Блог им. webkot

Вы с ёлки упали? Сколько реально стоит ваша квартира.

    • 29 декабря 2018, 06:40
    • |
    • webkot
  • Еще
Хочу снова написать пару строк на тему иррациональности цен на этот «актив».
Сразу небольшой апдейт после прочтения первых комментариев. Речь не идёт о «своём уютном гнездышке» VS «скитания по съёмным». Речь о стоимости и адекватной оценке. Если угодно, о цене и ценности. 

Давайте сразу на примере. Вот, допустим, из чего формируется цена на ту или иную квартиру? Локация? Тип дома? Ситуация в экономике? Сделанный ремонт? Смотришь на ЦИАНе, «двушку с евроремонтом», выставлена за 10,5 млн. Агент причёсывает, что это хороший дом итд итп, ремонт прям замечательный, всё такое итальянское, дорого-богато делали для себя, вложили кучу лямов. Только объект в типовом сегменте висит уже несколько месяцев, а значит с ценой что-то не то.

Начинаешь смотреть, а за сколько можно снять такую же квартиру в этом доме? Это более эффективный показатель, т.к. квартир много, переплачивать никто не хочет, если рядом будет дешевле на тысячу, то постоялец переедет или прожмёт хозяина на рыночный ценник, да ещё скидку попросит за долгосрок. Простой квартиры — это чистый убыток. Итак… открываем другую вкладку… тыц — 30000р + 6500 к/у.

Дальше без калькулятора считаем:
30000x12 = 360000 руб. в год стоит снимать такую же квартиру. Берём доходность хотя бы на уровне банковского депозита 5%, получается
сумма 7,2 млн. А кстати, это я ещё не учёл налог, который надо платить от дохода со сдачи. С учётом налога вообще получится 6,2млн.

То есть адекватная цена квартиры 7,2 млн. А 3,3млн сверху — люди пытаются свой псевдоевроремонт продать и в ноль выйти.
Ну вы с ёлки упали! Ваш ремонт никому кроме вас не нужен. Конечно, съемщики не хотят жить в свинарнике а ля «80-е», но чистые белые стены, чистая сантехника, мебель из Икеи, хорошие стеклопакеты — это максимум, за что вам переплатят пару тысяч в месяц или 300-400тыс в пересчёте на всю квартиру. Потому что и стеклопакеты бывают одним названием, место которым уже на помойке.

Апдейт про Икею, в комментариях подметили, что и на дорогой ремонт есть спрос, не готовы делать сами и ждать итп. Хорошо, задайте ровно 1 вопрос, на сколько дороже по сравнению с соседской «без изысков», вы сможете сдать квартиру с хорошим ремонтом в пересчёте лет на 10? Для примера — смогли сдать на 10 тыр дороже = 10000*12мес*10лет=1,2 млн доплата за ремонт максимум. Вероятнее всего просто не найдёте такого дурака в типовом сегменте. Элитка и исторические центры — другие истории, но расчёты те же. Просто ремонт там занимает меньшую долю в цене.
Если же кто-то сделал ремонт в хрущевке или однушке за мкадом ценой с полквартиры — ну… зарыл деньги в песок.

Многие скажут, но это же недвижимость! Х%ижимость! С падающей доходностью, т.к. «к/у» с растущими расходами на капремонт, вывоз мусора, налоги… и падающими реальными доходами потенциальных арендаторов будут уменьшать и доходность. Цена аренды за последние 8 лет практически не изменилась, зато пресловутые «к/у» выросли раза в 2 точно.

Этот пункт «к/у» вообще разводка. И многие съёмщики очень внимательно стали смотреть на стоимость квитанции. Дома разные по энергоэффективности, зимняя квитанция в панельке, в которой познакомились Женя Лукашин и Надя Шевелёва, может быть значительно выше, чем в сталинке или кирпиче. Давно пора цену аренды писать без учёта «к/у», это головная боль собственника. Из двух квартир с арендой 30000 + 5000 к/у и 28000 + 9000 к/у ясно, что первая дешевле.

ИТОГО: Пузырь будет приходить в соответствие с доходностью. В долларовом пересчёте цены уже давно на уровне 2006 года, привожу график на примере Санкт-Петербурга:

Вы с ёлки упали? Сколько реально стоит ваша квартира.



Так что не слушайте неучей-агентов, которые очень хорошо умеют лапшу развешивать. Если на объект не найти арендатора ХОТЯ БЫ за 5% доходности — цена на него неадекватна.

Если пост понравился — не забывайте поставить плюсик.
Всем, кто дочитал, желаю в год свиньи удачных вложений и финансовых высот!
★33
232 комментария
Солидарен с автором сам тут пару помещений сдаю, уже и не помню когда ставку поднимал.
avatar
Тяжело жить в Москве, даже покупка квартиры не в радость)
avatar
За 16 лет стоимость квартиры, в которой я живу, выросла в четыре раза.
avatar
DHutor, в рублях?
avatar
DHutor, и —? что с того?
— предлагаешь еще 16 лет посидеть в бетоне?-)
А чё не 50 лет берешь?=)
Лёва Соловейчик, не знаю что будет через 50 лет, просто не доживу, но факт остаётся фактом, в четыре раза.
avatar
DHutor, а ВВП США за последние 34 года вырос в пять раз.
Лёва Соловейчик, мы сейчас о ВВП США говорим?
avatar
DHutor, не знаю, «но факт остаётся фактом», в пять раз. 
:-)
Лёва Соловейчик, живите в ВВП США, я продолжу жить в бетоне.
avatar
DHutor, почему-то уверен, что никто здесь не пишет, сидя на морозе с ноутбуком или в соломенном шалаше, в том числе и я:-)
DHutor, так что ваша сентенция проходит мимо:-)
Лёва Соловейчик, ну и славненько.
avatar
DHutor, все от локации зависит, в селе можно купить двушку за 500к которая в Москве в центре от 10миллионов стоит
avatar
Евгений, в Инте хоромы за 100тыщ но можно и дешевле
avatar
DHutor, а за 8 лет во сколько выросла? или вы взяли удобную точку отсчета, с дна?
avatar
Сергей, я беру с момента когда купил квартиру, о каком дне идёт речь?
avatar
DHutor, о том дне когда втрое получаешь в подарок… трейдеры в курсе этой шутки
avatar
Сергей, это точно, трейдеры потрындеть горазды.
avatar
DHutor, наверно, выросла она за первые 4 года, а потом всё, конец роста.
avatar
Turbo Pascal, вижу Вы большой знаток недвижимости.
avatar
DHutor, за 16 лет сбер вырос с 5р до 183р. Это во сколько раз? Это потому, что на рост сбера сделали ставку 0,01% населения. А на рост квартир через 10 лет ставят 95%. Знаете, что это значит на рынке?
avatar
consar, это всё демагогия.
avatar
DHutor, 
В смысле демагогия?
Вы знаете, что такое альтернативные издержки?
Вам привели цифры.
Опровергайте
Максим Барбашин, у Вас есть акции сбера, купленные за 5 рублей? Очень сомневаюсь, а квартира у меня есть.  Так что чистая болтовня, вот и всё опровержение.
avatar
DHutor, Не надо вспоминать про то, что было, жить то нам не в прошлом, а в будущем. В том то и дело, что мало купил сбер в 2002-2009. Зато все поголовно купили квартиры (или получили в наследство) и не собираются их продавать. Будет страна рантье-миллионеров, 100 млн. гениальных финансистов не могут ошибаться, так ведь? Или обычно что-то другое бывает с 95% ждущими движения вверх, как купившими доллары по 80?
avatar
DHutor, совершенно верно и далее ваша квартира в долгосрочной перспективе будет дорожать как минимум в ногу с реальной инфляцией (рублевой), более того в соотв с этим и аренда также будет дорожать.

