ипотека

Держать деньги в банках становится невыгодно, но недвижимости от этого мало профита

Никогда еще в новейшей истории России ставки не были так низки. Что в очередной раз возрождает надежды владельцев недвижимости сорвать депозитный джекпот (объем вкладов населения превысил 30 трлн. руб.).

Они об этом куше (или кэше) с вожделением мечтают уже лет десять, да все что-то им не везет. За исключением двух-трех месяцев 2014 года, когда вкладчики действительно в панике снимали средства и перекладывали в «реальные активы», существенных кейсов по перетоку денег из банков в недвижимость не было. Подробнее о причинах я писал тут.

Но возможно в этот раз все будет по-другому? Ведь 3-4% по депозитам – совершенно новая реальность для российских вкладчиков. И нервы у многих уже не выдерживают и они ищут, куда бы припарковать свои кровные. Может недвижимости все-таки что-то обломится?

( Читать дальше )

 Всем привет. Недавно наткнулся на статейку, где человек советует при помощи ипотеки зарабатывать, копить на депозит для торговли. Копим на первоначальный взнос, находим подходящую квартиру, которая с горизонтом в год — полтора при хороших условиях и локации подорожает на 20-25%. Затем продаём её, платим налог, потому что не прошло 3 года, остальное — профит (если есть риелтор, то ему тоже придется заплатить). Срок ипотеки максимальный, чтобы был низкий платеж. Ставка 7-8.5% примерно. 
 Гугл говорит, что банки могут вставлять палки в колеса, если покупатель вашей ипотечной квартиры тоже будет её брать в ипотеку. Могут влупить комиссию, если будет браться ипотека в другом банке, могут отказать покупателю, если не понравится его доход. Как будут потом банки на вас смотреть, если вы берете ипотеку каждый год? И тд, и тп.  
 Вопрос- кто-нибудь таким занимался, есть ли опыт в этом? Насколько это реально? Как трудно найти покупателей на такие квартиры? Какие-то практические советы может будут у вас.

Комментарии, типа «Бетон отстой, ипотека для нищебродов» можете оставить при себе, если нечего больше сказать. 

Очередная тема про ипотеку и жильё терзает ветку смартлаба… Выгодно или нет, шанс или разводняк… Упадут цены или нет...

Начнём с последнего, упадут ли цены или ещё вырастут. Ок, в чём будем мерить цены?! Золото, доллары, рубли? У золота у самого цена есть, она в долларах одна, а в рублях другая… Где мерило?! Давайте в рублях рассуждать… ЦБ прекратит штамповать это дерьмо?! Ну допустим… И что на выходе мы получим?! Вы поймите други, Россия — это колония, она же бензоколония. Лучшее качество раба — трудолюбие. Раб с деньгами — это плохой раб, это потенциальный инвестор. Невыгодно в колонии иметь таких. Народ должен работать и лучший способ его заставить делать это — ежегодно, ежемесячно, еженедельно переписывать ценники! Выросла цена, значит вчерашней зарплаты уже мало, лезешь в кредит, больше работаешь. Необходимое условие всего этого безобразия — рост денежной массы. И там уже похрен как эта масса распределяется среди населения, цены вырастут, даже если большинство не почувствует прибавки этой массы в собственном кошельке. Ведь энергия не исчезает и не создаётся, она переходит из одного состояния в другое… Напечатанные деньги всё равно будут потрачены с вашей помощью или без. А в недвижку запираются все крупные суммы страны, потому что остальные потребности у этих людей удовлетворены, люди то понимают, что ценности у денег нет, ценность представляет то, что на них купить можно, деньги — нифига не самоцель. Покупка недвижки в стране, где цены всё время растут, а нац валюта в которой ты получаешь зарплату представляет из себя плавающий в проруби кусок Г, не самая плохая идея. Более лучшая идея — переезд в страну, не являющуюся рабом, в ту, которая на таких как наша паразитирует. Но это уже некст левел для детей консервативных коррупционеров чётко понимающих расклад карт и знающих лично крупье за этим игровым столом. 

( Читать дальше )

Сколько времени наблюдаю на СЛ за мнениями про недвижку и все всегда кричат, что будет жопа, эти квартиры никому не нужны, куда растут цены и т.д. А ведь тут вроде как трейдеры и должны уметь пользоваться аналитикой и историческими данными на примере других стран.

Сейчас в России уже который год падают реальные доходы населения и цены на недвижку все равно растут. С помощью господдержки, льготной ипотеки и т.д., не важно. Это исходные данные. 

Возьмем 2 противоположных варианта развития событий. Сейчас не будем оценивать вероятность их наступления.

1 вариант. У нас всё становится хуже, начинаются протесты, митинги и наступает украинский сценарий. Соответственно смотрим цены на недвижку в Украине, например, в Киеве.  http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html
Что мы видим? После событий 2014 года, то есть за 6 лет, недвижка выросла более чем в 2 раза! Понятно, что в гривнах. Ну так и ипотеку вы сейчас не в долларах берете. 

2 вариант. В России растет экономика, реальные доходы населения растут. Не знаю как они это сделают, но представим. Доходы у населения появились, соответственно, у многих появляется возможность ипотеку взять или за нал купить квартиру. Спрос увеличивается, а за ним и стоимость. И в этом варианте тоже рост цены недвижки!

