спрос на недвижимость

В октябре 2025 года рынок первичного жилья в городах с населением свыше 500 000 человек показал заметный рост. Согласно исследованию ЦИАН, количество сделок увеличилось на 21% относительно сентября — до 44 400 зарегистрированных договоров. Аналогичные цифры приводят «Авито недвижимость» и «Этажи», которые фиксируют рост месячного спроса на 21–22%. В годовом выражении продажи прибавили 31–47%, что отражает восстановление активности после снижения на фоне завершения безадресной льготной ипотеки.

Основными факторами роста аналитики называют:

• снижение ключевой ставки, стимулирующее потребительский оптимизм и надежду на рефинансирование;

• сезонный выход держателей депозитов на рынок;

• ожидание новых ограничений по семейной ипотеке с 1 февраля 2026 г., включая возможность оформления только одного кредита на семью и потенциальное повышение ставок для семей с одним ребенком;

• активные акции застройщиков с дисконтом до 20–25%.

В октябре московский рынок вторичной недвижимости показал лучший результат с начала года: Росреестр зарегистрировал 13 977 сделок, что на 16,6% больше, чем в сентябре, и на 2,6% выше, чем в октябре прошлого года. Предыдущий пик был в марте — 12 355 переходов прав. При этом в целом за январь–октябрь показатели всё ещё на 3% ниже, чем год назад: 111 895 против 115 335 сделок.

Главный фактор — снижение ключевой ставки ЦБ. С лета она опустилась с 21 до 16,5%, что привело к удешевлению ипотеки на вторичном рынке. По данным Дом.РФ, средняя ставка в октябре снизилась до 21,2% против 26,7% в июне.

Это стимулировало заявки на ипотеку:

• в сентябре их число выросло на 20,34%,

• в октябре — ещё на 8,36%, утверждает Tymy.Realty.

Доля ипотечных сделок на вторичном рынке также увеличилась:
19,2% в октябре против 16% месяцем ранее, но всё ещё заметно ниже уровней прошлых лет (21% в 2024 г. и 34% в 2023 г.). Ипотека остаётся дорогой, но снижение ставок всё же запустило отложенный спрос.

В III квартале число сделок по покупке квартир в новостройках в городах-миллионниках выросло на 21% в сравнении с предыдущим кварталом, следует из данных сервисов «Яндекс.Недвижимость» и «Пульс продаж новостроек», с которым ознакомились «Ведомости». В годовом сопоставлении рост числа сделок составил 11,9%.

«Это говорит о том, что рынок реагирует не только на сезонный фактор, но и на смягчение денежно-кредитной политики», – рассказал коммерческий директор сервиса «Яндекс.Недвижимость» Евгений Белокуров.

В городах-миллионниках всего было заключено около 59 500 договоров делового участия (ДДУ) против 49 100 во II квартале. Общая площадь проданных в III квартале квартир составила 2,8 млн кв. м.

Так, среди российских городов-миллионников лидерами квартального роста стали Самара (+64,6% кв./кв., около 1400 ДДУ), Нижний Новгород (+53,8%, около 1800), Уфа (+49,6%, около 2600), Краснодар (+46,7%, около 4600) и Пермь (+32,2%, около 1800). В Москве зафиксирован рост в 10,3% кв./кв. (около 18 600 ДДУ), а в Санкт‑Петербурге – на 11,3% кв./кв. (около 8400 ДДУ).

В Москве за последний год предложение апартаментов в новостройках сократилось на треть. По данным bnMAP.pro, в сентябре 2025 года объем экспозиции упал на 38% год к году — до 4,62 тыс. лотов в 93 корпусах, что стало минимумом с мая 2021 года. Аналогичные оценки приводят и другие аналитические компании: «Метриум» зафиксировал снижение на 30,8%, Dataflat.ru — на 33%, «Самолет» — на 34%.