депозит в лучшем случае отобьет инфляцию — то есть реальной доходности он не дает от слова совсем, квартиры — дают

доходность аренды оч зависит от квартиры и ее ремонта, и все совсем не так просто/линейно, как пишет автор. Квартир сдается реально много, но с правильным ремонтом и тд позиционированием — единицы и улетают они быстро
avatar
Alpinist573, я этим уже 15 лет зарабатываю и на жизнь не жалуюсь.
avatar
Alpinist573, не обязательно. В последние четыре года инфляция есть, а недвига падает в рублях. Её стоимость в большей степени зависит от покупательной способности населения, а не от инфляции. Если покупательная способность будет расти, то и недвига будет дорожать. А для этого нужен рост экономики.

Так что иногда выгоднее депозит/облигации, а иногда недвига.

Если жилая недвига не растет в цене, то сдача ее «в лоб» приносит совсем смешные проценты — особенно с учетом налогов и амортизационных расходов на ремонт.
Коммерческую возможно более выгодно сдавать — ее доходность на уровне облигаций средних компаний.
avatar
laslogwino, гляньте график (гуглится на раз) американской недвиги vs инфляция за 100!!! лет

увидите, что во время например депрессии — недвига была «в полу» а инфляция была вполне себе, потом все вернулось на круги своя — недвига догнала, в более современной истории у них был «пузырь» надутый сабпрайм кредитованием и недвига обогнала инфляцию — в итоге также все подравнялось

соотв в любой конкретный момент могут быть отклонения — в долгосроке динамика жилого квадратного метра = динамике инфляции (в ликвидных локациях конечно, не в военном городке на Новой земле)
avatar
Alpinist573, есть другой пример.
В Японии с 1990-х недвига падает, а инфляция хотя и совсем небольшая, но есть
avatar
laslogwino, тут интереснее посмотреть японский рынок акций как отражение
avatar
Alpinist573, единственное, мне кажется, что если речь идет о недвиге для сдачи, то при росте самой недвиги на уровне инфляции, сдача — это как дивы для акций. Мне кажется должна больше коррелировать с ростом ВВП чем с инфляцией, то есть в растущей экономике расти быстрее на долгосроке.
avatar
Alpinist573, подкиньте график, плиз. Я попытался загуглить, однако 100-летних сопоставлений не удалось отыскать
avatar
Ave, http://monetarism.ru/realty-price-chart.shtml

третий с низу

avatar
Alpinist573, спасибо!

Индекс недвижимости против накопленной инфляции в США:

avatar
DHutor, Некорректный пример. Моя тоже выросла за 14 лет в 4 раза. Но за последние 10 лет не выросла вообще. На уровне 2009 года цена. В рублях.
 Просто база низкая для расчета. И за следующие 10 лет не факт что вырастет хотя бы на 20-30%.
avatar
Юрий Маркин, это пример из моей личной жизни, не знаю что там происходит у других людей, меня это мало интересует.
avatar
DHutor, Тогда просто  ответь во сколько раз выросла твоя квартира с 2009 года.
avatar
DHutor, прям слова тупой телки-меня мало волнует чем мой приятель зарабатывает(пусть хоть бандит и вставляет паяльник другим) главное что меня балует
avatar
DHutor, это уровень инфляции. С 2002-го 1р превратился в 4,4р, с 2003-го — 3,8р.
avatar
DHutor, а во сколько раз выросла квартира после 2014 года??? Прошло 4 года. Квартиры росли, как на дрожжах до 2008 года. Раньше это был дефецетный товар, сейчас ситуация иная
avatar
DHutor, а ЗП выросла во сколько раз за эти 16 лет, прикидывали?
avatar
qwerty, мы сейчас недвижимость обсуждаем или рост зарплат, какая связь?
Нужно было деньги в зарплату вкладывать или как?
avatar
DHutor, на примере Сбера вам уже прямо ответили во что надо было вкладывать.
Да и я ранее об этом тоже заметку писал:
smart-lab.ru/blog/474605.php
avatar
А Вы в чём считали, когда пост писали? Конечно в рублях.
avatar
DHutor, и — ?
DHutor, во сколько раз выросла ваша квартира за последние 5 лет?
avatar
webkot, у нас цены за это время выросли на 40-50%
avatar
DHutor, какой город? Верится с трудом.
avatar
webkot, Ставрополь и Краснодар.
avatar
Только что узнали? Эта тенденция началась 2 года назад. Дальше будет -хуже. Недвижимость постепенно превращается в обузу, особенно в регионах.
avatar
vishenka, 
кстати — в Мск еще хотя бы стоимость коммуналки по сравнению с арендой не так весома (у автора здесь — всего 6,5 против 30); а вот в регионах с этим вообще жопа — коммуналка почти такая же, а вот цена съема в разы ниже, т.е. коммуналка уже сравнима с арендой и становится солидным довеском такого же порядка; а в депрессивных регионах — так и вовсе, может превышать рыночную цену аренды.
Лёва Соловейчик, будет как в некоторых европках, где сдают просто чтобы покрыть комуналку не продавая при этом объект.
avatar
++++.
Кстати — в Москве еще хотя бы стоимость коммуналки по сравнению с арендой не так весома (у вас вот — всего 6,5 против 30); в регионах же, с этим вообще жопа — коммуналка почти такая же, как в Мск, в то время как цена съема в разы ниже, т.е. коммуналка уже сравнима с арендой и становится солидным довеском такого же порядка; а в депрессивных регионах — так и вовсе, может превышать рыночную цену аренды. И тогда вполне реальной становится перспектива, когда уже даже в номинальном отношении недвижимость генерирует чистый убыток, а сдать хату за коммуналку — становится большой удачей.
Если попрет инфляция в мире, то недвижка будет неплохой страховкой. Но именно что страховкой! Заработать на ней не получится, факт.
avatar
Выход 1: перебираться на землю и организовывать полностью автономную систему (электро, тепло, канализация).  Я вот плачу за двушку  — только за отопление — в среднем 4200 рублей в месяц (это 60м кв). Это газель дров -ее хватает -если топить дровами на полгода.
При этом дома в морозы 15 градусов (надо будет акт составлять -пусть снижают цену, так все руки не дойдут).
avatar
Автор, ты в своей квартире живешь или в сьемной?
Как правило, такие посты пишут те кто живет в сьемной квартире, и ждет что цена на недвигу упадет, а она все не падает… сам ждал что упадет, но почему то особо не упала в рублях.
avatar
Лев, не рублями едиными состоятелен финансово грамотный человек:)
Лёва Соловейчик, это точно! -)
avatar
Лев, но и не выросла даже на сложную ставку депозита.
avatar
webkot, где то выросла, где то нет, ниже написал.
avatar
Лев, такие посты пишут люди, которым квартира не досталась бесплатно в наследство от бабушки и которые рассматривают её как любой другой актив/пассив.
avatar
webkot, мне не досталась, сам ждать устал уже, купил.
avatar
webkot, хаты обсчитывают на горизонте 20-30лет, а не 2-3года! На депозите в банке деньги обесценятся на 90%, а рента с недвиги подрастет и сама цена вырастет…
В короткую депозит может быть выгоднее..
-------
Цена на недвигу действительно несколько лет стоит и даже проседает… но может и рвануть в 2 раза за год… неожиданно как всегда бывает…
avatar
Лев, мне по стилю изложения напомнил чувака живущего на балконе. 
avatar
Автор в своих расчётах забыл про инфляцию. Если в депозите она не учитывается, то квартира будет дорожать примерно с её скоростью (аренда тоже). 
avatar
VB., неправда. Т.к. аренда зависит от уровня зарплат, которые не индексируются на инфляцию.
avatar
webkot, зарплаты не индексируются на инфляцию? Вот это поворот =))
я правильно понимаю что поскольку инфляция существует всё время, то зарплаты в реальном положении всё время падают? :)
avatar
VB., 
зарплаты не индексируются на инфляцию? Вот это поворот =))

