Блог им. webkot

Вы с ёлки упали? Сколько реально стоит ваша квартира.

Хочу снова написать пару строк на тему иррациональности цен на этот «актив».
Сразу небольшой апдейт после прочтения первых комментариев. Речь не идёт о «своём уютном гнездышке» VS «скитания по съёмным». Речь о стоимости и адекватной оценке. Если угодно, о цене и ценности. 

Давайте сразу на примере. Вот, допустим, из чего формируется цена на ту или иную квартиру? Локация? Тип дома? Ситуация в экономике? Сделанный ремонт? Смотришь на ЦИАНе, «двушку с евроремонтом», выставлена за 10,5 млн. Агент причёсывает, что это хороший дом итд итп, ремонт прям замечательный, всё такое итальянское, дорого-богато делали для себя, вложили кучу лямов. Только объект в типовом сегменте висит уже несколько месяцев, а значит с ценой что-то не то.

Начинаешь смотреть, а за сколько можно снять такую же квартиру в этом доме? Это более эффективный показатель, т.к. квартир много, переплачивать никто не хочет, если рядом будет дешевле на тысячу, то постоялец переедет или прожмёт хозяина на рыночный ценник, да ещё скидку попросит за долгосрок. Простой квартиры — это чистый убыток. Итак… открываем другую вкладку… тыц — 30000р + 6500 к/у.

Дальше без калькулятора считаем:
30000x12 = 360000 руб. в год стоит снимать такую же квартиру. Берём доходность хотя бы на уровне банковского депозита 5%, получается
сумма 7,2 млн. А кстати, это я ещё не учёл налог, который надо платить от дохода со сдачи. С учётом налога вообще получится 6,2млн.

То есть адекватная цена квартиры 7,2 млн. А 3,3млн сверху — люди пытаются свой псевдоевроремонт продать и в ноль выйти.
Ну вы с ёлки упали! Ваш ремонт никому кроме вас не нужен. Конечно, съемщики не хотят жить в свинарнике а ля «80-е», но чистые белые стены, чистая сантехника, мебель из Икеи, хорошие стеклопакеты — это максимум, за что вам переплатят пару тысяч в месяц или 300-400тыс в пересчёте на всю квартиру. Потому что и стеклопакеты бывают одним названием, место которым уже на помойке.

Апдейт про Икею, в комментариях подметили, что и на дорогой ремонт есть спрос, не готовы делать сами и ждать итп. Хорошо, задайте ровно 1 вопрос, на сколько дороже по сравнению с соседской «без изысков», вы сможете сдать квартиру с хорошим ремонтом в пересчёте лет на 10? Для примера — смогли сдать на 10 тыр дороже = 10000*12мес*10лет=1,2 млн доплата за ремонт максимум. Вероятнее всего просто не найдёте такого дурака в типовом сегменте. Элитка и исторические центры — другие истории, но расчёты те же. Просто ремонт там занимает меньшую долю в цене.
Если же кто-то сделал ремонт в хрущевке или однушке за мкадом ценой с полквартиры — ну… зарыл деньги в песок.

Многие скажут, но это же недвижимость! Х%ижимость! С падающей доходностью, т.к. «к/у» с растущими расходами на капремонт, вывоз мусора, налоги… и падающими реальными доходами потенциальных арендаторов будут уменьшать и доходность. Цена аренды за последние 8 лет практически не изменилась, зато пресловутые «к/у» выросли раза в 2 точно.

Этот пункт «к/у» вообще разводка. И многие съёмщики очень внимательно стали смотреть на стоимость квитанции. Дома разные по энергоэффективности, зимняя квитанция в панельке, в которой познакомились Женя Лукашин и Надя Шевелёва, может быть значительно выше, чем в сталинке или кирпиче. Давно пора цену аренды писать без учёта «к/у», это головная боль собственника. Из двух квартир с арендой 30000 + 5000 к/у и 28000 + 9000 к/у ясно, что первая дешевле.