Причина сокращения предложения — запрет на строительство новых апарт-комплексов, введенный в Москве с октября 2024 года. Новые проекты не запускаются, а старые достраиваются и постепенно выходят в продажу. В 2025 году не стартовал ни один новый комплекс, в 2024-м — только четыре, тогда как в 2022 году их было 24.

Снижение предложения не повлияло на спрос: по данным «Метриума», в январе—августе 2025 года было куплено 3,4 тыс. апартаментов, что на 6,3% больше год к году. Общая площадь проданной недвижимости достигла 152 тыс. кв. м (+4% за год). В «Самолете» отмечают, что рост обеспечили скидочные акции и готовые к заселению проекты.

По итогам сентября 2025 года рынок долгосрочной аренды жилья в России столкнулся с резким ростом предложения. По данным «ЦИАН Аналитики», в городах-миллионниках доступно 45,1 тыс. квартир — вдвое больше, чем год назад. По расчетам «Авито Недвижимости», объем предложения в целом по стране вырос на 35%, а «Яндекс Аренды» фиксирует рост на 56%.

Наиболее сильный прирост отмечен в Липецке и Туле (в 2 раза), Ставрополе (+85%), Челябинске (+74%) и Ижевске (+70%). В Москве количество квартир для долгосрочной аренды увеличилось на 35% год к году, в Санкт-Петербурге — на 11%.

Эксперты объясняют это несколькими факторами. Во-первых, собственники не спешат продавать квартиры на вторичном рынке, где спрос остается низким из-за отмены массовой льготной ипотеки летом 2024 года. Во-вторых, на рынок выходят инвесторы, которые ранее скупали новостройки по льготным программам, а теперь вводимые дома формируют дополнительный объем жилья. Кроме того, после окончания сезона краткосрочных аренд часть собственников переключается на долгосрочную сдачу.

В январе–августе 2025 года вложения в офисные блоки в бизнес-центрах Москвы составили 72,5 млрд руб., что на 88% больше, чем годом ранее, сообщает CORE.XP. При этом в строящихся и проектируемых комплексах объем инвестиций увеличился на 36% до 60 млрд руб. По итогам года рынок может достичь рекорда — 100 млрд руб.

В натуральном выражении продажи показали меньший рост. По данным CORE.XP, за восемь месяцев было реализовано 160 000 кв. м блоков (+58%), тогда как IBC Real Estate насчитала 140 000 кв. м (+11%). Количество сделок при этом снизилось на 25%, но их средняя площадь выросла на 23% до 192 кв. м. Особенно увеличились сделки с помещениями от 1000 до 3000 кв. м (+60% до 53 000 кв. м).

Средняя стоимость офисов в новых комплексах к сентябрю достигла 370 000 руб. за кв. м без НДС (+13% за год). В отдельных проектах рост цен составил 50%, хотя с начала 2025 года отмечено небольшое снижение на 5%. По данным Ricci, в среднем цена достигает 490 000 руб. за кв. м (+10% за год).

В августе 2025 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке городов-миллионников составила 143 тыс. руб., подсчитали в компании «Этажи». Это на 0,42% меньше, чем в июле. Без учета Москвы и Санкт-Петербурга падение оказалось более заметным — 1,23%, до 114 977 руб. за кв. м.

Компания «Плюс» зафиксировала еще более резкое снижение: по ее данным, готовое жилье в мегаполисах подешевело на 8,3%, до 167 273 руб. за квадрат. При этом в июле цены, наоборот, росли: по расчетам «Этажей» — на 3,37%, по данным «Плюса» — на 1,3%. В годовом выражении динамика пока положительная: рост составил от 1,6% до 8,2% в зависимости от методики подсчета.

Причиной августовского снижения стали рекордные скидки со стороны собственников. По словам аналитика «Этажей» Александра Иванова, в среднем дисконт достиг 6,5% — максимума за последние пять лет. Для сравнения: год назад готовые квартиры продавались примерно на 5,8% дешевле от заявленной цены. При этом число сделок выросло на 18% после снижения ключевой ставки, что указывает на активизацию отложенного спроса.

