складская недвижимость

После нескольких лет бурного роста рынок складской недвижимости в Московском регионе перешел к снижению. По прогнозу IBC Real Estate, по итогам 2025 года средняя ставка аренды на склады класса А сократится на 16% — до 10,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Сейчас показатель всё ещё держится на уровне 12,4 тыс. руб., но спрос и загрузка падают.

По данным IBC, за первое полугодие объем арендуемых площадей упал на 35% год к году. Одновременно вакансия выросла почти в 5 раз — до 537 тыс. кв. м. Причины — избыток спекулятивных проектов (49% нового ввода) и отказ e-commerce от лишних площадей, приобретенных в 2022–2023 гг.

Несмотря на давление на ставки, доходность складов сохраняется на уровне 11–13%. Однако девелоперы сворачивают активность: кредиты дорогие, а стоимость строительства выросла до 67,8 тыс. руб./кв. м (+20%).

Аналитики ожидают, что уже после 2025 года рынок стабилизируется: с 2026-го ставки могут расти по 8% ежегодно и достичь 16 тыс. руб./кв. м к 2030 году.

( Читать дальше )

Объем свободных складских площадей в Москве и Подмосковье на начало июня 2025 года составил 1,1 млн кв. м, что в 5,3 раза больше, чем годом ранее, по данным IBC Real Estate. Основные причины — падение спроса, высвобождение помещений маркетплейсами и массовый ввод новых объектов.

По данным NF Group, с января по июль объем сделок в Московском регионе упал в 4,5 раза, до 525 тыс. кв. м, в России — в 2,6 раза, до 1,19 млн кв. м. Это связано с высокой ключевой ставкой и снижением деловой активности. E-commerce, ранее драйвер спроса, сократил долю в структуре сделок с 59% до 33%, уступив место производственным и логистическим компаниям.

Дополнительное давление на рынок оказывает ввод незаконтрактованных площадей: до конца 2025 года в Москве планируется ещё 1 млн кв. м, по данным NF Group. Активный рост девелопмента в 2023 году привёл к избытку предложения.

Средняя ставка аренды в первом полугодии выросла лишь на 4%, до 12,45 тыс. руб. за кв. м в год — против +41% в 2024 году. Многие собственники предлагают скидки 10–15% от рыночной ставки, пытаясь удержать арендаторов. Эксперты считают, что рынок аренды складов достиг пика и может перейти к стабилизации или снижению цен.

( Читать дальше )

На складском рынке Петербурга и Ленобласти серьезный спад активности — спрос упал до самого низкого уровня с 2015 года, а уровень вакансии вырос вдвое с начала года. При этом маркетплейсы, которые активно наращивали свои складские мощности, начали оптимизировать занимаемые площади и предлагать их в субаренду.

«По итогам первого полугодия 2025 года спрос на склады составил 50 тыс. кв. м, что является минимальным значением за последние 10 лет», — сообщил директор в департаменте по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Андрей Селезнев. Большая часть приходится на операторов онлайн-торговли. С начала года 50% спроса, то есть 25 тыс. кв. м занимала компания Wildberries.

По его прогнозам, по итогам года спрос составит 250 тыс. кв. м, что также может стать минимальным показателем за последние 5−6 лет.

В Ozon сообщили РБК Петербург, что планируют сдать в долгосрочную аренду два своих сортировочных центра в Ленинградской области. 

( Читать дальше )

В мае 2025 года себестоимость строительства складской недвижимости достигла 67,8 тыс. руб. за 1 кв. м — на 20% больше, чем годом ранее. Основной вклад внесли подорожание строительных работ (+23%) и стройматериалов (+18%). Однако с начала года рост составил всего 3%, что свидетельствует о замедлении динамики.

Высокая стоимость заемного финансирования, рост расходов на материалы и рабочую силу вынуждают девелоперов сокращать новые проекты. Особенно страдают спекулятивные и built-to-suit склады, рентабельность которых оказалась под давлением.