А вы не знали, что такое бывает??:))
У вас завидная тяга к юмору, но только посмеяться (или даже поржать — что означает ваш задорный смайлик "=))" ) впору как раз именно над вами=)), а не над вашим оппонентом:-)
Лёва Соловейчик, такое бывает, при стагнировании реальных доходов населения. Но я не верю в это на длительном этапе (10 лет например). За это время при отсутсвии роста зарплат и имеющейся инфляции население погрузится в нищету.
avatar
VB., так оно и погрузилось и продолжает погружаться в нищету. 
avatar
VB.,
я правильно понимаю что поскольку инфляция существует всё время, то зарплаты в реальном положении всё время падают? :)

Это и был Фантомас! ©
avatar
VB., вы забываете, в какой песочнице находитесь. Здесь неимущие, безработные и прочие, которые пытаются (как правило, неудачно) на трейдинге выправить свое финансовое положение. Поэтому зарплаты у них не могут индексироваться на инфляцию)
avatar
webkot, Вообще аренда может и не зависеть от уровня зарплат. А от баланса спроса и предложения.
Кто сдает сейчас по 30 могут и дальше не повышать если нет тех кто дороже хочет снять. А продать КВ сейчас считают невыгодным и не нужным. Кол-во арендаторов постоянно снижается — они покупают свое.
Кто имеет нормальную зп снимают не хотят переплачивать и откладывают на депозит для большего первоначального взноса 
avatar
VB., ничего подобного. Это типичное и очень распространенное заблуждение (будто бы недвижимость компенсирует инфляцию) — опровергнутое уже давно и много раз, причем не только в теории, но и на практике.
Лёва Соловейчик, не приведёте мне опровержение, или ссылку на него?
avatar
VB., дело в том, что инфляция инфляции рознь. Есть «хорошая» инфляция — т.н. инфляция роста — роста доходов населения и спроса, как это было у нас в нулевых, а есть «плохая» инфляция — т.н. кризисная инфляция — инфляция издержек, когда растут расходы, а доходы падают, либо их рост не успевает за инфляцией, как это было в 90-х или после 2014-го года.  
И вы правильно поняли, что для роста недвижимости нужен рост именно реальных зарплат — недостаточно просто номинального повышения з/п при тотальной инфляции всего. Это на продукты первой необходимости можно взвинтить цены, тупо замордовав людей тотальным обесценением денег/национальной валюты (девальвация в помощь). С недвижимостью же так не получится — для ее роста нужно повышение реальных доходов, с улучшением уровня жизни населения, когда у людей становится больше не только расходов, но и накоплений, и когда люди не бегают в панике, выпучив глаза, а спокойны и уверены в завтрашнем дне — только тогда начнется стабильный и уверенный рост в недвижимости.
Лёва Соловейчик, Я полностью согласен с вашим постом. Но кроме реальных зарплаты могут расти и номинально (пусть и при стагнации реальных доходов). На эти же номинальные будет расти и стоимость недвижимости. А этого автор топика в своих расчётах не учитывает никак.
avatar
VB., 
Но кроме реальных зарплаты могут расти и номинально (пусть и при стагнации реальных доходов). На эти же номинальные будет расти и стоимость недвижимости.

Да не будет недвижимость «на эти же номинальные» расти, в том-то и дело, в этом-то вся и соль! Я думал, вы уже поняли, о чем речь, когда тоже пишете про «реальные зарплаты» и соглашаетесь с моим предыдущим постом — а оказывается, нет, не понимаете. -((
Лёва Соловейчик,  мне кажется это вы не понимаете. Давайте на примере. Произошла резкая девальвация в стране. Цены выросли в 100 раз, при этом реальные доходы не изменились, то есть зарплаты выросли в те же 100 раз. По вашей логике, цены на недвижимость при этом нисколько не изменятся?
avatar
VB., ну, в данном абстрактном примере, да, вырастет в 100 раз — если вы это хотели услышать;-))) 
Только это сферический конь в вакууме, в реальности примеры совсем другие будут, с совсем другими соотношениями — и это как раз показывает, что это именно вы не понимаете, раз такие примитивные примеры приводите.
Лёва Соловейчик, Я и сделал такой простой абстрактный пример чтобы было понятней ;)
То есть вы признаёте, что цена на недвижимость коррелирует с такой номинальной инфляцией.
Вопрос: Инфляция присутвует всё время, где в расчётах она учитывается у автора поста?
avatar
VB., 
я и сделал такой простой абстрактный пример чтобы было понятней ;)

т.е. вы меня держите за дебила, так надо понимать?;-)
Ваш пример упрощен настолько, что теряются ключевые факторы — настолько, что пример становится неверным.

То есть вы признаёте, что цена на недвижимость коррелирует с такой номинальной инфляцией.

Нет, и еще раз, нет.

Вопрос: Инфляция присутвует всё время, где в расчётах она учитывается у автора поста?

Автор учел все правильно. Вы учитываете неправильно — только в примитивном приближении, которое не учитывает ключевые факторы, коренным образом влияющие на результат.
Лёва Соловейчик, еще одно заблуждение, будто бы положенные деньги на депозит возвращаются с процентами — они легко могут быть обменены на страховку 1,4 млн)
avatar
Bazz, для большинства 1,4 млн достаточно для покрытия %;
ну и потом, есть же не только рубли
Лёва Соловейчик, как бы инфляция это рост цен (и в том числе и недвиги!). в какие-то периоды дорожает быстрее один товар в какие-то другое. в 2007 цены были перегреты и был дефицит. Мы снимаем перекуленность уже 10 лет.  
avatar
а можно сделать оценку адекватности стоимости немного по другому: стоимость квартиры * % по депозиту и узнать на сколько лет аренды хватит))) тоже интересная арифметика))) на проценты можно снимать тоже жильё…
avatar
kamtrader, предположим, что ваш банк потерял лицензию и вы вместо процентов и своего депозита 10млн получили страховую сумму 1,4млн. Тоже интересная арифметика)))
avatar
Bazz, и такое может быть. но идет речь об адекватности цен и если не гнаться за доходностью, а разделить на несколько госбанков, то вероятность очень мала. везде есть риск, трейдеру это напоминать как то лишнее…
avatar
Bazz, какой идиот будет держать 10 млн. в одном банке?))
+ автору.