ИТОГО: Пузырь будет приходить в соответствие с доходностью. В долларовом пересчёте цены уже давно на уровне 2006 года, привожу график на примере Санкт-Петербурга:

Вы с ёлки упали? Сколько реально стоит ваша квартира.



Так что не слушайте неучей-агентов, которые очень хорошо умеют лапшу развешивать. Если на объект не найти арендатора ХОТЯ БЫ за 5% доходности — цена на него неадекватна.

Если пост понравился — не забывайте поставить плюсик.
Всем, кто дочитал, желаю в год свиньи удачных вложений и финансовых высот!
★34
Солидарен с автором сам тут пару помещений сдаю, уже и не помню когда ставку поднимал.
avatar

Danilych

Тяжело жить в Москве, даже покупка квартиры не в радость)
avatar

Bazz

За 16 лет стоимость квартиры, в которой я живу, выросла в четыре раза.
avatar

DHutor

DHutor, в рублях?
avatar

webkot

DHutor, и —? что с того?
— предлагаешь еще 16 лет посидеть в бетоне?-)
А чё не 50 лет берешь?=)
Лёва Соловейчик, не знаю что будет через 50 лет, просто не доживу, но факт остаётся фактом, в четыре раза.
avatar

DHutor

DHutor, а ВВП США за последние 34 года вырос в пять раз.
Лёва Соловейчик, мы сейчас о ВВП США говорим?
avatar

DHutor

DHutor, не знаю, «но факт остаётся фактом», в пять раз. 
:-)
Лёва Соловейчик, живите в ВВП США, я продолжу жить в бетоне.
avatar

DHutor

DHutor, почему-то уверен, что никто здесь не пишет, сидя на морозе с ноутбуком или в соломенном шалаше, в том числе и я:-)
DHutor, так что ваша сентенция проходит мимо:-)
Лёва Соловейчик, ну и славненько.
avatar

DHutor

DHutor, все от локации зависит, в селе можно купить двушку за 500к которая в Москве в центре от 10миллионов стоит
avatar

Евгений

Евгений, в Инте хоромы за 100тыщ но можно и дешевле
avatar

Сергей

DHutor, а за 8 лет во сколько выросла? или вы взяли удобную точку отсчета, с дна?
avatar

Сергей

Сергей, я беру с момента когда купил квартиру, о каком дне идёт речь?
avatar

DHutor

DHutor, о том дне когда втрое получаешь в подарок… трейдеры в курсе этой шутки
avatar

Сергей

Сергей, это точно, трейдеры потрындеть горазды.
avatar

DHutor

DHutor, наверно, выросла она за первые 4 года, а потом всё, конец роста.
avatar

Turbo Pascal

Turbo Pascal, вижу Вы большой знаток недвижимости.
avatar

DHutor

DHutor, за 16 лет сбер вырос с 5р до 183р. Это во сколько раз? Это потому, что на рост сбера сделали ставку 0,01% населения. А на рост квартир через 10 лет ставят 95%. Знаете, что это значит на рынке?
avatar

consar

consar, это всё демагогия.
avatar

DHutor

DHutor, 
В смысле демагогия?
Вы знаете, что такое альтернативные издержки?
Вам привели цифры.
Опровергайте
Максим Барбашин, у Вас есть акции сбера, купленные за 5 рублей? Очень сомневаюсь, а квартира у меня есть.  Так что чистая болтовня, вот и всё опровержение.
avatar

DHutor

DHutor, Не надо вспоминать про то, что было, жить то нам не в прошлом, а в будущем. В том то и дело, что мало купил сбер в 2002-2009. Зато все поголовно купили квартиры (или получили в наследство) и не собираются их продавать. Будет страна рантье-миллионеров, 100 млн. гениальных финансистов не могут ошибаться, так ведь? Или обычно что-то другое бывает с 95% ждущими движения вверх, как купившими доллары по 80?
avatar

consar

DHutor, совершенно верно и далее ваша квартира в долгосрочной перспективе будет дорожать как минимум в ногу с реальной инфляцией (рублевой), более того в соотв с этим и аренда также будет дорожать.