Ситуацию усугубляет увеличение вакантных площадей: в Москве в I квартале пустовало 0,8 млн кв. м складов — в четыре раза больше, чем год назад. Арендные ставки стабилизировались: их рост с начала 2025 года составил лишь 4% против 55% в 2023-м и 41% в 2024-м.

Общий объем сделок с логистическими парками по итогам полугодия, по оценкам, снизится втрое — до 1 млн кв. м. Девелоперы и арендаторы выжидают: стабилизация инфляции и снижение ключевой ставки ЦБ могут дать старт отложенному спросу. Прогноз на конец 2025 года — рост себестоимости строительства на умеренные 5%.

( Читать дальше )

В первом квартале 2025 года компании из сферы электронной коммерции заняли 8,4 млн кв. м складской недвижимости — на 33% больше, чем год назад, сообщают в NF Group. Рост стал результатом ввода крупных проектов, строительство которых было запущено ранее, и экспансии маркетплейсов. По данным IBC Real Estate, совокупные площади, занятые такими игроками, достигли 9,7 млн кв. м (+28% год к году).

Однако, несмотря на рост объема, спрос на новые склады от e-commerce в первом полугодии 2025 года упал на 85%. Как поясняют аналитики, онлайн-ритейлеры перешли к оптимизации имеющихся активов, в том числе сдают часть помещений в субаренду. Более 80% новых складов были построены под конкретных заказчиков (built-to-suit).

Для сравнения, офлайн-ритейлеры в первом квартале заняли лишь на 2% больше площадей — 8,7 млн кв. м. Их рост сдержан из-за закрытия магазинов на фоне конкуренции с маркетплейсами и меньшей зависимости от складов — значительная часть товаров хранится в торговых залах.

( Читать дальше )

До конца 2028 года в Москве и Подмосковье появится около 410 000 кв. м многоэтажных производственно-складских помещений формата light industrial. Это на 43% больше, чем было построено за предыдущие четыре года. Общая площадь высотных логистических комплексов вырастет почти в 1,5 раза — с 960 000 до 1,37 млн кв. м, следует из отчёта консалтинговой компании Nikoliers.

В других агентствах оценки ещё выше. В CMWP ожидают ввода 601 000 кв. м до 2028 года, в CORE.XP — 800 000 кв. м к 2030 году. При этом значительная часть текущего фонда устарела: 64% действующих высотных складов построены до 2000 года.

Рост предложения объясняется запуском в Москве программы создания рабочих мест. Она позволяет девелоперам получить льготы при переводе земли под жильё, если они параллельно развивают промышленную инфраструктуру. В результате 44% новых объектов light industrial строят девелоперы жилой недвижимости.

Стимулом также служат программы реновации старых промзон и меры господдержки: часть процентов по кредиту на покупку таких помещений субсидируется городом. Однако, как отмечают эксперты, складской сегмент последней мили всё равно будет испытывать дефицит — большие маркетплейсы нуждаются в иных форматах.

( Читать дальше )

Девелопер Parametr планирует возвести промышленный парк площадью 480 000 кв.м в деревне Токарево Люберецкого района Московской области. Проект будет состоять из 16 зданий различных форматов, включая классические склады и light industrial для легкой промышленности. Первая очередь — два здания общей площадью около 50 000 кв.м — должна быть введена в эксплуатацию к концу 2026 года.

Инвестиции в строительство всего комплекса оцениваются в 40 млрд рублей, для реализации первой очереди потребуется 4–4,5 млрд рублей, уточнил региональный директор Nikoliers Виктор Афанасенко. Площади будут предлагаться как в аренду, так и на продажу: ставка аренды прогнозируется на уровне 19 800 руб./кв.м в год, цена продажи — 113 000–129 000 руб./кв.м, в зависимости от формата и готовности.