Квартира нашей семьи в долларах только падает. Но в рублях, конечно, всё хорошо. :)

Сейчас требуется расширяться, т.е. покупать квартиру больше. Цены мониторю. В рублях цены всё те же что и год назад.

Но тут другая проблема есть. В новостройках планировки гавно. Нормальные планировки в нашем городе начинаются в домах сдающихся в 2020. А сдача в 2020, как понимаю, не факт — мало ли долгостроя...

Хз что делать вообщем.  :)
avatar
Eugenio, похожая ситуация.
Поездил я по некоторым новостройкам. С входа дают скидку в 5-10%.
При дальнейшем разговоре и варианте заплатить всю сумму разом дисконт увеличивается до 20%.
avatar
Eldar Shaymardanov, ничего себе. 20% — очень хорошо. Но наверное не на всё, а выборочно? Неликвид самый сунут. Или на всё?

Город случайно не Новосибирск? А то я б тоже с удовольствием такие предложения рассмотрел. :)
avatar
Eugenio, Москва.
Мы пришли с вопросом про определенные квартиры. Может они и не ликвид, а может и падение продаж и перед новым годом надо план сделать. Кто знает?!
avatar
Eldar Shaymardanov, та же ситуация: обращаемся за квартирой, подходящей под определенные параметры. :)

Но 20% — я в шоке. Очень вкусное предложение.
avatar
Eugenio, а мы пока все переиграли. По расчетам через год у застройщиков только начнется черная полоса.
А на покупку ближе к лету 2020му.
Запрет дольщиков, запрет продаж «на этапе котлована», проблемы банков с ликвидностью, и т.д. и т.п.
А деньги у населения заканчиваются, потом застройщики и будут сильно снижать цены.
avatar
Eugenio, залезть прям завтра в криокамеру и проснуться в 2021-м..и поглядеть… сдалась или нет )
avatar
astray, я то могу подождать до 2021, но обстоятельства ждать не будут. Новую квартиру нужно уже «вчера». :)
avatar
да нормальный пост. В силу разных причин у нас переоценивают недвижимость как инвестиционный актив. Начинаешь спорить с любым представителем любителей бетона вооружившись калькулятором и все… оппонент сдувается, аргументов не остается.
avatar
Как смешно читать. Поищи в истории смлаба
avatar
В пользу любителей собственных квартир можно пожалуй сказать, что зато там нет дурацких ограничений в виде «без животных, без детей, без молодых парней/девушек, без азиатов и пр», из-за которых в нужной локации за нужную цену с нужными условиями еще порой наищешься подходящего арендодателя.
avatar
akledirs, а зачем вам в квартире азиаты?
avatar
С мыслями автора согласен и одновременно хочется подискутировать...
Так что не слушайте неучей-агентов, которые очень хорошо умеют лапшу развешивать.
С этим высказыванием на 200% согласен, но как говорится
Один дурак продает, а другой дурак покупает…
avatar
 Ребята, недвига — это последняя скрепа. Хотя скоро и ее разогнем )))
avatar
Ваш ремонт никому кроме вас не нужен. 

Знаю людей, которые ставили это почти на поток: покупали квартиры, делали ремонт и перепродавали. Да, в основном стеклопакеты, потолок, пол, сантехника. электрика и  стены, плитка, ванна. А это и есть основная часть ремонта
avatar
У автора ведь нет своей квартиры, да?
avatar
Игорь Демьяненко, у меня есть своя. И я с автором полностью согласен. Тоже это разбирал с массой комментов:
smart-lab.ru/blog/474605.php
avatar
Откуда только вы такие беретесь эксперты? 
avatar
Сколько людей, столько мнений, каждый рассуждает в меру своего мировозрения, грамотности и своих возможностей.
Факт, с которым не поспоришь, знакомые купили квартиру в Химках в феврале 2018г., застройщик ПИК, сейчас в новом корпусе в этом жк аналогичная квартира +800тыс.к цене покупки.
Я купил в Рассказовке, в сентябре 2014г., сейчас в новых корпусах аналогичная квартира -200-300 тыс.р., причем уже открыли метро.
avatar
Лев, вы ее купили, чтобы в ней жить? или это была инвестиция и вы хотели ее дороже продать?
avatar
Мария, скорее как инвестиция, но и вариант с проживанием так же рассматривал.
Схема была такая, взять в ипотеку с мин.взносом, купить доллары, подержать баксы и потом закрыть. Схема сработала, честно скажу, из бакса я вышел не получшему курсу, хотелось по 100р.-) Но с учетом того что заходил я в него по 34-37р., получилось норм.
avatar
а вы наверное не болеете, работу никогда не теряли, и так далее. за аренду вынь и полож крупную сумму, каждый месяц. а в своей хоть по пол года коммуналку не плати, и не зависим от настроений хозяина, кошки собаки дети и так далее, в любой момент могут попросить. ситуации в жизни могут быть разными.  помню как снимать жилье, это сложно, я платила эту сумму и каждый раз думала, а это пра а итальянских дорогих сапог и еще, депозит в банке ручкой помахал, лицензию у банка забрали. так что все эти считалки, не верны. в жизни все иначе. а так же в 2005 году я купила однушку за 850 тыс рублей, сейчас она стоит междк 3 и 4 млн, сдаю ее в аренду несколько лет, так вот ее стоимость уже давно отбита.
avatar
Мария, приятно читать, чистый голос разума )))

