эскроу счета

«Всего с начала текущего года доля сделок с использованием эскроу-счетов в Москве достигла 98,3%. Это максимальный для января-октября показатель за все годы ведения статистики. Для сравнения, за аналогичный период 2024 года доля таких сделок составила 97,4%», — говорится в сообщении управления.

Отмечается, что за десять месяцев 2025 года число зарегистрованных Росреестром по Москве договоров долевого участия (ДДУ) с использованием эскроу-счетов составило 94 282, что оказалось ниже показателя января-октября прошлого года на 11,9% (107 040 ДДУ), а к аналогичному периоду 2023 года (120 545 ДДУ) снижение составило 21,8%.

В октябре 2025 года управление Росреестра по Москве зарегистрировало 11 051 ДДУ в отношении жилой и нежилой недвижимости с использованием эскроу-счетов, что на 8,1% больше по сравнению с сентябрем текущего года (10 222 ДДУ).

«Доля первичных сделок со счетами эскроу составила 97,4% за месяц. Число таких договоров превысило на 5,2% прошлогодний октябрьский результат (10 510 ДДУ), а к рекордному октябрю 2023 года (16 459 ДДУ) показатель снизился почти на треть (-32,9%)», — подчеркивается в сообщении.

( Читать дальше )

После периода многомесячного снижения доля задолженности застройщиков, покрываемой средствами на эскроу-счетах, увеличилась в августе 2025 года на 1 процентный пункт, достигнув 69%. Перелом тренда обеспечили рекордные поступления на счета эскроу на фоне оживления ипотечного спроса.

С начала года уровень покрытия падал: во втором квартале 2024 года он составлял 92%, в третьем — 87%, в четвертом — 77%, к июлю 2025 года опустился до 68%. В августе на счета эскроу поступило 458 млрд руб., что на четверть превышает среднемесячный показатель первого полугодия. Эксперты связывают рост с снижением ключевой ставки, которое повысило доступность ипотеки на 15–20% в реальном выражении.

Оптимальный уровень покрытия

• По оценке специалистов, достаточный уровень покрытия с точки зрения рисков — от 65% и выше.

• При уровне 75% и выше застройщик может обслуживать операционные расходы без угрозы финансовой устойчивости.

• В Москве и Московской области идеальным считается покрытие более 100%, что полностью снижает риски.

( Читать дальше )

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» провело исследование и опубликовало аналитику текущего состояния рынка проектного финансирования (ПФ), его перспектив до 2030 года, а также рисков для застройщиков.

🏗️К концу 2024 года доля новостроек с эскроу-счетами достигла 98%, что свидетельствует об успешном завершении перехода на новую модель. Портфель проектного финансирования вырос до 8,2 трлн руб., при этом доступные банкам лимиты (20,2 трлн руб.) значительно его превышают, создавая запас для финансирования строительства. 

🏦 По данным «Эксперт РА» на конец 2024 года, 67 банков из 312 работали с эскроу, причем пять крупнейших банков контролируют 92% всего рынка по объему финансирования. Такая высокая концентрация обеспечивает централизованный контроль рисков и целевое использование средств.

📌«Эксперт РА» прогнозирует 3 фазы на горизонте до 2030 года.

📉2025 год — фаза коррекции:

— Причина. Ограниченный спрос на фоне высоких ставок по рыночной ипотеке.

( Читать дальше )

По данным ЦБ, в первом полугодии 2025 года прирост средств граждан на эскроу-счетах составил 460,7 млрд руб. Это более чем вдвое меньше, чем годом ранее — тогда показатель достигал 1 трлн руб. В июне 2025 года прирост составил лишь 39,7 млрд руб. — минимальное значение с января и в 5 раз меньше майского (209,4 млрд руб.). По сравнению с июнем 2024 года прирост сократился в 11 раз.

Общий объем средств на эскроу-счетах на 1 июля 2025 года достиг 6,8 трлн руб., увеличившись в годовом выражении лишь на 1%. Такая вялая динамика отражает ослабление спроса на жилье и спад ипотечного кредитования: за первое полугодие выдано 1,5 трлн руб. ипотеки — на 47% меньше, чем годом ранее. В июне объем выданной ипотеки составил 309 млрд руб., снизившись более чем вдвое по сравнению с июнем 2024-го.

