📉 Любопытную статистику по ипотечному жилищному кредитованию (ИЖК) опубликовал накануне сервис «ДОМ. РФ». На фоне завершения с 1 июля 2024 года гос. программы «Льготная ипотека» и изменения условий по «Семейной ипотеке», объём выдачи льготной ипотеки по итогам первых трёх недель июля снизился в России на -48% (г/г) до 223 млрд руб. в денежном выражении и на -55% (г/г) по количеству оформленных ипотечных займов:
Впрочем, это было ожидаемым событием, да ещё и на фоне июньского ажиотажа, когда в последний месяц действия льготной ипотеки у россиян наблюдался бурный рост жилищного кредитования, все очень хотели поучаствовать в этом празднике и максимально спешили влезть в кредитную кабалу. Чтобы вы понимали, объём кредитования в июне превзошёл майский показатель на +44,5% (м/м), достигнув отметки в 788,5 млрд руб. Впрочем, с другой стороны, попытку зафиксировать привлекательную ставку по ипотеке на много лет вперёд можно и засчитать, если, конечно, закрыть глаза на взлетевшие цены на квадратные метры.
После заявления ЦБ о том, что высокие ставки теперь с нами надолго и их снижения к концу года ждать не стоит, возникает законный вопрос: что нам, грешным, делать?
Наши стратегии по облигациям базировались на идее, что ЦБ, как и обещал ранее, приступит к снижению ставок осенью. В этом случае цены на такие активы пошли бы вверх, нивелируя бумажный убыток, а купоны остались бы с нами. Поскольку мы реинвестировали поступающие купоны в те же самые облигации, средняя доходность портфеля неуклонно росла. Всё хорошо, но есть один нюанс…
Старые выпуски облигаций (выпущенные в 2022 и 2023 годах) давали купонный доход 10-13%. Это неплохо, но недостаточно по текущим временам с точки зрения ДКП. Сегодня облигации выпускаются с купонами 16-18%. А флоатеры дают купон, доходящий до 20% годовых и более (ключ плюс 1,25-2 п.п.).
Если мы понимаем, что ЦБ несколько ошибся в прогнозах по инфляции и теперь не планирует снижать ставку до конца года, нам придётся уточнить свою стратегию.
Большинство инвесторов в облигации ориентируются на доходность к погашению или оферте (к коллу), а текущую доходность принимают в расчёт как вторичную. Но если ставки не будут снижаться минимум полгода, текущая доходность выходит на первый план.
Все прекрасно наслышаны об отмене льготной ипотеки, но неужели застройщики просто смирятся с такой потерей и будут готовы отпустить клиентов? — как бы не так.
Давайте вкратце посмотрим, что сейчас предлагают нам застройщики — Самолет, Пик, Эталон.
1. Самолет.
Тут у нас 2 интересных предложения:
1) Ипотека под 8% на первые 5 лет, после чего ставка будет 18,6%.
2) Ипотека под 5,9% на первые 2 года, после чего ставка будет всё те же 18,6%.
Вице-премьер Марат Хуснуллин допустил возможность пересмотра условий «Семейной ипотеки». Вближайшие три месяца власти будут наблюдать за ходом реализации перезапущенной с 1 июля программы, а предложения по пересмотру программы ждут не ранее осени. Об этом Хуснуллин сказал журналистам в Уфе по итогам рабочей поездки в столицу Башкирии.
«Сейчас мы смотрим как будет складываться динамика, потому что ставка высокая, мы очень большие деньги доплачиваем из бюджета, это сотни миллиардов рублей ежегодно», — отметил вице-премьер. «В течение трех месяцев мы посмотрим какая будет динамика. Если понадобятся какие-нибудь меры, будем выносить на уровень правительства», — сообщил Хуснуллин.
Он добавил, что программой воспользовались более 1,1 млн семей.
«Семейная ипотека» позволяет семьям с детьми до шести лет или семьям, воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью, получить льготный кредит на покупку квартиры в новостройке или индивидуального жилого дома со ставкой 6%. Первоначальный взнос составляет 20% от стоимости квартиры, лимит — 12 млн рублей в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и в Ленинградской области, и 6 млн рублей — в других городах. С начала июля программа была продлена до 2030 года.
след за Самолетом по итогам 1 полугодия 2024 отчитался и другой публичный застройщик — Эталон.
Бизнес Эталона отличается по своей сути достаточно сильно: в то время как Самолет продает жилье массового эконом-сегмента, Эталон целится в более премиальные форматы. Это приводит к тому, что зависимость Эталона от ипотеки в целом и льготной ипотеки в частности оказывается не такой уж высокой.
🏦 Да, во втором квартале доля ипотечных продаж подскочила до 45% на фоне ажиотажного спроса перед завершением программы, но в целом по полугодию составила всего 35%. В разбивке по типам ипотеки наибольшую роль играет семейная (которая остается) с долей в 17%. На IT- ипотеку приходится 6% продаж. Классическая ипотека с господдержкой (та самая, которая закончилась в июне) принесла всего 10% продаж! Даже полное обнуление спроса на льготную ипотеку (без перетекания в другие форматы) не окажет на бизнес Эталона критического влияния. Еще 2% приходится на прочие ипотечные программы.
📊 А тем временем, полугодовые продажи оказались рекордными!
Больше всего новостроек на столичном рынке в первом полугодии продали:
• ПИК — 8,8 тыс. лотов, что на 34% меньше, чем в том же периоде прошлого года.
• Второе место занимает ЛСР, которая продала 2,7 тыс. объектов недвижимости. Это на 54% больше к прошлому году.
• На третьем месте Level Group — 2,3 тыс. лотов, что на 53% большем, чем за первые полгода 2023 года.
В ТОП-5 застройщиков также вошли MR Group (2 тыс. лотов, +50% год к году), «Донстрой» (1,8 тыс., +49%).
В Level Group отмечают, что в начале года был спад спроса относительно конца 2023 года, но во втором квартале продажи существенно превзошли прошлогодние показатели.