автор статьи «теоретик коммунизма» 
avatar
Мария, 
да, а еще лучше быть здоровы м и богатым, чем бедным и больным:) — кто бы спорил, что жить в уже имеющейся у тебя квартире лучше, чем снимать-) Только если она уже и так есть, то к чему вообще все эти разговоры?:=)) Так вот, если ее нет, то аренду жилья сравнивать надо не с уже имеющимся жильем у себя в квартире, где «хоть полгода коммуналку не плати», — а с ипотекой; и вот тут-то всё то, о чем вы написали — бьет гораздо больнее и острее. Когда ты арендуешь жилье — то в случае потери работы/серьезной болезни — съехал и всё. А вот с ипотекой — тут так просто не получится, хочешь не хочешь, можешь не можешь — а вынь и положь обязательный платеж; причем за отсрочку платить будешь больше. Так что для ипотечника, живущего «в собственном», как он считает, жилье, болезнь и потеря работы — это вообще катастрофа. Так что не надо тут давить слезу, напирая на якобы безмятежность в «собственном» жилье-)
Лёва Соловейчик,«если ты арендуешь жилье — то в случае потери работы/серьезной болезни — съехал и всё. А вот с ипотекой — тут так просто не получится, хочешь не хочешь, можешь не можешь — а вынь и положь обязательный платеж; причем за отсрочку платить будешь больше.»
Вы вообще в курсе как ипотеку выдают? Там как бы страховка по рискам утраты жизни и здоровья. Поэтому в случае наступления страхового случая, страховая гасит остаток долга. Сейчас даже можно застраховать риск потери работы.
avatar
Данил Унаев, страховка по утрате жизни — флаг вам в руки, если она вас утешит. Страховка по потере здоровья — тоже флаг вам в руки, доказывать оную; там, я думаю, как минимум инвалидность, задокументированная 20-ю печатями, нужна. А потерять здоровье, необходимое для способности к полноценной работе можно и без всякой инвалидности. Ну а если хотите еще платить за страховку от потери работы — вперед, ипотека вам тогда выйдет золотой-)), т.е. не просто рабство — а еще и с тяжеленными кандалами-)
Данил Унаев, при желании перекрыть риски все эти страховки на желаемые суммы покрытий вы также можете оформить и БЕЗ ипотеки.
Тем более помесячная аренда при нынешних ставках в крупных городах почти вдвое ниже ипотечных платежей.
avatar
Лёва Соловейчик, куда сьехал? на деревню к бабушке?
avatar
Мария, а до съемной/приобретенной квартиры вы где жили? — на улице? — или из яйца вылупились?
Лёва Соловейчик, далеко от москвы. с мамой, потом бабушкой, кстати бабушкина квартира по наследтсву перешла не мне. и я знаю москвичей, у которых гора родсвенников, по наследсву они ничего не получили и живут на сьемных квартирах.
avatar
Мария, в общем, съехать всегда можно найти куда. Конечно, это будет не то желаемое, что хочется — ну а кто сказал, что при потере здоровья/работы будет легко?
Лёва Соловейчик, я жила по сьемным квартирам лет 10, и уже живу в своей лет 9, мне есть с чем сранивать. опыт имеется. сочуствую своим друзьм снимающим жилье. и по опыту кстати сказать, кто в ипотеку забирается, гасят года за три, никто по 25 лет не платит.
avatar
Мария, даже не стану комментировать — это лишь ваши слова, слова.
Мария, ну вы фантазёр. Прям вот так все гасят за 3 года.
avatar
Мария, а Вы суть поста поняли? Пост не про выбор между своей и съемной, а про адекватную оценку объекта. И да, для человека, который входит во взрослую жизнь и не имеет наследства встаёт вопрос — брать ипотеку или снимать. Это к вашему тезису про:
а вы наверное не болеете, работу никогда не теряли, и так далее за аренду вынь и полож крупную сумму, каждый месяц. а в своей хоть по пол года коммуналку не плати

попробуйте банку не заплатить ипотечный платёж
avatar
webkot, если денег на квартиру нет, и имеется ввиду ипотека, то о каких депозитах идет речь?
avatar
Мария, ещё раз, допустим деньги на квартиру есть. Вы прямо готовы купить по любой цене? Ваш случай:
а так же в 2005 году я купила однушку за 850 тыс рублей, сейчас она стоит междк 3 и 4 млн, сдаю ее в аренду несколько лет, так вот ее стоимость уже давно отбита.

В текущих реалиях не работает. Вы покупали в начале цикла, сейчас конец цикла.
avatar
webkot, а вы знаете когда будет начало второго цикла? вы знаете, что будет завтра? я знаю, что пенсию я себе обеспечила, надеюсь без форсмажоров обойдется, а депозиты под риском  очередного кидалова от ЦБ., ну и инфляция)) и не важно какой сектор обгоняет на пару процентов, финансовый или недвига это не важно.
avatar
webkot, к тому же — за такую цену она наверняка покупала в стройке. А как чувствуют себя покупатели, когда стройки встают/затягиваются?
Лёва Соловейчик, да в стройке

avatar
Мария, хорошо, если есть депозит, то в случае потери здоровья/работы есть финансовая подушка, которая позволит очень даже долго держаться на плаву. А что будет, если вы все до рубля потратили на покупку своей вожделенной «собственной» квартирки? (да еще и занимали денег наверняка)
друзья искали и в итоге купили квартиру именно с ремонтом, именно с таким, как иронизирует автор- Ваш ремонт никому кроме вас не нужен… нах им ненужна была икеа, потому что руки из одного места растут, но голова при этом соображает — сами не сделают такой ремонт да и сроки на ремонт всегда адские, что касается цены ремонта то продают как правило в половину от того что вложишь сам, в лучшем случае… вот и весь хрен до копейки, так что не надо с таким надрывом — не с чего падать с елки, таких объявлений не много и по своему опыту скажу ( сам продал 2 кв. с ремонтом указав доп.стоимость за ремонт ) — так продается, просто дольше.
avatar
av3, вы описываете единичный случай, из разряда «на каждый товар свой купец». Только купца придётся искать долго.
Ответьте ровно на 1 вопрос — квартиру с ремонтом готовы взять в аренду по вашей цене из расчёта 5% годовых? Если нет — то вы купили Сбербанк по 300.
avatar
webkot, если у меня будут деньги и выбор между депозит и еще одна квартира, я куплю еще одну квартиру, какой бы хорошей или плохой эта инвестиция не было.
avatar
Мария, ну-ну, а если вашу квартиру можно будет сдать только за оплату к/у?
avatar
webkot, такие условия сдпачи только в деревнях и очень маленьких городах. к москве и ближайшему подмосковью это отношения не имеет. но. я не буду ее продавть что бы положить эти деньги в банк. будет за комуналку значит стоять.
avatar
Есть маленький ньюнас берем не уровне банковского депозита 5% :) А нормы доходности по рынку. Коэффициент капитализации. А он может быть ниже, хотя и доход может быть ниже за счет расходов на налоги и другие платежи. 