По данным консалтинговой компании Macon на основе статистики Дом.РФ, у девяти из двадцати крупнейших по объёмам жилищного строительства застройщиков России выручка в январе–июне 2025 года оказалась ниже уровня аналогичного периода 2024 года. Лидерами падения стали:

• ГК «Югстройинвест» – минус 45% до 29 млрд руб.;

• ГК «Точно» – минус 43% до 10 млрд руб.;

• Setl Group – минус 41% до 52 млрд руб.

Данные сервиса «Пульс продаж новостроек» подтверждают аналогичную динамику: выручка «Точно» упала на 42,9%, «Эталона» – с 62,2 млрд до 36 млрд руб. (–42,1%), «Югстройинвеста» – на 41,4%. При этом большинство девелоперов не снижали темпы строительства и даже наращивали их.

Основные причины снижения выручки:

• Отмена льготной ипотеки (июль 2024) и ужесточение условий кредитования;

• Рост ключевой ставки и подорожание ипотеки;

• Эффект сравнения с рекордным спросом II кв. 2024 года.

По данным «Циан», к концу июля 2025 года средняя стоимость долгосрочной аренды однокомнатной квартиры в российских городах-миллионниках достигла 31 600 руб. в месяц — это на 5% выше, чем в апреле. С апреля рынок вышел из периода семимесячного снижения ставок.

Сервис «Яндекс аренда» указывает на медианную ставку в 35 000 руб., которая выросла за июль на 2,9%, а за три месяца — на 4,1%. В сентябре 2024 года аренда была дороже на 14%, но тогда учитывались все типы квартир.

Основной фактор роста — сезонный спрос и сокращение предложения. С апреля по июль количество предложений в городах-миллионниках, по оценке «Циана», упало на 9,2%, до 44 500 квартир. «Яндекс аренда» также зафиксировал падение объема предложения на 7,8%. При этом спрос сосредоточен на самых дешевых вариантах, их быстро разбирают, и это подталкивает среднюю ставку вверх.

Наибольший рост аренды — в Санкт-Петербурге: +27,6% по данным «Яндекса» (до 51 000 руб.) и +18% по «Циану» (до 47 300 руб.). Причина — массовый переход квартир в краткосрочную аренду в туристический сезон. Также значительное удорожание наблюдается в Новосибирске (+11%, до 33 400 руб.), Екатеринбурге (+8%, до 35 000 руб.), Самаре, Волгограде, Воронеже, Москве, Омске, Уфе и Нижнем Новгороде.

По данным Росреестра, в июне 2025 года в Москве было зарегистрировано 9771 сделка с готовыми квартирами — это на 11,6% больше, чем в мае. Однако в годовом выражении рынок по-прежнему в минусе: объем продаж снизился на 13,9% к июню 2024 года и на 38% к июню 2023-го. Рост активности в июне объясняется низкой базой мая, связанной с длинными праздниками, а также ожиданиями снижения ипотечных ставок.

За первое полугодие в столице зарегистрировано 63 850 сделок с готовыми квартирами — всего на 3,2% меньше, чем за тот же период 2024 года. Относительную устойчивость рынку обеспечили продажи в первом квартале, подогретые слухами о возможной заморозке вкладов.

Продажи поддерживаются перетоком спроса с первичного рынка после завершения льготной ипотеки в июле 2024 года. Вторичное жилье при прочих равных стоит на 10–15% дешевле новостроек, что позволяет экономить 1–2 млн руб. Важную роль играет и стагнация цен: средняя стоимость 1 кв. м в старой Москве в июне составила 283 500 руб., изменившись лишь на –0,4% в годовом выражении. При этом средний дисконт на сделки достиг 8,1%.