депозит в лучшем случае отобьет инфляцию — то есть реальной доходности он не дает от слова совсем, квартиры — дают

доходность аренды оч зависит от квартиры и ее ремонта, и все совсем не так просто/линейно, как пишет автор. Квартир сдается реально много, но с правильным ремонтом и тд позиционированием — единицы и улетают они быстро
avatar

Alpinist573

Alpinist573, я этим уже 15 лет зарабатываю и на жизнь не жалуюсь.
avatar

DHutor

Alpinist573, не обязательно. В последние четыре года инфляция есть, а недвига падает в рублях. Её стоимость в большей степени зависит от покупательной способности населения, а не от инфляции. Если покупательная способность будет расти, то и недвига будет дорожать. А для этого нужен рост экономики.

Так что иногда выгоднее депозит/облигации, а иногда недвига.

Если жилая недвига не растет в цене, то сдача ее «в лоб» приносит совсем смешные проценты — особенно с учетом налогов и амортизационных расходов на ремонт.
Коммерческую возможно более выгодно сдавать — ее доходность на уровне облигаций средних компаний.
avatar

laslogwino

laslogwino, гляньте график (гуглится на раз) американской недвиги vs инфляция за 100!!! лет

увидите, что во время например депрессии — недвига была «в полу» а инфляция была вполне себе, потом все вернулось на круги своя — недвига догнала, в более современной истории у них был «пузырь» надутый сабпрайм кредитованием и недвига обогнала инфляцию — в итоге также все подравнялось

соотв в любой конкретный момент могут быть отклонения — в долгосроке динамика жилого квадратного метра = динамике инфляции (в ликвидных локациях конечно, не в военном городке на Новой земле)
avatar

Alpinist573

Alpinist573, есть другой пример.
В Японии с 1990-х недвига падает, а инфляция хотя и совсем небольшая, но есть
avatar

laslogwino

laslogwino, тут интереснее посмотреть японский рынок акций как отражение
avatar

UnembossedName

Alpinist573, единственное, мне кажется, что если речь идет о недвиге для сдачи, то при росте самой недвиги на уровне инфляции, сдача — это как дивы для акций. Мне кажется должна больше коррелировать с ростом ВВП чем с инфляцией, то есть в растущей экономике расти быстрее на долгосроке.
avatar

UnembossedName

Alpinist573, подкиньте график, плиз. Я попытался загуглить, однако 100-летних сопоставлений не удалось отыскать
avatar

Ave

Ave, http://monetarism.ru/realty-price-chart.shtml

третий с низу

avatar

Alpinist573

Alpinist573, спасибо!

Индекс недвижимости против накопленной инфляции в США:

avatar

Ave

DHutor, Некорректный пример. Моя тоже выросла за 14 лет в 4 раза. Но за последние 10 лет не выросла вообще. На уровне 2009 года цена. В рублях.
 Просто база низкая для расчета. И за следующие 10 лет не факт что вырастет хотя бы на 20-30%.
Юрий Маркин, это пример из моей личной жизни, не знаю что там происходит у других людей, меня это мало интересует.
avatar

DHutor

DHutor, Тогда просто  ответь во сколько раз выросла твоя квартира с 2009 года.
DHutor, прям слова тупой телки-меня мало волнует чем мой приятель зарабатывает(пусть хоть бандит и вставляет паяльник другим) главное что меня балует
avatar

Сергей

DHutor, это уровень инфляции. С 2002-го 1р превратился в 4,4р, с 2003-го — 3,8р.
avatar

Денис Г.