avatar
За последние несколько лет столько людей погорели в казалось бы стабильных банках с крупными суммами депозитов что мысли " вложил бы хотябы в недвижимость и она бы сейчас была " остались актуальные и на настоящий момент. Времена цикличны как вам известно. В регионах скорее всего стоимость снижается хотя и там могут быть со временем изменения связанные с перенаселением больших мегаполисов. Земли не становится больше, все хорошие места для проживания уже разобраны, уплотнены и раскуплены. Мода на скетания такая же скоротечная и с появлением семьи она сама собой улетучивается под натиском неизбежных психологических факторов. Стоимость квадратных метров пришла к норме своей стоимости после хаев 2006-2008годов, а защитная функция недвижимости не потеряет актуальности ещё очень долгое время.
avatar
Морозова Ольга, не нравится депозит — переложитесь в короткие ОФЗ.
Делов то.
avatar
купили студию в 1 км от метро Дыбенко, 25 квадратов с ремонтом и мебелью, два года назад за 3100 000, сдаем за 19 плюс КУ. Когда вывесили объявление на авито, телефон буквально взорвался. Сдали за 10 минут, первым же претендентам. На авито такая же кв в этом доме сейчас стоит 3600 000. 
Александра Соболь, у вас получается доходность выше 5%, и если всё так, как вы описываете, то ОК, это нормальная инвестиция.
avatar
Обожаю СЛ… в стране з/п 25-40, какие квартиры по 10 млн  Москвичи и Питерцы их и будут друг другу продавать.
Евгений Алексеев, ну в москве можно и пополам дешевле купить, а если отьехать от мкада на 5 км и еще дешевле.
avatar
Мария, ясное дело, то то и подразумеваю когда вижу посты про квартиры в ипотеку  по -цать миллионов для простых семей. Ипотека на дорогие квартиры в Москве только для богатых, что  редко когда имеет разумное решение
В стране полным ходом идет рецессия в экономике, чего бы другого не пели из телека. Население сокращается, возможности заработка сокращаются, покупательная способность на дорогие покупки в пол. Фронтального роста недвиги не будет, как и фронтального роста ФР РФ. Да, будут отдельные темы, т.е. хорошие локации, а именно около тех мест, где еще возможны заработки. Ну или тема — зарабатываю на севере вахтой, живу на юге( Ростов, Краснодар, Сочи) Кстати, а почему не Ставрополь? Т.е. при покупке недвиги нужно будет делать приличный анализ дабы не влезть в говно как-бы по дешману. 
павел петрович попов, нам то не гони! На Октябрьской набережной, а это на секундочку, далеко не центр СПб, строят мега-проект штук 30 двадцатипятиэтажек. Квартиры студии от 3200 000 на этапе котлована и все раскуплено! Где рецессия? 

Александра Соболь, Это просто СПб, хоть и не центр. В новой Москве квартиры тоже нормально продаются, хоть и за МКАДом. И да, в СПб еще возможно заработать. Приезжайте к нам в Саратов, поработайте тыр за 25, ну или в Волгоград, Белгород, Курск. Это я молчу про зауралье, места где нет добычи углеводородов.

А про рецессию… Так, что ж- Росстат не знают куда прицепить, чтобы он нужные цифры выдавал, уже и начальника заменили. Пока не помогает. А ведь все просто- производства нужно не закрывать, а модернизировать. А у человека, прежде чем взять из кармана, нужно дать ему возможность и условия заработать.

А такими темпами, как сейчас, в стране останется две агломерации-Московская и Ленинградская. Все всегда возвращается на круги своя, и наши правители доведут Великую Россию до размеров московского княжества. 

30000x12 = 360000 руб. в год стоит снимать такую же квартиру. Берём доходность хотя бы на уровне банковского депозита 5%, получается 
сумма 7,2 млн.



а как получили 7.2? не получается насчитать так же :(
Индекс оптимизма, учите арифметику.
Подсказываю, 7200000 помножить на 0,05 получится 360000?
avatar
webkot, совсем не так считал, наверное, с утра не проснулся :)

вообще, посчитал свою квартиру и взгрустнулось мне.
сдавал в последний раз за 28, на руки после КУ и прочего — 20. 
за год 240
если брать, что это 5%, то по Вашим расчетам квартира бы моя 4.800 тысяч, верно?
Это рынок, поэтому цена такая какая есть. Многие продавцы не будут продавать дешевле, а просто уйдут с рынка до лучших времён, тем самым уменьшив предложение.
А то получается, что беря по сути минимальную ставку аренды, на которую ориентируется эконом класс, удивляетесь почему это продавцы не хотят исходя из этой цены оценивать свой бетон. 
avatar
Сергей, так вопрос только в том сколько ждать этих лучших времен. У меня есть «лишняя» квартира. Так вот в рублях она с 2010 года выросла на 20%.  Сдаю. Но сказать что со сдачи какой то навар есть особый не скажу. Больше геммороя.  Если бы я не купил ее в 2010, то сейчас купил бы почти две такие же. Если бы просто размещал на депозите под те ставки, которые давали банки все эти годы.   И без проблем. 
avatar
Юрий Маркин, лучших времен каждый ждёт сколько хочет. Или хотите как по расчётам автора вместо 10 млн продать сразу за 7?
avatar
Сергей, Я об экономике. Простой расчет. Я то могу с этой квартирой еще долго сидеть, но она у меня выполняет функцию «дочери на приданое». А так не нужна. Депозит выгодней. Не говорю про рынок уже. 
avatar
Юрий Маркин, а вы уверены, что на депозите ваши деньги остались бы при вас? у скольких банков за этот период от 2010 года лицензии отобрали? это сейчас механизм отлажет со страховками, а тогда не было такого.
avatar
Мария, Так неужели проблема разместить в нескольких банках до 1400000? Что я и делал. Открывал депозиты в нескольких банках на себя, жену и дочку.  Да три банка, в которых были мои депозиты.  лишили лицензии за это время. Но это не проблема. Через пару недель деньги получал со всеми процентами на момент отзыва лицензии без проблем в Сбере или других банках.  
avatar
Юрий Маркин, вы пишите от 2010 года. там страхока была 700, или еще не было. повально лицензий никого не лишали, к этому люди готовы не были. это сейчас отлажен механизм. тогда нет.
avatar
Мария, Я про текущую страховку написал. А тогда конечно страховка была 700 тыс… до 2015 года. Так я и размещал поэтому депозиты на троих. В каждый банк на троих  можно было разместить около 1,8 -1,9 млн на год.. Чтобы проценты не потерять если лицензию к конце срока депозита отзовут.. 
avatar
Сергей, продавцы всегда есть, ситуации разные, не все могут ждать. Кому-то надо срочно размениваться, кому-то расширяться.
avatar
webkot, по посту согласен с каждым словом, дно по недвиге впереди. думаю вторичка на дне будет выглядеть лучше голых кирпичей так как денег на ремонты голых кирпичей не будет совсем+ в новье как правило больше квадратуры. Более менее ликвидны будут(и менее всего просядут в цене) объекты вторички — однухи до 40кв. Я сейчас говорю про Россию, а не про Москву, в Москве может быть немного по другому, но не намного лучше.
недвига безусловно давно уже не актив, но все же я думаю можно прикупить детям однуху небольшой квадратуры в хорошем районе, но не более. Ее сдача вскоре будет перекрывать лишь кварт плату за квартиру, в которой живешь)… в лучшем случае(рост жкх, амортизация и тп)… Если придет черный день-от такой однухи кое как все же можно будет избавится. Брать только кирпич, все остальное это откровенный монолитнопанельный хлам, который местами уже небезопасен.
Жованни Пластилини, 
Брать только кирпич, все остальное это откровенный монолитнопанельный хлам, который местами уже небезопасен.

