Рынок недвижимости РФ – будет ли дальнейший рост или падение?

Этот вопрос актуален не только для владельцев недвижимости с точки зрения того, стоит ли продавать недвижимость на выросшем рынке, но и для инвесторов в строительные компании (ПИК, Самолет, ЛСР, Эталон).

Если читать последние комментарии аналитиков можно встретить крайне разные мнения. Кто-то пишет, что цены на недвижимость перегреты, всё рухнет после отмены льготной ипотеки, а кто-то верит, что рост на 20% в год может продолжиться.

Чтобы понять куда движется рынок дальше, разберем3 основные причины роста цен на недвижимость в России на 40% за последние 2 года:

1. До этого 10 лет рынок недвижимости почти не рос (рост был намного меньше инфляции). С 2009 до 2019 года инфляция в рублях в РФ составила 92%, при этом цены на недвижимость выросли на 20%. Обычно для экономики норма если цены на недвижимость растут примерно на размер инфляции. Если происходит сильное отставание, то рано или поздно это может компенсироваться.

2. Сильное снижение ставки ипотеки до 7% (ставка льготной ипотеки была еще ниже).
Ипотека стала главным импульсом, который придал ускорение компенсации неравенства первого фактор. Многие старались взять ипотеку пока ставки еще были доступны.

3. Введение эскроу-счетов из-за чего сократилось количество мелких ненадежных застройщиков, крупные застройщики перестали демпинговать, сократился объем строительства жилья.

Когда кто-то начинает спекулировать на тему того, куда будут деваться все объемы строящихся сейчас новостроек, и утверждает, что цены на недвижимость рухнут, почему-то забывает тот факт, что строительство жилья сейчас даже ниже, чем несколько лет назад, и данные объемы недостаточны, чтобы заменять устаревающее жилье в очень плохом состоянии. Фактически средний возраст жилого фонда продолжает стареть.

Возникает вопрос остались ли еще эти факторы, которые способствовали росту цен на недвижимость:

— Отставание цен на недвижимость от инфляции в целом выровнялось, хотя остается еще небольшой запас.

— Ставка по ипотеке выросла по мере увеличения ставка ЦБ, но ставка ипотеки лучше чем несколько лет назад, новая льготная ипотека актуальна для регионов и для семей с ребенком, но в целом в 2022 и 2023 году ЦБ может снова немного снизить ставки, когда инфляция стабилизируется (сам ЦБ прогнозирует рост ставки до 7% и снижение обратно в течение 2-3 лет до 5-6%).

— На рынке застройщиков происходит консолидация и увеличение объемов строительства, но объемы все равно не выше тех, которые были раньше.

Прогноз в отношении рынка недвижимости:

— Цены на недвижимость не будут сильно расти, фактически рост уже частично затормозился с 1 июля 2021. Дальше рост на ближайшие 5 лет будет происходить на значения меньше инфляции.

— Ощутимого падения цен на недвижимость не будет. Если посмотреть график цен на недвижимость в РФ за 20 лет, то увидите, что в отличие от других стран обычно на рынке РФ максимум были падения цен на 5-20% (во время финансового кризиса, которого фактически сейчас нет), в Москве колебания были больше, в Подмосковье и других регионах любое падение восстанавливалось быстрее, на первичном рынке падения были более сглаженные. Это связано с тем, что инфляция в рублях слишком большая и исторически покупатели не готовы сильно сбрасывать текущие цены, воспринимая недвижимость как хороший вариант сохранения капитала даже во время кризиса.

— Рынок недвижимости всё больше будет разделяться в ценах на две категории: старое устаревшее жилья (стоимость которого будет стагнировать) и качественное новое жилье или элитное жилье (стоимость будет расти больше, чем 1 категории).

Если посмотрите цены на недвижимость в Европе и США, то заметите интересную особенность: новое жилье стоит намного дороже старого (часто в 2-3 раза дороже подобного жилья в той же локации). Почему? Потому что старое жилье скоро нужно будет подвергать реновации (за которую платят все жители или берут кредит) и даже после реновации стоимость ниже, чем нового (так как старое жилье не будет существовать также долго как новое, качество хуже, энергоэффективность ниже, его цена с каждым годом все больше снижается по отношению к новому).

В РФ эта разница намного меньше, наверное потому что многие дома особенно мелких застройщиков раньше были не такие качественные. Но крупные застройщики постепенно меняют концепцию жилья. Начал этот процесс ПИК, который стал строить дворы без машин, отдельные парковки, подъезды на уровне земли, нормальный ремонт самой квартиры, скрытые кондиционеры по фасаду и прочие элементы, которые ранее были присущи бизнес сегменту, а не обычному эконому. Самолет и постепенно другие крупные застройщик начали копировать подход ПИК. И разница цен на новое и вторичное жилье увеличивается. Например, сравнил цены одного дома ПИК ближе к центру Москвы около м. Дмитровская: 2-х комнатная квартира 58м2 с заселением до конца года у ПИК стоит 20 млн руб. Примерно такая же квартира вторичка рядом с ремонтом в панельном доме и свободная прямо сейчас – 17 млн руб. Уже разница 15%. Эта цифра может постепенно увеличиваться. Где-то в Латвии, Эстонии, Польше (где много жилого фонда наследия панелек Советского Союза) квартира в новом доме может стоить 100 тыс евро, а в соседнем старом панельном доме 50 тыс евро.

Как на этом заработать?

— Компании крупных застройщиков имеют хороший потенциал на фоне консолидации отрасли и способны увеличивать свой бизнес и платить дивиденды даже если рост цен будет минимальным.

— Если у вас есть старая квартира в плохой локации, то сейчас хорошее время продать её на фоне выросших цен и пока еще неплохого спроса. Не стоит надеяться, что малоликвидная недвижимость будет расти в цене дальше, скорее будет стагнация цен на подобные объекты.

— Цены на квартиры выросли, а стоимость аренды нет. Хотя небольшое оживление летом на рынке аренды произошло. С точки зрения инвестиций старая недвижимость в РФ не так интересна, только если ради сохранения капитала, оплата аренды будет по сути компенсацией стагнации цен старой недвижимости ниже инфляции.

Именно акции застройщиков стали основными в моем портфеле за счет того, что их котировки выросли более чем на 100% за последний год.