Несмотря на масштаб проекта, эксперты не видят проблем с поиском арендаторов и покупателей благодаря близости к МКАД и крупным транспортным узлам. Спрос на логистическую недвижимость в Подмосковье остается высоким, чему способствует рост рынка электронной коммерции — по прогнозу, его объем в 2025 году достигнет 16 трлн рублей, что на 27% выше показателей 2024 года.

( Читать дальше )

Рынок коммерческой недвижимости в России переживает спад. По прогнозу консалтинговой компании CMWP, в 2026 году ввод офисных площадей в Москве сократится на 51% — до 360 тыс. кв. м. Строительство складов в Москве и Подмосковье упадет на 29%, до 1,2 млн кв. м, торговых центров — на 71%, до 76 тыс. кв. м. Причина — высокая ключевая ставка и рост стоимости стройматериалов.

В офисном сегменте дефицит площадей усугубляется: вакантность составляет всего 3,7%, большинство помещений выкупается еще на этапе стройки. В 2025 году лишь 29% новых офисов остались доступными к моменту сдачи. Это заставляет девелоперов переносить запуск новых проектов.

Складской рынок охлаждается после бурного роста последних лет. Онлайн-ритейлеры, ранее драйвившие спрос, теперь оптимизируют логистику, передавая лишние площади в субаренду. Их доля в спросе упала с 47% до 15%. Но в случае снижения ставки ЦБ в 2027 году рынок может ожить: объем ввода складов может вырасти на 25%, до 1,5 млн кв. м.

Торговая недвижимость — самый пострадавший сегмент. Спрос снижается на фоне роста онлайн-покупок и отсутствия новых брендов. В 2025 году в Россию придут только 22 новых бренда — на 57% меньше, чем годом ранее.

( Читать дальше )

Интернет-ритейлер Wildberries заключил пятилетний договор аренды 41 483 кв. м складских площадей в логопарке «Софьино» рядом с аэропортом Жуковский. Это вторая сделка компании в этом комплексе — в 2023 году она уже арендовала 41 781 кв. м, а теперь суммарная площадь арендуемых помещений превышает 82 000 кв. м.

Расширение обусловлено ростом числа продавцов и потребностью в новых мощностях для хранения. По оценкам экспертов, ставка аренды в «Софьино» составляет 11 000–13 100 руб. за 1 кв. м в год без НДС. Таким образом, общие расходы Wildberries за срок аренды составят 2,3–2,7 млрд руб.

«Софьино» — один из крупнейших и наиболее качественных логопарков Подмосковья. Он уже используется другими крупными игроками, такими как Ozon и «Яндекс». Удобное транспортное сообщение и наличие общежития для персонала делают его особенно привлекательным.

Сделка Wildberries стала второй по объему на складском рынке Московского региона в 2025 году. Лидером остается неназванная производственная компания, арендовавшая 42 250 кв. м в логопарке «Клин».

( Читать дальше )

В первом квартале 2025 года активы рыночных ЗПИФов недвижимости увеличились на 7,1%, до 617 млрд руб., что на 41 млрд руб. больше, чем в конце 2024 года. Рост ускорился по сравнению с предыдущими кварталами. Основной драйвер — удвоение чистых вложений инвесторов, которые достигли 28,4 млрд руб.

Управляющие связывают рост с высокой инфляцией, снижением ставок по вкладам (средняя максимальная ставка крупнейших банков опустилась на 1,4 п.п., до 20,3%), а также с привлекательной доходностью. Так, арендная доходность складской недвижимости достигла 16% годовых, а переоценка объектов принесла ещё 8–10%.

На фоне роста интереса УК начали выделять новые сегменты:
— ЦОД (67,2 млрд руб.) обогнали торговую недвижимость
— Развивается линейка фондов Light Industrial
— В ближайшее время ожидается появление фондов рекреационной и гостиничной недвижимости

Дополнительную поддержку рынку оказывает жесткая ДКП ЦБ, которая ограничивает доступ к кредитованию и сдерживает новое строительство. Это ведёт к росту арендных ставок и капитализации объектов.

( Читать дальше )