недвижимость

Математики, блин, финансовые консультанты, мля.
Оценивая проект бери риски пошире в расчет и про историю не забывай! 

Вы с ёлки упали? Сколько реальностоит ваша квартира.

....30000x12 = 360000 руб. в год стоит снимать такую же квартиру. Берём доходность хотя бы на уровне банковского депозита 5%, получается 
сумма 7,2 млн. А кстати, это я ещё не учёл налог, который надо платить от дохода со сдачи. С учётом налога вообще получится 6,2млн.

То есть адекватная цена квартиры 7,2 млн. А 3,3млн сверху — люди пытаются свой псевдоевроремонт продать и в ноль выйти. 
Ну вы с ёлки упали! Ваш ремонт никому кроме вас не нужен. Конечно, некоторые съемщики не хотят жить в свинарнике а ля «80-е», но чистые белые стены, чистая сантехника, мебель из Икеи, хорошие стеклопакеты — это максимум, за что вам переплатят пару тысяч в месяц или 300-400тыс в пересчёте на всю квартиру. Потому что и стеклопакеты бывают одним названием, место которым уже на помойке…

( Читать дальше )

Хочу снова написать пару строк на тему иррациональности цен на этот «актив».
Сразу небольшой апдейт после прочтения первых комментариев. Речь не идёт о «своём уютном гнездышке» VS «скитания по съёмным». Речь о стоимости и адекватной оценке. Если угодно, о цене и ценности. 

Давайте сразу на примере. Вот, допустим, из чего формируется цена на ту или иную квартиру? Локация? Тип дома? Ситуация в экономике? Сделанный ремонт? Смотришь на ЦИАНе, «двушку с евроремонтом», выставлена за 10,5 млн. Агент причёсывает, что это хороший дом итд итп, ремонт прям замечательный, всё такое итальянское, дорого-богато делали для себя, вложили кучу лямов. Только объект в типовом сегменте висит уже несколько месяцев, а значит с ценой что-то не то.

Начинаешь смотреть, а за сколько можно снять такую же квартиру в этом доме? Это более эффективный показатель, т.к. квартир много, переплачивать никто не хочет, если рядом будет дешевле на тысячу, то постоялец переедет или прожмёт хозяина на рыночный ценник, да ещё скидку попросит за долгосрок. Простой квартиры — это чистый убыток. Итак… открываем другую вкладку… тыц — 30000р + 6500 к/у.

( Читать дальше )

Попалась на глаза статейка http://bit.ly/2Cx4J6Lо том, что ЦБ увидел признаки пузыря на рынке ипотеки в РФ. Хотя я и не являюсь специалистом на этом рынке, но по ощущениям именно так дела и обстоят. С кем не поговоришь среди директоров и владельцев разных бизнесов, почти у всех большинство сотрудников по уши сидят в ипотечном кредите. Сложно сказать, почему так происходит. Видимо, народ напугали постоянными разговорами об отмене или запрете доллара, об изъятии или замораживании вкладов. Периодически появляется информация о том, что деньги пропали из банковской ячейки и т.д. И в таких условиях люди выбирают недвижимость, пускай и в кредит.

С одной стороны, это хорошо, когда люди берут ипотечные кредиты, тем самым оживляя ситуацию в экономике страны. Но с другой стороны, к чему приведет избыточная долговая нагрузка граждан, когда наступит очередной экономический кризис в мире и соответственно в РФ? Ведь, если в развитых странах во время кризиса центральный банк ставку понижает и граждане получают возможность рефинансировать свой кредит на более выгодных условиях, то у нас же происходит всё с точностью до наоборот. ЦБ РФ уже повышает ставку и скорее всего продолжит это делать в 2019 году. Что будет, когда большинство населения просто физически не сможет выплачивать ежемесячные взносы по ипотеке? Будут отнимать у всех квартиры? Это может привести к социальному бунту. А чем будут затыкать дыры на балансах у банков, которые выдали эти ипотечные кредиты? Единственный выход будет у ЦБ — это врубить печатный станок. Надеюсь, вы догадываетесь, что будет с курсом рубля при таком раскладе.

( Читать дальше )

19.12.2018 
Цены на жилье после выборов в 2019 году вырастут до 20%, считают в Конфедерации строителей Украины (КСУ).

«Реалии 2018 года частично продолжатся в 2019 году. Цены на недвижимость в Украине будут постепенно расти. В начале года резкого роста цен не предвидится, однако после выборов жилье подорожает до 20%», – сообщается в пресс-релизе КСУ.

На цены в 2019 году, по мнению КСУ, будет влиять высокое предложение и малый спрос, увеличение процентных ставок по кредитам, рост зарплат, цен на стройматериалы, логистику, топливо. При этом стимулировать спрос покупателей будет грамотная концепция проекта, качество строительства, политика ценообразования и высокий уровень эксплуатации комплекса.

КСУ также планирует совместно с Министерством регионального развития, строительства и ЖКХ пересмотреть ряд государственных строительных норм, а также завершить обсуждение законопроектов о защите пострадавших инвесторов и о долгостроях.

( Читать дальше )

По мотивам нескольких недавних постов на смартлабе.

