недвижимость

2016 год — почти все и, соответственно, пришло время задуматься о инвестиционной стратегии на год предстоящий. Поделюсь своим видением касательно динамики цен на некоторые популярные у широкого круга частных российских инвесторов активы (рубль, акции, недвижимость и т.п.).
Сначала рассмотрим перспективы укрепления рубля к основным мировым валютам, чтобы понять стоит ли вообще вкладываться в рублевые активы.
Согласно расчетам (Про то, как делаются расчеты по рублю можно почитать в моей статье на ведомостях http://www.vedomosti.ru/finance/blogs/2016/09/05/655726-valyutnaya-panika-kontse-goda ), в 2017 году валютная пара доллар/рубль будет тяготеть к средней отметке в 55 руб./доллар, по большей части — на фоне сочетания эффектов роста нефтяных цен относительно средних уровней 2016 года и плавающего курсообразования рубля. Исходя из прогноза Министерства энергетики США (EIA) в 2017 году средняя стоимость барреля марки Brent дойдет до $51,7 за баррель. Прогнозы EIA последнее время вызывают наибольшее доверие, поскольку у него есть оперативный доступ к статистике сланцевиков – основных «виновников» дисбаланса спроса и предложения на рынке нефти. Впрочем, на текущий момент этот прогноз еще не учитывает влияния на рынок подстегнувших рост цен на нефть договоренностей ОПЕК+ в рамках недавнего саммита картеля в Вене.
При этом, скорее всего, позитивный эффект для курса российской валюты от роста нефтяных цен будет постепенно размываться ростом индекса доллара из-за грядущей серии повышений ставок ФРС и соответствующей переоценки номинированных в американской валюте активов. Тем не менее, этот позитивный эффект нельзя недооценивать. Думаю, что к прогнозу EIA по среднегодовым ценам смело можно добавить $6-8 за баррель ввиду перспектив сокращения переизбытка предложения и приближения цен к себестоимости добычи наиболее трудноизвлекаемых запасов.
Помимо дорожающей нефти, поддержку рублю в новом году окажет все более заметный эффект от адаптации российской экономики к геополитической ситуации, волатильности на сырьевых рынках и прочим внешним шокам благодаря плавающему курсу российской валюты, таргетированию инфляции и высоким процентным ставкам на фоне жесткой монетарной политики ЦБ РФ. Таким образом, вложения в рублевые активы уже не выглядят чрезмерно рискованными, но являются потенциально высокодоходными.
Теперь попробуем понять, как поведет себя в новом году жилая недвижимость — инвестиционный инструмент, популярный у наиболее консервативных инвесторов. В России в 3-м квартале 2016 года на рынке недвижимости сохранялась достаточно сложная ситуация. Так, по официальной статистике первичная недвижимость подешевела в рублях на 0,6% г/г, а вторичная — на 4,2% г/г. Поскольку инфляция за этот период составила 6,1% г/г — недвижимость в реальном выражении просела почти на 10% г/г и даже с учетом средней доходности от сдачи в аренду реальный спад составил примерно 2-3% г/г. В лидерах снижения был вторичный рынок из-за оттока покупателей на «первичку», поддержанную продлением программы по субсидированию ипотеки. При этом анализ рынка показывает, что снижение цен превалировало в массовом сегменте, а некоторые «зеленые ростки» наблюдались в элитном. Между тем, судя по всему, в 2017 году рост номинальных цен на первичную и вторичную недвижимость в рублевом выражении составит 5-7% на фоне улучшения макроэкономической конъюнктуры и дальнейшего снижения ставок по ипотеке вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ (больше домохозяйств сможет позволить себе ипотеку вместо съемного жилья), эффекта низкой базы и дефицита предложения. В последнем случае стоит отметить, что за январь-октябрь 2016 года было построено 55,6 млн кв м жилья (789,7 тыс. квартир), что на 6,4% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Поэтому потенциальный негатив после обсуждаемой сейчас отмены субсидирования ипотечных ставок в конце 2016 года будет достаточно быстро нивелирован дефицитом предложения, дальнейшим снижением ключевой ставки и удешевлением ипотеки. Очевидно, сейчас хороший момент для входа в ликвидную недвижимость, чтобы «зафиксировать» покупку по низким ценам. Особо интересным выглядит ипотечное финансирование сделок с целью последующего рефинансирования взятых кредитов по более низким ставкам.
Наконец, рассмотрим относительно более высокодоходные и, соответственно — более рисковые инвестиции на рынке акций. В конце 2016 – начале 2017 года ожидается «техническая» коррекция по индексу ММВБ после неплохого роста в 2016 году (с начала года по настоящий момент — почти на 20%). Еще один повод для коррекции — то, что на декабрьском заседании ФРС с высокой вероятностью повысят ключевую ставку, а в США после президентских выборов предстоят не до конца пока понятные инвесторам перемены в экономической политике и в отношениях с Россией. Тем не менее, распродажи долго не продлятся, т.к. причины для коррекции краткосрочные и спекулятивные. Если купить акции вблизи локально минимальных значений в декабре-январе, то можно получить хорошую доходность за счет роста котировок на фоне весеннего сезона ожидаемо неплохих отчетностей и «большого» дивидендного периода.
Ключевым же фундаментальным драйвером роста стоимости акций в рублях в 2017 году станет низкая инфляция на фоне реализации политики инфляционного таргетирования ЦБ РФ. Наблюдающееся сейчас устойчивое снижение инфляции (и, что особенно важно — инфляционных ожиданий), как правило, способствует снижению процентных ставок в экономике и, соответственно, росту корпоративных прибылей за счет сокращения стоимости обслуживания долга. Увеличивается также потребительский спрос из-за удешевления кредитов. Да и в целом, бизнес в условиях стабильно низкой инфляции работает гораздо эффективнее, так как перестает платить так называемый «инфляционный налог».
Важным драйвером роста котировок акций станет также приток на рынок частных инвесторов из-за удешевления маржинального кредитования. Даже политические риски – и те как правило снижаются на фоне стабилизации бюджетного дефицита (при низкой инфляции прогнозировать расходы и занимать в долг гораздо проще) и более устойчивого экономического роста. При этом, по опыту ряда стран, перечисленные эффекты многократно усиливаются если экономика развивающаяся, а снижение инфляции — значительное из-за эффекта «высокой базы» и происходит в таких масштабах впервые.
Конечно, за счет низкой инфляции и плавающего курса нельзя прогнозировать разрешения абсолютно всех проблем в экономике. Необходимо следить и за другими индикаторами, а также за положением дел у конкретных эмитентов. Но при прочих равных, если не случиться очередных экономических или геополитических шоков, сейчас весьма благоприятный момент для входа на рынок акций. Разумеется, если инвестор соблюдает общие «правила безопасности». А именно – осознает, что финансовые рынки – это всегда риск, при этом рынок акций – потенциально более доходный, но и гораздо более рискованный рынок, чем, например, рынок облигаций. Поэтому никогда не следует инвестировать в него последние деньги, без которых вы не сможете прожить, и тем более — заемные средства.
www.facebook.com/trnigmatullin/posts/1753598131568531?pnref=story

