<HELP> for explanation

Блог им. niregun

недвижимость как часть моего портфеля, недавний кейс

У меня в портфеле существенную часть занимает коммерческая недвижимость. Склады и офисы не комнатными размерами (купленные давно и не очень). речь про Беларусь
Недавно подвернулся интересный объект и вот как я его «обмерял».
Речь шла про коттедж в престижном поселке (в черте города), до кризиса он стоил 800-900 тысяч не рублей. Я поселок знаю и дома там мониторил. Сейчас владелец разорился и дом можно было купить за 550 000 с аукциона, но я не купил (как инвестицию) и вот почему.
При учете что стоимость сдачи домов в этом поселке 2-3 тысячи в месяц, по выходу у меня оставалось 2,5% годовых. И расчет мог только быть на рост стоимости, что тоже не факт в нашей стране.
Почему так мало вышло? Потому что я знаю что такое владеть комм недвигой и как вместо «я думал» выходит «ивсегото?» какие факторы повлияли на «игого»:
-13% налог. С той суммы аренды через 6% как ИП без вариантов;
-амортизация. Учитывая отношение нанимателей к чужой недвижимости 500 в месяц в доме (250м2) реальная цифра. В домах всегда что то надо чинить, в том числе иногда «редко но метко».
-простой без арендатора. В текущем рынке сдать премиум объекты непросто, процентов 10 простоя это даже оптимизм;
— страховка (недорого);
— 100-200 в месяц на помогайку, чтобы не бегать самому краны крутить\котел поверять;
— земельный налог;
— самое «приятное» — дисконтирование денежного потока. Текущую ИРР я бы оценил в примерно 5%. Учитывая длинный горизонт таких инвестиций году к 5-10 денежный поток с дисконтированием 5% станет совсем тухлым, зато амортизация, налоги, простои слабее точно не станут.
итого у меня вышло 2,5% (если не брать в расчет рост цены недвиги и рост аренды).
А если стоимость аренды снижается процентов на 10-30 (что реально по текущему рынку для премиум объектов), то затея становится дурной от слова «совсем».
зы и еще фактор ликвидность. Евробонд какого нить уругвая на 500тысяч я продам почти всегда за 2 минуты 1 звонком, а вот дом за полляма в нищей стране — вопроооооос...
ззы сейчас бонды РБ торгуются в 5-6% доходность, какая тут недвига?
зззы также никуда не уходит риск подарить государству, тут такое регулярно.

 

Очего метко про «ядумал ивсегото», многие с этим столкнутся если не будут объективны, в том числе сталкивался и сам
avatar

Лосс

какова кадастровая стоимость коттеджа?
avatar

Watto

Watto, это не имеет значения, ибо тут налога как в РФ нет.
А в рубли или на крайняк в $$$ цены можно перевести было? :)
avatar

Свой Мужик

Свой Мужик, а вы не догадались что все цифры были в долларах?
Петя Кукушкин, неа, меня смутила фраза «речь про Беларусь» и 
У друга клиент вгрохал в усадьбу 530к зеленки и в итоге болт забил… сначало за 12млн рублей продавал, терь за 7млн :)
И никто такое добро не берёт… а у вас ценник как то ток в 2 раза схлопнулся — это то и смутило...
P.S. Покажите хоть за что там хотят 550.
avatar

Свой Мужик

Свой Мужик, а что за усадьба?
avatar

Аллирог

Недвига похоже все. На ближайшие лет 7-10. Потом будет совсем другая недвига и совсем другое отношение к ней.
Брахман Пилорама, сильно зависит от страны\региона. в РФ москва/питер еще могут отскочить, ибо туда ехали и едут все. А иные регионы (РФ и СНГ) — могут повторить судьбу Прибалтики. Где недвига упала и лежала года, принося смешной недоход.
Спасибо за пост. Очень наглядный расчет с учетом практически всех нюансов. Как ни начну что то прикидывать в недвиге сразу смотреть в эту сторону не хочется.

avatar

Al9

хорошую недвижку ликвидную дешево не купить
avatar

konstantin1919

что еще у вас в портфеле?) 

avatar

Oxanatreider


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UPDONW