DHutor, а во сколько раз выросла квартира после 2014 года??? Прошло 4 года. Квартиры росли, как на дрожжах до 2008 года. Раньше это был дефецетный товар, сейчас ситуация иная
avatar

Шкипер

DHutor, а ЗП выросла во сколько раз за эти 16 лет, прикидывали?
avatar

qwerty

qwerty, мы сейчас недвижимость обсуждаем или рост зарплат, какая связь?
Нужно было деньги в зарплату вкладывать или как?
avatar

DHutor

DHutor, на примере Сбера вам уже прямо ответили во что надо было вкладывать.
Да и я ранее об этом тоже заметку писал:
smart-lab.ru/blog/474605.php
avatar

Дмитрий

А Вы в чём считали, когда пост писали? Конечно в рублях.
avatar

DHutor

DHutor, и — ?
DHutor, во сколько раз выросла ваша квартира за последние 5 лет?
avatar

webkot

webkot, у нас цены за это время выросли на 40-50%
avatar

DHutor

DHutor, какой город? Верится с трудом.
avatar

webkot

webkot, Ставрополь и Краснодар.
avatar

DHutor

Только что узнали? Эта тенденция началась 2 года назад. Дальше будет -хуже. Недвижимость постепенно превращается в обузу, особенно в регионах.
avatar

vishenka

vishenka, 
кстати — в Мск еще хотя бы стоимость коммуналки по сравнению с арендой не так весома (у автора здесь — всего 6,5 против 30); а вот в регионах с этим вообще жопа — коммуналка почти такая же, а вот цена съема в разы ниже, т.е. коммуналка уже сравнима с арендой и становится солидным довеском такого же порядка; а в депрессивных регионах — так и вовсе, может превышать рыночную цену аренды.
Лёва Соловейчик, будет как в некоторых европках, где сдают просто чтобы покрыть комуналку не продавая при этом объект.
avatar

Ilya

++++.
Кстати — в Москве еще хотя бы стоимость коммуналки по сравнению с арендой не так весома (у вас вот — всего 6,5 против 30); в регионах же, с этим вообще жопа — коммуналка почти такая же, как в Мск, в то время как цена съема в разы ниже, т.е. коммуналка уже сравнима с арендой и становится солидным довеском такого же порядка; а в депрессивных регионах — так и вовсе, может превышать рыночную цену аренды. И тогда вполне реальной становится перспектива, когда уже даже в номинальном отношении недвижимость генерирует чистый убыток, а сдать хату за коммуналку — становится большой удачей.
Если попрет инфляция в мире, то недвижка будет неплохой страховкой. Но именно что страховкой! Заработать на ней не получится, факт.
avatar

VipPREMIER

Выход 1: перебираться на землю и организовывать полностью автономную систему (электро, тепло, канализация).  Я вот плачу за двушку  — только за отопление — в среднем 4200 рублей в месяц (это 60м кв). Это газель дров -ее хватает -если топить дровами на полгода.
При этом дома в морозы 15 градусов (надо будет акт составлять -пусть снижают цену, так все руки не дойдут).
avatar

vishenka

Автор, ты в своей квартире живешь или в сьемной?
Как правило, такие посты пишут те кто живет в сьемной квартире, и ждет что цена на недвигу упадет, а она все не падает… сам ждал что упадет, но почему то особо не упала в рублях.
avatar

Лев

Лев, не рублями едиными состоятелен финансово грамотный человек:)
Лёва Соловейчик, это точно! -)
avatar

Лев

Лев, но и не выросла даже на сложную ставку депозита.
avatar

webkot

webkot, где то выросла, где то нет, ниже написал.
avatar

Лев

Лев, такие посты пишут люди, которым квартира не досталась бесплатно в наследство от бабушки и которые рассматривают её как любой другой актив/пассив.
avatar

webkot

webkot, мне не досталась, сам ждать устал уже, купил.
avatar

Лев

webkot, хаты обсчитывают на горизонте 20-30лет, а не 2-3года! На депозите в банке деньги обесценятся на 90%, а рента с недвиги подрастет и сама цена вырастет…
В короткую депозит может быть выгоднее..
-------
Цена на недвигу действительно несколько лет стоит и даже проседает… но может и рвануть в 2 раза за год… неожиданно как всегда бывает…
avatar

Сергей

Лев, мне по стилю изложения напомнил чувака живущего на балконе. 
Автор в своих расчётах забыл про инфляцию. Если в депозите она не учитывается, то квартира будет дорожать примерно с её скоростью (аренда тоже). 
avatar

VB.