( Читать дальше )

Ипотечка бурно прёт в июле, так что сидельцам на кэше вряд ли грозит счастье увидеть снижение цен. Основные факторы сказочной прухи — это рекордно низкие ставки ЦБ, льготная ипотка и отложенный спрос после коронакризиса. 

👉выдано в июле 128,8 тыс ипотек на сумму 319,6 млрд руб
👉+15%м/м и +37%г/г
👉Общий долг +13,8%г/г до 8200 млрд руб.
👉Средняя ставка = 9% — рекордный минимум
👉Средний срок кредитам = 200 мес — рекордный максимум
👉Доля рефинансирования в июле 10% (в июне 17%) — данные ОКБ

Пока тренд благоприятный для девелоперов и неблагоприятный для «сберегателей», которые копят на квартиру. 
Интересно конечно что потом будет с банками и с возвратами, когда что-то сломается и ставки скакнут вверх. Хотя кто знает, может ставки ЦБ 10%+ навсегда остались в прошлом. Что думаете?😁

Рынкам не понравились протоколы ФРС, и это видно по реакции рынка, SP500 упал на -0.4%. 

На что, я, хотел бы обратить внимание.

1. ФРС снизила прогнозы роста, и это снижение прогноза учитывает дополнительный стимул QE. короче: QE не достаточен для целевого прогноза. Ожидания роста ВВП будут ниже. Это признал Пауэлл.

Вывод:  очевидно, что улучшений в 3 квартале перед выборами, ждать вообще не стоит.
SP500 вялый рост, или коррекционное поведение Сентябрь Октябрь Ноябрь.

2. Рынок жилья находится в очень хорошей форме. Ну тут ФРС постарались, и план выполнили, другими словами, при росте безработицы на 15% они умудрились закрыть глаза и смягчить условия ипотеки. Это они сами доводят до ручки, выдавая кредиты тем, кто изначально их отдать не сможет, при этом, собственник, который сдает жилье в аренду, также не может пересдать жилье, выселить неплательщика, согласно закону, о пандемии.  Вывод: подсказка, итоги 2008 года,  но ФРС понять можно, у них цель, держать низкие % ставки, или ужесточение условий кредитов которые создадут нагрузку на домохозяйства, а им это надо?  а там и так цены на газ уже на 50% выросли, а сними и коммунальные платежи, а зима то близка.

( Читать дальше )

Сокращенное первичное публичное размещение акций может быть признаком того, что реальность наступила.

Раньше в Европейском туре участвовал профессиональный гольфист из Швеции по имени Никлас Фаст (произносится как Быстрый). Он был настолько медленным игроком, что его прозвище в туре было Notso. Я думал об этом сегодня, когда читал о событиях в сфере IPO.

Quicken Loans, крупнейший поставщик ипотечных кредитов в США, стремится привлечь капитал с рынков с помощью первичного публичного предложения (IPO). Первоначально планировавший продать 150 миллионов акций по цене от 20 до 22 долларов за акцию, получив около 3,3 миллиарда долларов, Quicken, согласно статье в FT, теперь решил продать 110 миллионов акций по цене около 18 долларов за акцию. Это принесет «всего» 2 миллиарда долларов. Почему сниженная цена и размер?

Это может быть признаком того, что потенциальные инвесторы Quicken обеспокоены перспективами экономики США, особенно рынка жилья, где миллионы людей изо всех сил пытаются обслуживать свой ипотечный долг. Как показано на диаграмме ниже, ценные бумаги с ипотечным покрытием стабильно отстают с 2016 года. Это, безусловно, еще одно свидетельство того, что, хотя фондовый рынок кажется сильным, это иллюзия, созданная лишь несколькими крупными технологическими компаниями. Подавляющее большинство рынка (то есть экономики) испытывает трудности.

( Читать дальше )

По нормам Ислама нельзя за деньги покупать деньги.
В Арабских Эмиратах в банках берешь допустим 100 тыс, 100 тыс и верни, без наценок, без процентов и т. д. 

Классическая ипотека с судным процентом недоступна.
Но что интересно, есть Исламские кредиты. Кредиты становятся совместным предприятием банка и заемщика, в классической финансовой трактовке напоминая прямые инвестиции.
Можно выделить три основных схемы халяль ипотеки:

1. Аренда (иджара) с последующим выкупом. По структуре сделка похожа на обратный лизинг. Как правило, каждый год в начале апреля кредитор пересматривает арендную плату, согласуя ее со среднерыночными ценами. Клиент может выкупить недвижимость в любое время по балансовой стоимости. По данным Islamic Mortgages, большинство продуктов на английском рынке работают по этой схеме.
2. Отсроченные продажи (мурабха). Кредитор приобретает недвижимость (например, за 100 000) и продает клиенту по более высокой цене (например, 125 000) с выплатой долями. Обычно такие сделки проводятся на длинный срок и становятся выгодными благодаря инфляции.
3. Нисходящая доля (мушарака), когда кредитор и клиент совместно владеют недвижимостью и разделяют полученную выгоду. При этом кредитор сдает свою долю заемщику, а тот небольшими частями выкупает ее. Арендные платежи в данном случае уменьшаются пропорционально принадлежащей кредитору доле. Так как в этом случае действует несколько зависимых друг от друга договоренностей, то сделка подпадает под ограничение с большой долей риска и применяется при выполнении определенных условий, разработанных лондонским Институтом исламского банковского дела и страхования.

( Читать дальше )