недвижимость

Этот вопрос актуален не только для владельцев недвижимости с точки зрения того, стоит ли продавать недвижимость на выросшем рынке, но и для инвесторов в строительные компании (ПИК, Самолет, ЛСР, Эталон).

Если читать последние комментарии аналитиков можно встретить крайне разные мнения. Кто-то пишет, что цены на недвижимость перегреты, всё рухнет после отмены льготной ипотеки, а кто-то верит, что рост на 20% в год может продолжиться.

Чтобы понять куда движется рынок дальше, разберем3 основные причины роста цен на недвижимость в России на 40% за последние 2 года:

1. До этого 10 лет рынок недвижимости почти не рос (рост был намного меньше инфляции). С 2009 до 2019 года инфляция в рублях в РФ составила 92%, при этом цены на недвижимость выросли на 20%. Обычно для экономики норма если цены на недвижимость растут примерно на размер инфляции. Если происходит сильное отставание, то рано или поздно это может компенсироваться.

( Читать дальше )

China Evergrande Group является вторым по величине девелопером в стране и продает активы для повышения платежеспособности. В ходе обсуждения обремененного долгами застройщика в августовском финансовом прогнозе Elliott Wave Financial Forecast упоминалось, что цена акций China Evergrande упала на 84% (по состоянию на 2 августа) с пика 17 октября. Издание также упомянуло облигации застройщика и показало этот график:
График показывает, что цена 8¾% долларовых облигаций Evergrande в июле упала до 39 центов за доллар. Почти месяц спустя (31 августа) Bloomberg опубликовал статью под заголовком «Evergrande отмечает риск дефолта из-за кризиса наличности; облигации падают». Вот отрывок:

China Evergrande Group предупредила, что она рискует объявить дефолт по займам, если все ее усилия по привлечению денежных средств потерпят неудачу, что вызовет недовольство инвесторов в облигации самого долгового девелопера в мире. «У группы есть риски невыполнения обязательств по займам и судебных разбирательств, выходящих за рамки ее обычной деятельности», — заявила компания из Шэньчжэня во вторник в отчете о прибылях и убытках. «Акционерам и потенциальным инвесторам рекомендуется проявлять осторожность при работе с ценными бумагами группы». Компания заявила, что изучает возможность продажи долей в своих перечисленных подразделениях по обслуживанию электромобилей и недвижимости, а также в других активах, а также стремится привлечь новых инвесторов и возобновить заимствования. Тем не менее, резкие скидки на быструю продажу квартир снизили рентабельность, что помогло снизить чистую прибыль на 29% до 10,5 млрд юаней (1,6 млрд долларов) в первой половине года, в соответствии с более ранним предупреждением о прибыли… Облигации Evergrande упали до новых минимумов, поскольку уверенность инвесторов в его способности погашать долги продолжала падать. В то время как заимствования сократились, общие обязательства, включающие в себя счета поставщиков, выросли до 1,97 трлн юаней, что является почти рекордным значением.

перевод отсюда

( Читать дальше )

Сегодня Самолет провел конференц-колл с инвесторами, на котором прозвучала интересная мысль по поводу роста цен на жилье. 

Что думает Самолет по этому поводу?

По мнению компании, покупатели с масс-маркета оценивают стоимость недвижимости не в реальной цене, а в размере ежемесячного платежа по ипотеке.

Поскольку была введена льготная ипотека, а срок кредита увеличен до 20 лет, данный показательв прошлом году сильно просел. Сейчас ежемесячный платёж сравнялся со значениями прошлого года.

Соответственно, ещё остаётся запас роста, но он в диапазоне не 30-70%, а 10-20%.

Что это значит?

Период агрессивного роста цен подходит к концу, финансовые показатели девелоперов в 2022г будут подвержены влиянию не роста цен, а объема вывода нового жилья на рынок.

В этой связи, основными бенефициарами сложившейся ситуации будут Самолёт и ПИК как два девелопера, наращивающие количество новых проектов.

Больше инфы в нашем канале в тг

Это было нежилое помещение в цоколе многоквартирного 16-этажного дома.

В нем изначально была проблема: посередине офиса торчали две раздельные стены. Его никто не покупал поэтому.

Я увидел в этой проблеме возможность заработать: разделить помещение на 2, одно продать, а второе оставить себе бесплатно в подарок.

Так и сделал.

Привел всю математику раздела офиса: стоимость покупки, документации от кадастрового инженера, перегородок, электрики, установки дверей, за какую ставку сдавать в аренду, каковы налоги при продаже и за сколько в итоге продал одно из разделенных нежилых помещений.

Согласно индексам Case-Shiller, цены на жилье в 20 крупнейших городах Америки в июне резко выросли на 19,08% г/г по сравнению с 17,14% в мае, превзойдя ожидания 18,6%, темпы являются рекордными, они даже превзошли пузырь на рынке жилья в 2005-2006 году.
Цена в Фениксе сейчас выросла почти на 30%, затем следуют Сан-Диего, Сиэтл, Сан-Фран, Тампа, Даллас, Майами, где цены выросли на 20%. Между тем, Шарлотта, Кливленд, Даллас, Денвер и Сиэтл достигли рекордных результатов за 12 месяцев.