Выборы американского президента несколько отвлекли наших сограждан от повседневных проблем. А между тем осталось две с половиной недели до 1 декабря — крайнего срока уплаты имущественных налогов. У владельцев недвижимости в части регионов страны в этом году они выросли в несколько раз. С 2015 года Москва и еще 27 регионов страны перешли на расчет налога на недвижимость, исходя из ее кадастровой стоимости.

И разбираться с этим некогда — сначала надо оплатить, а потом смотреть, как их насчитали и стоит ли оспаривать. Иначе придется платить штрафы и пени. Судя по обсуждению в социальных сетях, многие считают повышение налоговой нагрузки в этом году настоящим ударом в спину. Некоторые просто шокированы суммой, увиденной в платежке от УФНС. «Сейчас часть граждан уходит в несознанку и просто не платит налоги на недвижимость»,— отмечает опасный тренд директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергей Шлома.
 в перспективе ближайших четырех лет этот налог вырастет еще в пять раз. Дело в том, что он вводится постепенно и в этом году собственники недвижимости заплатили или заплатят только 20% рассчитанной суммы налога. В следующем заплатить придется 40%, в 2018-м — 60%, в 2019-м — 80% и в 2020 году — все 100%.

Был у меня такой случай в конце 2014 года, тогда сразу после нашей рекомендации акция АФК Система выросла более чем в 2 раза за 2 дня, а к февралю 2015 рост уже составил более трех раз. Жаль тогда еще не было индекса FTinvest.ru.

Я часто общаюсь со своим брокером и мы естественно обсудили этот феноменальный рост. Ну ладно я, у меня портфельное инвестирование и я в деньгах заработал не так и много, брокер мне рассказал, что один из его клиентов случайно вложился в эти акции и радостный пришел к нему фиксировать доходность и “покупать квартиру”.

Вот это “покупать квартиру” мне очень запомнилось, я еще тогда говорил, что надо если фиксировать, то покупать еще акции, формировать портфель и т.д.

После этого я наблюдал множество событий связанных с тем как и на что люди стремятся тратить деньги. Но вот как то на акции и ценные бумаги вообще люди тратиться не сильно желают.