🔹 Выручка от девелопмента, строительства и fee-development будет расти в год на 75-100+ млрд руб. в год. Причины: региональная экспансия, выход в бизнес-класс (сентябрь 2021г.) и премиум-класс (2022 г.).

🔹 Земельный банк позволяет оперировать 7 лет (21,5 млн кв.м., +30% с начала года); в моменте покупать ничего не надо. Земельный рынок разогрет.

Мы видим интересными бумаги ПИКа, которые полностью отыграли просадку предыдущих сессий и переписали исторические максимумы. Рост бумаг идет уже 2 месяца, но при этом ощущения перегретости нет; скороее, налицо повышенная перекупленность бумаг, которая уже никого из инвесторов не удивляет. Кроме того, рост котировок позволяет претендовать ПИКу на включение в индекс MSCI Russia по итогам ноябрьской ребалансировки.

Мы видим среднесрочно интересными бумаги ПИКа по причине ожидания включения в индекс MSCI Russia с потенциалом роста 8-10% на горизонте 1-2 месяца.

Данная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в ней, могут не соответствовать Вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям (ожиданиям). Определение соответствия финансового инструмента либо операции Вашим интересам, инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и уровню допустимого риска является Вашей задачей. АО «ИК «РИКОМ-ТРАСТ» не несет ответственности за возможные убытки в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данной информации, и не рекомендует использовать указанную информацию в качестве единственного источника информации при принятии инвестиционного решения.

Подход к формированию портфеля из дивидендный акций, которые имеют потенциал увеличения дивидендов в будущем, показал отличный результат – 140% за последний год и 200% за 2 года.

В портфель не добавлял компании, которые совсем не платят дивиденды, так как их будущее сложно прогнозировать — даже в случае успеха они могут так и не начать платить дивиденды. А также не добавлял компании, которые платят дивиденды, но потенциал развития бизнеса не внушает уверенности.

В итоге сформировался портфель акций:
ПИК — 23,1%
Самолет — 19,7%
Северсталь — 14,2%
ММК — 10,0%
НЛМК — 6,8%
Сбер — 6,5%
Лукойл — 6,1%
Норникель — 2,9%
Фосагро — 2,6%
Газпром — 1,9%
Алроса — 1,8%
Магнит — 1,4%
МТС — 0,8%
Акрон — 0,8%
Черкизово — 0,5%
Сегежа — 0,3%
Татнефть — 0,2%
ВТБ — 0,1%
АФК Система — 0,1%
ЛСР — 0,1%.

Средняя текущая дивидендная доходность– 10%.
Что в дивидендном портфеле делают Самолет, Сегежа и АФК Система? По Самолету была див. доходность больше 5%, когда я начал покупать акции, сейчас за счет роста меньше, но на горизонте 2-3 лет дивиденды должны догнать стоимость акций и вырасти до 5%. По Сегежа будет дивидендная доходность 5% за 2021 год. АФК Система присутствует по минимуму с потенциалом увеличивать дивиденды.

📊 Цены.

Забавно, как эта позиция перешла из «плюсов» в «минусы» за время нашего разбора тройки отечественных девелоперов. Тем не менее это так. Рекордный рост цен на недвижимость замедлился и в скором времени может полностью остановиться.

Причинами являются сворачивание льготной ипотеки, которая все это время оставалась драйвером рынка, а также возвращение размера ипотечного платежа на допандемийный уровень (писали об этом здесь). По сути, цены перешагнули определенную психологическую границу, после которой обычно говорят: «Ну вот, мы опоздали с покупкой», — и отказываются от сделки.

Короче говоря, мы считаем, чтоцены в ближайшее время перейдут в боковик. Соответственно, отчетности девелоперов больше не будут такими красочными, рост цифр будет обеспечиватьсяростом объемов строительства, а не ростом цен на недвижимость. Кстати, примерно такой же точки зрения придерживается

Когда говорят про акции роста, многие представляют акции типа Virgin Galactic и Tesla или среди российских — Yandex. Это компании, которые не платят дивиденды, чистая прибыль отрицательная или совсем немного положительная (намного меньше, чем капитализация) и продукция которых модна среди нового поколения.

Но кто такие настоящие акции роста?

Очевидно те акции, которые имеют значительные преимущества среди конкурентов, которые открывают качественно новые рынки или продукты, и самое главное акции которых способны сильно расти в будущем.

А если акции уже выросли и уперлись в потолок, то как они тогда могут быть акциями роста?

Например, начнем с Tesla. Конечно электромобили – это огромный растущий новый рынок. Но стоимость Tesla в январе уже достигла 870 млрд долл. Это уже дороже стоимости всех других крупных производителей автомобилей. Хотя другие более крупные производители тоже проснулись, стали создавать электромобили и у них немало ресурсов, чтобы составить конкуренцию. Например, в Китае Tesla уже проиграла доминирование на рынке, а в США с трудом удерживает доминирование, но доля Tesla среди производителей электромобилей сокращается. В результате вопрос – в чем тогда будет дальнейший рост акций Tesla если стоимость компании уже как будто только Tesla производит все автомобили в мире, хотя это далеко не так и в будущем врядли будет правдой? Будет производить электросамолеты? Но пока никаких новых таких продуктов нет. Про дивиденды конечно не говорим, похоже, что и через десятки лет дивидендов тоже не будет.

По результатам презентации стратегии развития ПИК, конечно, у меня было много вопросов. И я не мог не воспользоваться возможностью задать эти вопрос на вчерашнем диалоге BCS c ГК ПИК.


Вопросы к ПИК и ответы Вице-президента ПИК Юрия Ильина:

— Многие компании сейчас строят крупные экосистемы. И многие ожидают, что именно ПИК построит экосистему в отношении недвижимости. При этом ПИК планирует отделять экосистему Kvarta и бизнес UNITS. По идее получается разделение направлений. В чем выгода от такой стратегии?

Стратегия направлений Kvarta и UNITS идут в рамках ПИК. Для того, чтобы оценить их выше, для максимизации акционерной стоимости они будут отделены. Но ПИК продолжит работать с этими компаниями. Kvarta также планирует выходить в другие страны. Kvarta уже работает на Филиппинах (сайт kvarta.ph).

— ПИК Брокер мог получать хороший доход в условия роста цен. Но если цены на недвижимость стоят на месте или даже немного падают в чем стратегия бизнеса выкупа квартир? Получать 3% с разницы цены квартиры?