об этом можно поподробнее?
Всё верно. Я об этом и других псевдо «инвестиционных активах»,
(в тч нефти), писал ещё в марте 2014 г.:  74.ru/text/business/631786.html
hals, я не писал что произошла девальвация в 100 раз. Читайте внимательней.
avatar
Данный критерий оценки подходит скорее для оценки бизнеса. Стоимость недвижимости складывается из баланса спрос-предложение плюс некая эмпирическая инвестиционная составляющая (ну типа всегда подорожает). Даже в небольших городах стоимость арены квартиры дешевле доходности от размещенного депозита аналогичного её цене. И лет 15 уже такая ситуация, так что не ждите уравнивания цен с доходностью депозита.
avatar
Меня одно удивляет, почему и откуда норматив 5 процентов?


avatar
Алексей Кобрин, видимо это величина ставки годового депозита в гос банке. Тоже не понимаю, у нас что кроме госов больше банков нет?
Та же Югра с 15 по июнь 17 года давала 24% годовых в рубле.
Другие более надежные банки давали 15-20% годовых, например Моб 19% в 15 году, 16% в 16-17 году и 12% до мая 19 года.
Чтобы оценить масштабы, даже как пример
Планировал на фоне паники в 14 году взять однушку в Казани, цена была 2 млн. В итоге деньги положил на вклады, сейчас однушка стоит 1,6 -2 млн, а те 2 млн на вкладах, превратились в 3,5 млн за 4 года.
 Какие на хер 5%, бетон это чистый убыток, как не считай.
И кстати, за 4 года приоритеты изменились, теперь мне жилье в Казани не нужно, планирую брать на юге (Новороссийск, Анапа), все благодаря тому что необходимости работать нет и появился пассивный доход.
Вложился бы в бетон, работал бы ибо содержание бетона нынче все дороже и дороже.
avatar
dekab1, при более высоких процентах по депозиту, стоимость квартиры по методике автора будет ещё ниже.
При 5% годовых 360.000/0,05 = 7.200.000
При 20% годовых 360.000/0,2 = 1.800.000
avatar
Груди Нины, При том что из бетона так просто не выйдешь. Если например завтра ЦБ опять поднимет ключевую до 18% то в рубле можно будет отлично заработать, а бетон так и останется на уровне 5% годовых (и то при наличии спроса)
Инвестиционный бетон сейчас это полная глупость. Для личного проживания еще можно подумать.
avatar
Ты малость плохо соображаешь

окей, 5% взял, молодец.
а теперь учти, что банк менее надежен, чем квартира. Отними премию за риск
кроме того, ты имеешь рублевую доху.

у владельцев квартир есть иллюзия, что аренда защищает от инфляции (в отличие от депозита)

поэтому ставка дисконтирования должна быть еще ниже 
Тимофей Мартынов, Почему это менее надежен?
Т.е вы по сути ставите надежность государства (АСВ) ниже надежности бетона?))
avatar
dekab1, Тимофей живет в своем измерении )
нам туда низя
avatar
dekab1, конечно ниже. государство это не бог, не родственники и даже не общество взаимного кредитования соседей. это обычная череда прощелыг с конкретными именами и фамилиями, которые вертеть тебя хотели.  
И ещё добавлю, по депозиту отсечка по процентам раз в год, а за аренду вам раз в месяц приносят живые деньги. 
avatar
Мария, можно облигации купить. Там купон полугодовой или квартальный.
Квартира стоимостью 10 млн приносит 360 тысяч в год.
10 млн в надёжных облигациях приносят 800 тысяч в год.

avatar
Груди Нины, можно, но в топике сравнение с банковским депозитом.
avatar
Мария, про вклады с ежемесячно выплатой вы явно не слышали, впрочем наверное как и про расходные вклады. 
avatar
dekab1, там процент явно ниже
avatar
Мария, блин, откуда тут народ вообще собирается. Вообще не в теме, но с умным видом рассуждают.))
24% на расходном вкладе в той же Югре, как пример подойдет?
http://www.banki.ru/forum/?PAGE_NAME=message&FID=12&TID=312578&MID=3270132#message3270132
Сейчас у меня расходник под 9,5% в РСХБ от 17 года. Дальше 7,5% там же еще на 6 месяцев. Напомню, РСХБ полный гос банк.
avatar
dekab1, киньте ссыль на этот вклад, хочу посмотреть инфу. На данный момент выше 8 проц не видела это если на год.
avatar
Мария, сейчас в РСХБ вклады от 6,5%, вклады выше это старые фиксы. Кто мешал зафиксировать ставку, пока банк давал ее?
avatar
dekab1, 24 это вероятно лет пять касаться его нельзя.
avatar
Мария, 
Вы что-нибудь слышали про депозиты с ежемесячной выплатой / капитализацией процентов?
И кстати, по ОФЗ YTM все ещё больше 8,5%
Смотришь на ЦИАНе, «двушку с евроремонтом», выставлена за 10,5 млн. Агент причёсывает, что это хороший дом итд итп, ремонт прям замечательный, всё такое итальянское, дорого-богато делали для себя, вложили кучу лямов. Только объект в типовом сегменте висит уже несколько месяцев, а значит с ценой что-то не то. 

Цену на квартиры определяет спрос, а не математические выкладки интернетных аналитиков.
10,5 млн — это неправильная цена (те кто ищет варианты до 10 — не рассматривают, а 0,5 млн в любом случае скинут на торге).
Данную квартиру нужно выставлять за 9.9 млн. Появится десяток интересантов с предложениями 9,0-9,7 млн. 
В диапазоне 9,5-9,7 ее можно продать в пределах месяца.
В диапазоне 9,3-9,5 — устроить аукцион среди очереди желающих.

Средний срок продажи квартиры в Москве без дисконта от рыночной цены составляет 3-6 месяцев. 
Если человек хочет выжать максимум он может ждать, когда появится интерес именно к этой квартире в этом доме и продать ее за условные 10,2, а не 9,7, как в нашем примере. Срок такого ожидания может составлять длительный период. Но это не значит, что продавец на этом теряет — он может эту квартиру на период продажи продолжать сдавать или же в ней жить.

Покупка квартиры, выставленной за 10,5, за 7,0 — мечты людей далеких от рынка.
avatar
D-trade, \\Покупка квартиры, выставленной за 10,5, за 7,0 — мечты людей далеких от рынка.

такой дельный, ажно смешно )
avatar
ХренСгоры, по этому пункту недвига сейчас очень выгодное вложение. Куча народу берут новые машины, которые за последние 5 лет, прибавили в рублёвой цене, но у народа деньги на это есть. Для машины срок жизни и износ с недвигой несопоставимы.
avatar
Так можно и стоимость акций apple обосновать, мол завышена она в N раз, мол, готов купить, но дешевле, так не продает же ж никто и вы свою внутреннюю справедливую цену можете ждать годами с недоумением смотря на рост и никогда ее не дождаться

пост похож на мнение человека никогда не держащего в руках стоимость квартиры, тем более в МСК. Когда с трудом зарабатываешь такую сумму, именно с трудом, доверять банку и смотреть на какие-то цифирки на счете, которые в любой момент станут нулем не очень хочется. А хранить под подушкой или в ячейке нал не безопасно и не гарантированно
avatar
iireg, я так акции сбера хотел купить. Твердо и четко поставил себе план — беру ниже 200 руб под дивиденды.)) В итоге цена 180 руб и что то желания брать все меньше и меньше.