Дополнительное влияние оказал рост объема раскрытия счетов эскроу — средств, переведённых застройщикам после ввода объектов. В июне раскрыто 342 млрд руб. (против 143 млрд в мае и 235 млрд годом ранее), чему способствовал рост ввода жилья: 3,2 млн кв. м (+23% к июню 2024 года и в 1,6 раза больше майского уровня).

( Читать дальше )

Moй дopoгoй дpyг, бyдь бдитeлeн! Moшeнник мoжeт зacтaвить тeбя иcпoльзoвaть cчeт эcкpoy для пoкyпки квapтиpы в cтpoящeмcя дoмe.



Ecли этo cлyчилocь, тo пocтapaйcя oбeздвижить eгo и вызoви пoлицию. Пpи cocтaвлeнии пpoтoкoлa, oбъяcни cитyaцию тaк:

Этoт пoдлeц (пoкaжи пaльцeм нa мoшeнникa) пытaлcя зacтaвить мeня пepeвecти 10 млн pyблeй нa cчeт эcкpoy пoд 0%, c цeлью выдaть иx в дoлг cвoeмy пoдeльникy-зacтpoйщикy пoд 22% гoдoвыx, a тoт, в cвoю oчepeдь, дoлжeн был пoднять цeнy мoeй квapтиpы нa эти жe 22% гoдoвыx.

Итoгo, пo дaннoй cxeмe, я дoлжeн нeдoпoлyчить 17% гoдoвыx нa cчeтe эcкpoy и пepeплaтить 22% гoдoвыx зa квapтиpy. Moй eжeгoдный yщepб c cyммы 10 млн дoлжeн cocтaвить 3.9 млн pyблeй. Пpи этoм, eжeгoдный дoxoд мoшeнникa cocтaвляeт 2.2 млн pyблeй.

Ecли coтpyдник пoлиции oткaжeтcя cocтaвлять пpoтoкoл, тo этo бyдeт oзнaчaть, чтo ты нe cпишь. Дoбpo пoжaлoвaть в peaльнocть, гдe мoшeнники мoгyт бeзнaкaзaннo гpaбить бeззaщитныx людeй!



( Читать дальше )

В первом полугодии 2025 года объем средств, недопоступивших на эскроу-счета из-за рассрочек, достиг 1,2 трлн руб., сообщает Дом.РФ. Несмотря на это, сами рассрочки помогли удержать покрытие задолженности по проектному финансированию на уровне 71% — без них оно могло бы снизиться до 60–65%, отмечает аналитический центр компании.

Рост рассрочек связан с резким удорожанием ипотечного кредитования: по данным ЦБ, доля кредитов для застройщиков по ставке выше 20% годовых к июню выросла до 16%, а средняя ставка по проектному финансированию — до 10,6%. В этих условиях рассрочка стимулировала продажи и обеспечивала хотя бы частичное поступление средств на счета дольщиков: по данным АКРА, покупатели вносят до 50% стоимости жилья сразу, а остальную часть — до ввода объекта в эксплуатацию.

Тем не менее, рассрочки несут риски. По словам экспертов, у застройщиков часто нет достаточной экспертизы для оценки платежеспособности клиентов. Это может привести к недобору средств на счетах к моменту сдачи дома. Риски усугубляет и растянутый во времени характер выплат — часть клиентов будет завершать рассрочку при ставке 20%, другие — при 15%.

( Читать дальше )

Банк России планирует ввести новые требования к резервированию кредитов, которые выдаются девелоперам на фоне роста продаж жилья в рассрочку. Если доля таких сделок у застройщика превысит 30–50% (точный порог еще обсуждается), банки должны будут учитывать повышенные риски неплатежей и создавать дополнительные резервы. Это повысит стоимость проектного финансирования для застройщиков, активно использующих рассрочку.

Тем не менее банки смогут снизить нормативный дисконт, если докажут платежеспособность покупателей. В качестве аргументов ЦБ рассматривает высокий первоначальный взнос (от 20–50%) или регулярные платежи, сопоставимые с ипотечными. Возможность оценки дохода заемщика также обсуждается, хотя банки пока отказываются от таких проверок, ссылаясь на отсутствие договора с покупателем.

Поводом для регулирования стало резкое увеличение объема рассрочек — по данным ЦБ, к 1 июня 2025 года на руках у застройщиков было 1,1 трлн руб. от покупателей, не зачисленных на счета эскроу. В ряде проектов рассрочка по сути заменяет ипотеку, но не обладает ее защитными механизмами, предупреждают в ЦБ. Покупатель может не получить одобрение на ипотеку, а защита в случае потери дохода отсутствует.

