Блог им. Vies

Перспективы жилой недвижимости в России

Сколько времени наблюдаю на СЛ за мнениями про недвижку и все всегда кричат, что будет жопа, эти квартиры никому не нужны, куда растут цены и т.д. А ведь тут вроде как трейдеры и должны уметь пользоваться аналитикой и историческими данными на примере других стран.

Сейчас в России уже который год падают реальные доходы населения и цены на недвижку все равно растут. С помощью господдержки, льготной ипотеки и т.д., не важно. Это исходные данные. 

Возьмем 2 противоположных варианта развития событий. Сейчас не будем оценивать вероятность их наступления.

1 вариант. У нас всё становится хуже, начинаются протесты, митинги и наступает украинский сценарий. Соответственно смотрим цены на недвижку в Украине, например, в Киеве.  http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html
Что мы видим? После событий 2014 года, то есть за 6 лет, недвижка выросла более чем в 2 раза! Понятно, что в гривнах. Ну так и ипотеку вы сейчас не в долларах берете. 

2 вариант. В России растет экономика, реальные доходы населения растут. Не знаю как они это сделают, но представим. Доходы у населения появились, соответственно, у многих появляется возможность ипотеку взять или за нал купить квартиру. Спрос увеличивается, а за ним и стоимость. И в этом варианте тоже рост цены недвижки!

Ну есть, конечно, и третий вариант, что мы будем болтаться на месте как сейчас. Ну тогда недвижка будет дорожать на размер официальной инфляции, как минимум.

А еще есть семейная ипотека 4,7%. Получается вы занимаете практически по ставке ЦБ. Где еще вы такой кредит возьмете? 

Просто сам сейчас прикидываю варианты для себя. Надо трёшку покупать, так как двойня родилась и нужно расширяться) Вот и встал вопрос, выдернуть из бизнеса деньги, подождать или взять ипотеку. Все сошлось на ипотеке)

27 комментариев
Как только снизили ипотеку метр подорожал)
avatar
появляется возможность ипотеку взять или за нал купить квартиру
ЗАЧЕМ?
одна уже есть, а коту я Дом строю
Надо трёшку покупать, так как двойня родилась и нужно расширяться
надо разводиться и не морочить себе голову проблемами. Думать надо об отдельном жилье длятебя
покупать нужно было в 2017м, да и не сильно этог жилое выросло, офисы как были так думаю и будут падать, зачем нужны офисы, если пандемун и прочие закручивания гаек поясов удавок?+пишите что доходы падают, сейчас зп в моей области 27к а было 28 годом ранее, как может что-то расти если все деньги несут в банк?
квартира это такое г, в которое вкладываются только зеленые дурачки, на одну камуналку по 5к уже платить приходится, а Доход с этой квартиры — нулевой.
выдернуть из бизнеса деньги, подождать или взять ипотеку
лучший совет Ничего не делай, вспыхнул, теперь забудь. 
avatar
matroskin, ваш пример не показателен, в одном месте цены могут расти, в другом падать. Посмотрите Сергея Смирнова на ютубе, он все это доходчиво объясняет.  Опять же, про ошибку выжевшего не забываем, то что у вас лично сработало, не значит что в 1000 других случаях будет также, статистику продаж реальных смотреть надо. У меня в городе понастроили микрорайонов и хату было нереально продать дороже. Знаю города с оттоком населения где сейчас трешку можно за лям взять с евроремонтом так называемым. Так что еще раз, не показатель.
avatar
matroskin, согласен, что нужно смотреть параметры ЖК. У меня бизнес в строительстве и знаю кто как строит. Далеко не всегда заявленный комфорт и бизнес-класс соответствует действительности.
И, естественно, нужно смотреть район. Если там по плану застройка микрорайонами, то, конечно, дорожать там особо ничего не будет, в силу того, что на первичку всегда будут особые программы для поддержки застройщиков. 
По моему мнению, если нужна трешка потому, что двойня родилась, есть возможность взять ипотеку и есть основания считать, что вы эту ипотеку выплатите, то надо брать. Какая разница будет потом дорожать эта квартира на рынке или дешеветь? Вам же нужны потребительские свойства квартиры, а не возможность заработать на перепродаже.
Жить в просторной квартире с довольными жизнью женой и детьми — это сколько стоит в рублях? а в долларах? а по какой ставке приведенные потоки считать? а  какова реальная инфляция на рынке семейного счастья, чтобы не  ошибиться?
Голодранец, полностью согласен. Но есть и другой нюанс. Через лет 5-10 захочу, например, свой дом построить. И встанет вопрос о продаже. Так как знаю, что детям эта трешка в Калининграде нахер будет не нужна. Захотят они в будущем, скорее всего, жить в Москве или в Европе. Вот здесь и понадобятся текущие расчеты)
Вообщето, те кто говорили про падение оказались правы, 6 лет назад недвига обрушилась в цене и досихпор отыграла лишь малую часть падения. А недавно начала снова адать.
avatar
Если есть уверенность, что, через 5 лет будет продажа, то разумнее, возможно, арендовать. Аренда гибче — можно сменить район, площадь и т.д.
Если срок 10+ лет (а где 10, там и 20), я бы все равно покупал. Многое зависит  от точности планирования. Часто «5-10» лет превращаются в «навсегда».  На горизонте 10-20 лет стоимость аренды может оказаться сопоставимой со стоимостью жилья. В ноль квартира едва ли подешевеет, а возможную «отрицательную» переоценку при продаже через столь длительный срок, я бы рассматривал, в качестве платы за «семейное счастье».  