( Читать дальше )

Вот «что происходит, когда предмет потребления становится предметом инвестиций»
На одной из новостных/ток-радиостанций в моем районе часто запускается реклама, которая звучит примерно так: «Я покупаю всевозможные дома: большие и маленькие дома, заброшенные дома, дома, лишенные права выкупа, дома «мой арендатор не будет платить за аренду»...» — и так далее. Спикер говорит, что он инвестор в недвижимость, и сообщает свой номер телефона. Подобные спекуляции недвижимостью помогают поднять цены на жилье по всей стране. Действительно, 27 августа главный инвестиционный директор финансовой компании сказал CNBC: «Мне жаль людей, которые купили в течение последнего года, потому что они заплатили очень завышенные цены». Главный специалист по инвестициям упоминает, что если покупатель делает первичный взнос 5%, а цены на жилье откорректируются на 10%, капитал «в основном обнуляется». Итак, какова вероятность того, что недавние покупатели жилья почувствуют финансовые трудности в ближайшее время? Что ж, вполне возможно, что бум домовладения продлится еще какое-то время. С другой стороны, если история является ориентиром, то «провальная» часть уравнения может оказаться впереди. Роберт Пректер объясняет с помощью этого графика и комментариев из своей знаменательной книги Социономическая теория финансов:

( Читать дальше )

Несмотря на резкое падение настроений строителей, после неожиданного падения в июне «из-за беспрецедентного скачка цен» ожидалось, что незавершенные продажи жилья присоединятся к продажам как нового, так и существующего жилья с небольшим отскоком в июле. Но это было совершенно неверно, поскольку незавершенные продажи жилья в США за июль упали на 1,8% м/м (против прогноза +0,3% м/м), в результате чего продажи в годовом исчислении упали на 9,5%. Это второе подряд месячное снижение незавершенных сделок по продаже жилья ...
Напоминаем, что в отличие от продаж существующего жилья, которые рассчитываются при закрытии контракта, индекс незавершенных продаж жилья основан на подписании контрактов. «Рынок, возможно, начинает немного охлаждаться, но на данный момент предложения недостаточно, чтобы соответствовать спросу со стороны потенциальных покупателей», — говорится в заявлении главного экономиста NAR Лоуренса Юна. «Тем не менее, запасы медленно растут, и покупатели должны начать видеть больше вариантов в ближайшие месяцы». Незавершенные продажи жилья отбились от тренда продаж нового и существующего жилья в июле ...

( Читать дальше )

Продолжаю воскресные публикации графиков предложения недвижимости по данным Циана. На сегодня ситуация с квартирами в Москве выглядит так:


Феерический рост предложения тормознулся. Не думаю, что это надолго.


Предложение аренды продолжает снижаться. Видимо, это какая-то особенность (или проблема) Циана. Еще пару месяцев помониторюю. Там видно будет.

Из интересного:

Рост цен на недвигу этой осенью ждут 24% опрошенных на irn.ru:



Греф тоже против роста. А ты что думаешь на эту тему?

Неоднократно в этом году звучала идея от чиновников о постройке нового/ых города/ов и переноса туда столицы. Вот сейчас идею Шойгу поддержала Абрамченко:
Куратор Сибири поддержала идею Шойгу о постройке новых мегаполисов :: Политика :: РБК (rbc.ru)

Хотелось бы поговорить о последствиях этого шага для Москвы и РФ в целом.

В качестве официальных плюсов такого шага заявляется следующее:

а) развитие страны и выбранного региона;

б) уменьшение перенаселенности Москвы.


В качестве неофициальных плюсов могут быть:

а) удаление федеральной власти от большого количества народа, в том числе от недовольных;

б) удаление новой столицы от условно враждебных границ, что повышает время реагирования; 

в) повышение качества жизни чиновников при строительстве высокотехнологичного продуманного города (качество инфраструктуры, дорог, жилья итп).


При этом есть опыт Казахстана. Там тоже перенесли столицу из Алматы, которая около Киргизии, почти что в центр Казахстана — в Нурсултан (Астану). 

( Читать дальше )

Ожидайте дефляцию цен на жилье в США очень скоро. Прежде чем объяснять почему, давайте начнем с заголовка Wall Street Journal всего месяц назад (22 июля): «Средняя цена на жилье в США достигла нового максимума в июне». В более свежих новостях говорилось о замедлении продаж новых домов, однако цены по-прежнему остаются высокими, согласно некоторым местным заголовкам (The Orange County Register, 18 августа): «Рынок жилья достиг рекордной цены, несмотря на признаки стабилизации». Средняя цена на жилье в Южной Калифорнии в июле составила 681 750 долларов, а в прошлом году она росла в среднем почти на 2 000 долларов каждую неделю. Вот еще один пример (Austin American-Statesman, 19 августа): «В то время как цены продолжают расти, продажи домов в Остине замедлились».
Однако, согласно ключевому коэффициенту, рост цен на жилье, скорее всего, приведет к развороту. Этот график и комментарии к августовскому Elliott Wave Financial Forecast дают представление:

( Читать дальше )