Почему мне не нравится на кого-то пахать:

1)      Лень

2)      Зависимость от чужих решений

3)      Мало свободного времени

4)      Скучно

Почему мне не нравится трейдинг:

1)      Нервы

2)      Нестабильность дохода

3)      Трейдинг съедает кучу времени

4)      Лень

Как только в нашей стране наступил капитализм (а я тогда был ребенком) я понял, что хочу свой бизнес. Правда в то время я бизнесмена себе представлял как героя Ричарда Гира из фильма «Красотка». Умный, крутой, самоуверенный чувак, работающий круглые сутки.

Это потом я узнал, что мусорные облигации в 80-ых годах в США, с помощью которых велись агрессивные поглощения того типа, что описаны в том фильме, не требовали не ума, ни работоспособности, достаточно было безбашенности и тестостерона. Все это хорошо описано в книге «Покер лжецов» Майкла Льюиса. Ну, да я отвлекся.

( Читать дальше )

Заинтересовал сценарий Японии, как аутсайдера мирового фондового рынка. Я не эксперт по Японии, всё находил в сети Интернет, поэтому поправьте, если заметите ошибки.

Валюта в Японии.

За 20 лет уводили до 150, а потом снижали до 70. Сейчас курс примерно тот же, что и 20 лет назад.

 

Экономика в Японии.

После экономического чуда конца 80-х, чудеса закончились.

( Читать дальше )

оригинал статьи здесь.

Стоит человеку сказать, что он хочет купить или снять квартиру, его посылают на сайт ЦNАН. При этом, добавляют, что там много фейка и жадных риэлторов. Моё мнение: главный недостаток подобных сайтов в том, что они работают только на одну сторону сделки — на продавцов. При этом, нам с 2015 года твердят, что сегодня рынок покупателя; сейчас расскажу, каким должен стать рынок недвижимости, что бы быть рынком, а не его подобием.

Представим обычный «стакан» заявок в торговом терминале. Сверху предложения на продажу, снизу на покупку. В рабочее время вы открываете терминал и видите сколько и по каким ценам участники рынка готовы купить/продать этот актив. Опустим нюансы биржевой торговли, нам важно другое: мы видим цены не только продавцов (у которых есть актив), но и покупателей (которые готовы купить его). Все заключённые сделки так же в открытом доступе.

( Читать дальше )

Наступает такая пора в жизни, когда необходимо уже приобретать собственное жильё. Живу на съёмных квартирах почти 10 лет, и мне это порядком надоело. Жил в Кривом Роге, Киеве, Минске, Одессе. Сейчас присматриваю строящиеся жилые комплексы, чтобы взять на этапе строительства или на этапе закладки котлована. Бюджет — $70-80k + $10-15k на паркоместо + бюджет на ремонт (отдельная тема). Деньги трудовые, не с рынка, весь год отрывал от сердца, не пополнял :) Есть два варианта (мать городов русских):

1) ЖК «Славутич» на берегу Днепра:



2) ЖК «Новая Англия» (бывшая промзона):


Какой вариант кому больше нравится?

Потому, что в центральном Сочи:

1. Пригодная для жизни городская среда есть только в старом Центре. Больше всего понравились улицы Островского и Роз, застроенные при коммунистах с соблюдением общечеловеческих норм. Все остальное — трэш и угар.

2. За пределами Центра — мощные перепады высот. Подъем 50 метров на 500 метров пути — запросто. Поэтому, кстати, у сочинских девчонок самые красивые попки в России. Это бесспорный плюс))

3. Приятная глазу и уху городская жизнь — только в старом Центре. Отойдешь на 100 метров — писец. Обычная унылая региональная дыра с убогой Пятерочкой.

4. Береговая линия — полное говно. Насыпная галька, грязь и волнорезы. Пляж Ривьера без волнорезов, но с грязью от реки, которую видно даже со спутника. Плавать в черте города — упаси Господь.

5. Уродская железная дорога вдоль линии моря. Путин ее не видит со своей дачи в «Золотом треугольнике». Поэтому, она до сих пор есть и все портит.

6. Вкусные помидоры фиг купишь в Центре. Даже на центральном рынке. Продают дешевую и безвкусную дрянь. Это говорит о вкусах и доходах потребителей. Они — никакие.

( Читать дальше )

Если цены на всякий папир у нас зависят от нефти напрямую, т.к. главным источником инвестиций в предприятия является рента от нефти и прочих полезных ископаемых, то цены на бетонные коробки в первую очередь двигает динамика реальных доходов населения, которые у нас от нефти отвязались.
Уже можно подводить итоги 2018 года. Средняя зарплата выросла на 2,4 % до 37 100 с 36 203 рублей.
В то же время стоимость продуктов по данным росстата в рублях выросла на 2,3%, т.е. по сути реальная з.п. в России не выросла, при этом на сайте irn.ru указано, что цены на квартиры в 2018 году в Москве немного подросли. Я нахожу это весьма странным, т.к. вся прибавка заработной платы ушла на питание, плюс цены на бензин и коммуналку растут.
2019 год обещает быть еще более жестоким в плане роста цен, т.к. вырастут акцизы, тарифы и еще НДС, в итоге спрос должен сократиться, что повлечет за собой падение цен на недвижимость, а вы как считаете?