У меня в портфеле существенную часть занимает коммерческая недвижимость. Склады и офисы не комнатными размерами (купленные давно и не очень). речь про Беларусь
Недавно подвернулся интересный объект и вот как я его «обмерял».
Речь шла про коттедж в престижном поселке (в черте города), до кризиса он стоил 800-900 тысяч не рублей. Я поселок знаю и дома там мониторил. Сейчас владелец разорился и дом можно было купить за 550 000 с аукциона, но я не купил (как инвестицию) и вот почему.
При учете что стоимость сдачи домов в этом поселке 2-3 тысячи в месяц, по выходу у меня оставалось 2,5% годовых. И расчет мог только быть на рост стоимости, что тоже не факт в нашей стране.
Почему так мало вышло? Потому что я знаю что такое владеть комм недвигой и как вместо «я думал» выходит «ивсегото?» какие факторы повлияли на «игого»:
-13% налог. С той суммы аренды через 6% как ИП без вариантов;
-амортизация. Учитывая отношение нанимателей к чужой недвижимости 500 в месяц в доме (250м2) реальная цифра. В домах всегда что то надо чинить, в том числе иногда «редко но метко».
-простой без арендатора. В текущем рынке сдать премиум объекты непросто, процентов 10 простоя это даже оптимизм;
— страховка (недорого);
— 100-200 в месяц на помогайку, чтобы не бегать самому краны крутить\котел поверять;
— земельный налог;
— самое «приятное» — дисконтирование денежного потока. Текущую ИРР я бы оценил в примерно 5%. Учитывая длинный горизонт таких инвестиций году к 5-10 денежный поток с дисконтированием 5% станет совсем тухлым, зато амортизация, налоги, простои слабее точно не станут.
итого у меня вышло 2,5% (если не брать в расчет рост цены недвиги и рост аренды).
А если стоимость аренды снижается процентов на 10-30 (что реально по текущему рынку для премиум объектов), то затея становится дурной от слова «совсем».
зы и еще фактор ликвидность. Евробонд какого нить уругвая на 500тысяч я продам почти всегда за 2 минуты 1 звонком, а вот дом за полляма в нищей стране — вопроооооос...
ззы сейчас бонды РБ торгуются в 5-6% доходность, какая тут недвига?
зззы также никуда не уходит риск подарить государству, тут такое регулярно.

 Не ходить на работу.

Не зависеть от времени.

Уйти от «дяди».

Всё это часть того, что меня самого когда-то привлекло в трейдинг. И примерно полтора года назад это со мной случилось. Я покинул свою постоянную работу и оборудовал себе «офис» дома. Начиналось всё великолепно и я решил что наступает лучшая часть в моей жизни!

 За это время я успел этому обрадоваться, разочароваться, испытать депрессию и сегодня вновь хожу на работу к восьми.

Напишу про это пару слов.

1. Прекрасно!

На этой неделе мне предложили несколько индикаторов, и горизонтальне объемы попросили аж сразу несколько человек, поэтому я решил сделать их для вас, технические возможности квика не позволяют изображать горизонтальные объемы в традиционном их представлении, поэтому я занес их в таблицу.

Я сделал 2 настраиваемых параметра: 1-ый это код инструмента(RIZ6,SiZ6..) и второй — шаг диапозона, в котором вычисляются горизонтальный объем. Шаг диапозона = шаг_цены_инструмента * количество_пунктов. Например, в скриншоте шаг диапозона равен 10, так как шаг цены фьючерса РТС равен 10, следовательно растояние между уровнями равно 10*10=100.

В красном прямоугольнике находится горизонтальный объем расположенный между уровнями 97700 и 97800, в синем — горизонтальный объем между уровнями 97500 и 97600, думаю, вы уловили этот момент.

Если вы, например, торгуете нефтью, то не надо в шаге диапозона писать допустим 0,1, потому что в таком случае получится 0,1 * 0,01 = 0,001, где 0,01 это шаг цены нефти, если вам нужно чтобы горизонтальный объем для нефти вычислялся каждые 0,2$ то в шаге диапозона вам всего лишь нужно указать 20.