Я в детстве и самостоятельной молодости жил в тесных квартирах. А сейчас живу в просторной по российским меркам. Простор стоит уплаченных за него денег, я даже не знаю каких. Больших. 
matroskin, у Смирнова как бы свое агенство, опыт даже поболее чем у вашей жены, как я понял он консультировал Сбер при создании дом клика. Думаю это что-то да говорит о его опыте.
Ошибка выжившего тут как раз к месту)) статистику продаж из выборки в 1000 сделок куда актуальнее, чем продажа даже десять объектов, заметьте в разных ценовых категориях, по сути у вас единичные условно положительные примеры. 
avatar
alvas, я очень рад за него.Особенно что он консультировал сбербанк)))Более бестолковых сервисов еще поискать надо)Хотя думаю… продавят баблом и законами)
Вот странный вы человек, я же дал вам вводные.Разве сложно догадаться, что я более менее в курсе большинства цен застройщиков, их динамики, как и динамики сделок? А это тысячи и тысячи сделок.Да, конечно, с оговоркой, что это цены именно нашего города, ну еще нескольких, а не всей страны.Но в целом динамика схожая, как и тендеции.Вы реально думаете что я сужу только по своим сделкам? Ну к чему этот спор? Упали цены на недвигу в рублях? Отлично! Я даже спорить не буду.Ок.пусть будет по вашему, я лично предпочитаю жить в реальности, чем в фантазиях.Но если вы видите падение в реальности, ок пусть фантазером буду я))на этом пожалуй и разойдемся, если вы не против;)Цены упали.Буду еще ниже, а потом вообще в ноль уйдут))Такие же «ожидатели» и в 2014 в спор бросались))Ок.я не спорю, лучше это использовать чем ждать с моря погоды.А при толковом подходе прибыльность операций с недвигой обгоняют и сильно даже рост доллара, но это другая тема.Честно жалею, чт о ввязался в спор.Так… ни о чем по сути.
Удачи в ожиданиях;)
avatar
а ты подумай… вот есть земля… она твоя… на твой земле есть дом — он твой… это твоя недвижимость

а квартира? она в доме… а дом чей? не твой а чья земля под домом? города? тоже не твоя… и можно ли назвать квартиру недвижимостью весьма спорный… т.е покупая квартиру ты покупаешь право… а не собственность… чуешь разницу 
avatar
ves2010, особенно в СНТ каком нибудь земля твоя) Да, твоя. Но захочет государство что-нибудь построить на месте твоего участка или рядом (дорогу или ТЭС какую-нибудь). И выкупят у тебя не спрашивая участок по кадастровой стоимости. Но заплатят только за участок, а за дом ни копейки не дадут!
matroskin, какой дурак будет измерять цены в макулатуре, а не в деньгах.
avatar