VB., неправда. Т.к. аренда зависит от уровня зарплат, которые не индексируются на инфляцию.
avatar

webkot

webkot, зарплаты не индексируются на инфляцию? Вот это поворот =))
я правильно понимаю что поскольку инфляция существует всё время, то зарплаты в реальном положении всё время падают? :)
avatar

VB.

VB., 
зарплаты не индексируются на инфляцию? Вот это поворот =))

А вы не знали, что такое бывает??:))
У вас завидная тяга к юмору, но только посмеяться (или даже поржать — что означает ваш задорный смайлик "=))" ) впору как раз именно над вами=)), а не над вашим оппонентом:-)
Лёва Соловейчик, такое бывает, при стагнировании реальных доходов населения. Но я не верю в это на длительном этапе (10 лет например). За это время при отсутсвии роста зарплат и имеющейся инфляции население погрузится в нищету.
avatar

VB.

VB., так оно и погрузилось и продолжает погружаться в нищету. 
avatar

Ilya

VB.,
я правильно понимаю что поскольку инфляция существует всё время, то зарплаты в реальном положении всё время падают? :)

Это и был Фантомас! ©
avatar

webkot

VB., вы забываете, в какой песочнице находитесь. Здесь неимущие, безработные и прочие, которые пытаются (как правило, неудачно) на трейдинге выправить свое финансовое положение. Поэтому зарплаты у них не могут индексироваться на инфляцию)
avatar

Bazz

webkot, Вообще аренда может и не зависеть от уровня зарплат. А от баланса спроса и предложения.
Кто сдает сейчас по 30 могут и дальше не повышать если нет тех кто дороже хочет снять. А продать КВ сейчас считают невыгодным и не нужным. Кол-во арендаторов постоянно снижается — они покупают свое.
Кто имеет нормальную зп снимают не хотят переплачивать и откладывают на депозит для большего первоначального взноса 
avatar

smit

VB., ничего подобного. Это типичное и очень распространенное заблуждение (будто бы недвижимость компенсирует инфляцию) — опровергнутое уже давно и много раз, причем не только в теории, но и на практике.
Лёва Соловейчик, не приведёте мне опровержение, или ссылку на него?
avatar

VB.

VB., дело в том, что инфляция инфляции рознь. Есть «хорошая» инфляция — т.н. инфляция роста — роста доходов населения и спроса, как это было у нас в нулевых, а есть «плохая» инфляция — т.н. кризисная инфляция — инфляция издержек, когда растут расходы, а доходы падают, либо их рост не успевает за инфляцией, как это было в 90-х или после 2014-го года.  
И вы правильно поняли, что для роста недвижимости нужен рост именно реальных зарплат — недостаточно просто номинального повышения з/п при тотальной инфляции всего. Это на продукты первой необходимости можно взвинтить цены, тупо замордовав людей тотальным обесценением денег/национальной валюты (девальвация в помощь). С недвижимостью же так не получится — для ее роста нужно повышение реальных доходов, с улучшением уровня жизни населения, когда у людей становится больше не только расходов, но и накоплений, и когда люди не бегают в панике, выпучив глаза, а спокойны и уверены в завтрашнем дне — только тогда начнется стабильный и уверенный рост в недвижимости.
Лёва Соловейчик, Я полностью согласен с вашим постом. Но кроме реальных зарплаты могут расти и номинально (пусть и при стагнации реальных доходов). На эти же номинальные будет расти и стоимость недвижимости. А этого автор топика в своих расчётах не учитывает никак.
avatar

VB.