( Читать дальше )

Еще до июньского снижения ключевой ставки ЦБ средняя ставка по корпоративным кредитам сроком от года до трех лет в апреле упала до 15,6% годовых. Это почти на 2 процентных пункта ниже уровня I квартала. Эксперты объясняют падение ставок активностью крупных заемщиков, на которых пришлось более 60% новых выданных кредитов.

Особую роль сыграли строительные компании, которые активно привлекают финансирование под остатки на эскроу-счетах, где ставки могут достигать 10,4% годовых. Это стало ключевым фактором, особенно на фоне ожиданий смягчения денежно-кредитной политики и стабилизации фондирования.

По данным ЦБ:

• Доля среднесрочных кредитов выросла до 35%.

• Объем новых кредитов юрлицам в апреле составил 5,5 трлн руб. (+1,4% к марту).

• Общая задолженность достигла 77,1 трлн руб. (+1,3%).

Ставки для малого и среднего бизнеса остались высокими — около 20% по долгосрочным и 23% по краткосрочным займам, так как банки фокусируются на минимизации рисков и не спешат снижать доходность по таким клиентам.

( Читать дальше )

Банк России призвал банки идти навстречу заемщикам, взявшим кредиты на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), если застройщик не выполнил обязательства. В опубликованном 22 апреля информационном письме ЦБ рекомендовал банкам не ухудшать положение заемщиков в случае отсутствия залога в виде построенного дома, переносить сроки выплат и, в особых случаях, прощать часть или весь долг.

Причиной стали многочисленные жалобы граждан по всей России, столкнувшихся с недостроем. Только в 2024 году объем кредитов на ИЖС достиг 1,07 трлн рублей, а за январь–февраль 2025 года — ещё 32,5 млрд рублей. Введение эскроу-счетов, ранее добровольных, усложнило работу подрядчиков: резкий рост издержек, высокая ключевая ставка и необходимость аккредитации отпугнули малых застройщиков.

По данным ЕФРСБ, число дел о банкротстве застройщиков выросло на 30% к 2023 году. Эксперты связывают это с удорожанием стройматериалов, снижением маржи и трудностями в получении кредитов. В результате граждане стали чаще обращаться за реструктуризацией: в первом квартале 2025 года таких случаев стало на 20% больше. Основные формы — продление сроков и снижение ежемесячных платежей.

( Читать дальше )

Cлышaли блaгyю вecть? C 1 aпpeля, нe бyдyт бpaть HДC 20% c ycлyг cтpoитeля чacтнoгo дoмa, ecли в cxeмe yчacтвyeт паразит-pocтoвщик. Дaвaйтe cpaвним зaтpaты нa cтpoитeльcтвo дoмa c pocтoвщикoм и бeз нeгo.



Cxeмa cтpoитeльcтвe дoмa c паразитом-pocтoвщикoм:

1. Зaкaзчик зaключaeт дoгoвop co cтpoитeлeм
2. Зaкaзчик зaнocит pocтoвщикy 13 млн нa cчeт эcкpoy пoд 0%
3. Cтpoитeль бepeт y pocтoвщикa кpeдит 10 млн пoд 30%
4. Cтpoитeль cтpoит дoм и плaтит ccyдный пpoцeнт pocтoвщикy
5. Чepeз гoд cтpoитeль cдaeт дoм зaкaзчикy
6. Зaкaзчик cooбщaeт pocтoвщикy, чтo дoм гoтoв
7. Pocтoвщик пepeвoдит зacтpoйщикy 13 млн co cчeтa эcкpoy

Peзyльтaты cxeмы:

Зaкaзчик зaмopaживaeт 13 млн нa гoд пoд 0% и пoлyчaeт дoм. Cтpoитeль cтpoит дoм и пoлyчaeт чepeз гoд 13 млн. Pocтoвщик пoлyчaeт 3 млн, нe пpинocя никaкoй пoльзы (пapaзитиpyя).

Cxeмa cтpoитeльcтвa дoмa бeз pocтoвщикa:

1. Зaкaзчик зaключaeт дoгoвop co cтpoитeлeм нa 10 млн.
2. Cтpoитeль cдaeт дoм пoэтaпнo
3. Зaкaзчик oплaчивaeт кaждый этaп
4. Чepeз гoд зaкaзчик пoлyчaeт дoм

( Читать дальше )