В ячейке согласен, хранить глупо ибо риски и нулевой доход. Вклад под АСВ чем устраивает?
avatar
dekab1, вклад не устраивает всем. Вклад это отражение в некой системе неких цифр, при желании кого-то эти цифры превратятся в ноль и все, что ты зарабатывал обнулиться. Примеров полно, и в России и за рубежом, кипрских вкладчиков пощипали же? Систему АСВ обнулят в течение нескольких часов, хожденте валюты, при желании тоже, тем более на счетах. Ни вы, ни я не тот человек, которого нельзя обижать
avatar
iireg, нда, как все запущено.
Ни чего что недвижимость сейчас это тот же набор цифр в рос реестре, при том что бумажные свидетельства давно ни кто не выдает?
Завтра произойдет сбой в базе и ваше право собственности вы даже доказать не сможете. Ни говоря уже об обычных мошеннических действиях со стороны сотрудников рос реестра.
А если случится что то типа Крыма, когда Украина тупо базу не хочет выдавать РФ, то вообще без вариантов
avatar
dekab1, Подискутирую еще
Свидетельства о собственности как выдавали, так и выдают их можно получить в том же МФЦ, это раз
Два, можно запретить осуществление любых сделок с квартирой без вашего участия
И три, самое главное, с циферками на счете можно проводить любые операции без вашего согласия и участия, в т.ч. смена собственника, запрет и вывод из обращения, деноминация, вывод их за рубеж в течение малого времени чужими людьми, квартиру за рубеж не вывезешь, поэтому массовый кидок с квартирами и массовая смена собственности очень, очень и очень маловероятна, они просто никому не нужны
Да, стоимость квартиры может очень быстро и сильно упасть, но это маловероятно отразится на принадлежности квартиры конкретному человеку
Прецедентов кидков с деньгами за последние 100 лет на пальцах двух рук не посчитать, не хватит, а вот смена собственников квартир массовая была только 1 раз в 1917 году, это почти стабильность)))
avatar
iireg, это не свидетельство, это выписка из реестра.
По остальному спорить не буду, время покажет.
avatar
iireg, ++++++++++++++
orlov, -------------------------)
Лёва Соловейчик, что ты мне хочешь доказать? что то про недвигу? это глупо с твоей стороны. это не политический вопрос, у каждого своя субъективная реальность. мне чужое мнение не интересно. 
orlov,
да в общем-то нет, просто могу же я свое отношение тоже высказать? — ты захотел поставить за определенное мнение много-много плюсов, я же — наоборот, много-много минусов, вот и всё:-)
основной вопрос: есть квартира в Москве ли нет, все остальное шум и вибрация, полтора года жил на съемной , чувствуешь себя рабом на галере , ипотека та же самая аренда с правом выкупа, а офз в этом году принесли убытки,
avatar
Атласов Михаил, до сих пор живу на сьемной, удобно, все проблемы = проблемы владельца. Надоест ремонт или локация, тупо перееду.
2,5 млн на квартиру лежат под 8% принося 16600 в месяц.
Снимаю за 12 тыс. Что я делаю не так?
ОФЗ под погашение принесли убытки? Это как?
Понятное дело, нужно брать жилье для проживания, но глупо утверждать что оно принесет прибыль. Я лично понимаю, что эти 2,5 млн при покупке квартиры просто уйдут в пассив. Поэтому не тороплюсь.
avatar
dekab1, Если вам до 25 и нет семьи, да, можно. Еще заработаешь, если что. Но после середины жизни и наличии семьи т детей, все видится совсем по другому
avatar
iireg, мне 33, семьи нет и не планирую, лишние проблемы.
avatar
dekab1, это ваш выбор, при настолько разных базовых условиях, нет смысла сравнивать взгляды
мне 36 и я осознанный многодетный отец
avatar
dekab1, а если бы у вас было 15 млн, вы бы продолжали снимать жильё и держать деньги на депозите?))
avatar
// КУ — головная боль собственника
Если заселится майнер — собственнику точно голову снесет ))
avatar
VladMih, все что по счетчикам, оплачивает жилец. Электричество это головная боль жильца.
avatar
Ну так по-разному бывает. На рынке недвиги, как и на фондовом, тоже могут быть удачные и неудачные входы в актив. Ты считаешь на конкретный момент времени, вполне может быть, что арендовать выгодней и что для покупки нужно вышибать из продавца существенный дисконт. Но бывают и удачные входы, в комментах есть примеры.
avatar
dekab1, выше вы писали другие цифры 
avatar
dekab1, по 12 процентов вклад закроется и откроют по 8 Годовых, и если выплата процентов ежемесячная это будет 5. Про 24 где? Да ещё и выплатой ежемесячной?
avatar
как поговаривал мой тесть -на рынке два дурака один покупает другой продает
avatar
Такие расценки только из-за того, что люди считают, что в «бетоне»  надежнее деньги хранить, нежели в банке. 
avatar
SMT, именно
avatar
Все в кучу, долларовая цена ( причем тут она) абстрактность стоимости )). Квартира стоит сколько сколько лет хомяки от лучше пахать за нее.
avatar
2018 год
Знакомый получил в наследство кв. в регионе. (двушка ~2 млн р, дом старый, район так себе) на окраине города Самары.
Вложил 300 тыс в ремонт. Сдал за 10к. 3к это КУ. Чистые 7к. Отбивать их 3.5 года.
говорю ему:
1 продавай
2 ну если хочешь  купи в мск хотя бы комнату — сдать реальнее и ликвиднее.
Сам снимает комнату в мск за 13

Не хочет. он и за 8к сдавать будет но не продаст. Не верит в деньги. Грусно.
Хотя я не думаю что за 2млн можно продать.

Вот такое ценообразование. Не все субьекты экономических отношений стремятся максимизировать свою прибыль.
avatar
smit, так он должен собственником побыть 5 лет. Иначе налог 30% платить. Если хата стоит менее ляма — налог не платится.
У двушки КУ минимум 4,5 выходит. 
Как он сдаёт живя в мск представить сложно. Квартиранты меняются как тараканы. Постоянные форс мажоры и т.д.
avatar
Аня Familiinebudet, у него в Самаре есть родственники. Спасибо, прочитал про налог: он 13% и владеть для отмены на 3 года.

кв наверное мелкая и свет, вода из КУ вычитаются они на арендаторе.
avatar
Сложно рассматривать абстрактный пример, без указания конкретной локации, метража, этажа и тп. Вопрос отделки имеет место быть, но один один из. Стандарты оценки предполгают не только доходный подход, но и сравнительный, а еще и затратный.Поэтому вопрос стоит неоднозначно.
avatar
Я вот прикидываю: 
Купил квартиру на котловане. Место очень хорошее+ отличная транспортная доступность.
Дом уже построен
Через 3-4  месяца получу ключи.
Сдавать смогу с доходностью 8-8.5 процентов.
Но и цена может вырасти .
Вот и думаю продавать или начать сдавать?
Аренда рано или поздно будет расти, как и цены на квартиры. То что это не происходит последние пару лет, говорит только о падении доходов населения. Все это временно.
avatar
Прошу уточнить формулу в расчете. Вы писали «30000x12 = 360000 руб. в год стоит снимать такую же квартиру. Берём доходность хотя бы на уровне банковского депозита 5%, получается сумма 7,2 млн.» Спасибо!
avatar

теги блога webkot

....все тэги



UPDONW