Уже появляются вполне чёткие сигналы

www.vedomosti.ru/business/articles/2020/08/21/837344-sberbank-reshil-v-sude-vziskat-dolgi-evrotsement-grup

«Сбербанк подал иски о взыскании активов «Евроцемент груп»»

avatar
Andrey, о, еще одна теория заговора!
avatar
matroskin, действительно дурачки что так лоханулись)) Купили дешевеющий актив да еще в кредит под высокую ставку))
Утверждение о росте недвиги в раше является ложным и выдает твою финансовую безграмотность. Потому что это не недвига подорожала, а рубль подешевел. Ты б еще в боливарах посчитал цену недвиги и писал что она подорожала на несколько порядков
avatar
Возьму $10m в ДУ, упустил момент, когда мы на ты перешли, но ладно.
Можно разделить все таки рост цен на недвигу и рост цен на недвигу в рублях.В чем я не прав, утвеждая, что в рублях она выросла? Ну чтобы понять глубину своей неграмотности то.
Пусть подешевел рубль, сути это не меняет! Если цена в рублях была 100 стала 150, то это рост, как не играй словами.В чем тут ложность утверждения?
Я понимаю ваше желание зацепится языками и повыеживатся на этой теме, показав «широту» знаний.Но мне это переливание из пустого в порожнее не очень интересно.В боливарах наверное и на несколько порядков выросла, не знаю не считал.В рублях она выросла.Пусть и за счет обесценивания рубля, это уже другая тема.
Честно, вы такую банальщину пишите, выдавая за открытие, что как то даже неловко комментировать и отвечать на элементарщину.
О чем спор? Что в валюте упала? Так кто спорит то.Что лучше считать в валюте, да и еще с поправкой на инфляцию и сравнивая с безрисковыми инструментами хотя бы? Да тут тоже никто не спорит.Но речь шла не о инвестициях в недвигу и их рентабельности(хотя с умом можно бить и рост доллара и инфляцию) но это уже совершенно другой разговор! Говорил я лишь о том что было 100 в рублях, стало 150.Все.
avatar
matroskin, Возьму $10m в ДУ
Чтоб разрешить ваш спор давайте измерим в материальных ценностях:

в 2008 году 1 метр стоил 7400 литров
в 2020 году 1 метр стоит 4000 литров бензина

в 2008 году 1 метр стоил 4600 кг
в 2010 году 1 метр стоил 3450 кг
в 2020 году 1 метр стоит 2400 кг хлеба

То есть через 10 лет хлеб в кирпичах подорожает в 2 раза :)


Но я б задумался вот над каким вопросом. Может ли 1квм квартиры стоить 2,5 тонны хлеба (даже не зерна)?! Сколько трудозатрат, чтоб сделать столько хлеба и сопоставимо ли это с трудозатратами 1 метра квартиры?

Чтоб залить бетоном 1квм и закидать его арматурой — таджику надо минут 20. Ну бетон ещё произвести, даже если вручную он его будет замешивать, то это ну пусть 1 час. Ну цена самого бетона.

А тут испечь 2,5 тонны хлеба!!! 


4000л бензина — это 45000 км пробега.
avatar
Andrey, спора нет.Я с неадекватами не спорю(как выяснилось позже, товарищ чуть не в себе).
А касаемо хлеба и бензина, можете мерить хоть в попугаях.
Я говорил о стоимости в РУБЛЯХ! Думаю это не сложно понять? Предыдущему товарищу не удалось.
Речь не идет о росте или падении ценности жилья как таковой.А о росте стоимости в РУБЛЯХ.Она упала? Ну вот и весь спор.

«Чтоб залить бетоном 1квм и закидать его арматурой — таджику надо минут 20. Ну бетон ещё произвести, даже если вручную он его будет замешивать, то это ну пусть 1 час. Ну цена самого бетона.»

это я даже не знаю как комментировать на серьезном уровне.
У вас реально представление о квм квартиры как о 1 квм бетонного пола? Ну тогда ой.Простите такое без смеха даже не прокомментируешь)))
Земли, стен, крыши, коммуникаций, лифта, парковок ничего нет?)))ппц уровень эксперта))Какой то детсад…
avatar

теги блога Сергей Александрович

....все тэги



UPDONW