VB., 
Но кроме реальных зарплаты могут расти и номинально (пусть и при стагнации реальных доходов). На эти же номинальные будет расти и стоимость недвижимости.

Да не будет недвижимость «на эти же номинальные» расти, в том-то и дело, в этом-то вся и соль! Я думал, вы уже поняли, о чем речь, когда тоже пишете про «реальные зарплаты» и соглашаетесь с моим предыдущим постом — а оказывается, нет, не понимаете. -((
Лёва Соловейчик,  мне кажется это вы не понимаете. Давайте на примере. Произошла резкая девальвация в стране. Цены выросли в 100 раз, при этом реальные доходы не изменились, то есть зарплаты выросли в те же 100 раз. По вашей логике, цены на недвижимость при этом нисколько не изменятся?
avatar

VB.

VB., ну, в данном абстрактном примере, да, вырастет в 100 раз — если вы это хотели услышать;-))) 
Только это сферический конь в вакууме, в реальности примеры совсем другие будут, с совсем другими соотношениями — и это как раз показывает, что это именно вы не понимаете, раз такие примитивные примеры приводите.
Лёва Соловейчик, Я и сделал такой простой абстрактный пример чтобы было понятней ;)
То есть вы признаёте, что цена на недвижимость коррелирует с такой номинальной инфляцией.
Вопрос: Инфляция присутвует всё время, где в расчётах она учитывается у автора поста?
avatar

VB.

VB., 
я и сделал такой простой абстрактный пример чтобы было понятней ;)

т.е. вы меня держите за дебила, так надо понимать?;-)
Ваш пример упрощен настолько, что теряются ключевые факторы — настолько, что пример становится неверным.

То есть вы признаёте, что цена на недвижимость коррелирует с такой номинальной инфляцией.

Нет, и еще раз, нет.

Вопрос: Инфляция присутвует всё время, где в расчётах она учитывается у автора поста?

Автор учел все правильно. Вы учитываете неправильно — только в примитивном приближении, которое не учитывает ключевые факторы, коренным образом влияющие на результат.
Лёва Соловейчик, еще одно заблуждение, будто бы положенные деньги на депозит возвращаются с процентами — они легко могут быть обменены на страховку 1,4 млн)
avatar

Bazz

Bazz, для большинства 1,4 млн достаточно для покрытия %;
ну и потом, есть же не только рубли
Лёва Соловейчик, как бы инфляция это рост цен (и в том числе и недвиги!). в какие-то периоды дорожает быстрее один товар в какие-то другое. в 2007 цены были перегреты и был дефицит. Мы снимаем перекуленность уже 10 лет.  
avatar

smit

а можно сделать оценку адекватности стоимости немного по другому: стоимость квартиры * % по депозиту и узнать на сколько лет аренды хватит))) тоже интересная арифметика))) на проценты можно снимать тоже жильё…
avatar

kamtrader

kamtrader, предположим, что ваш банк потерял лицензию и вы вместо процентов и своего депозита 10млн получили страховую сумму 1,4млн. Тоже интересная арифметика)))
avatar

Bazz

Bazz, и такое может быть. но идет речь об адекватности цен и если не гнаться за доходностью, а разделить на несколько госбанков, то вероятность очень мала. везде есть риск, трейдеру это напоминать как то лишнее…
avatar

kamtrader

Bazz, какой идиот будет держать 10 млн. в одном банке?))
+ автору.

Квартира нашей семьи в долларах только падает. Но в рублях, конечно, всё хорошо. :)

Сейчас требуется расширяться, т.е. покупать квартиру больше. Цены мониторю. В рублях цены всё те же что и год назад.

Но тут другая проблема есть. В новостройках планировки гавно. Нормальные планировки в нашем городе начинаются в домах сдающихся в 2020. А сдача в 2020, как понимаю, не факт — мало ли долгостроя...

Хз что делать вообщем.  :)
avatar

Eugenio

Eugenio, похожая ситуация.
Поездил я по некоторым новостройкам. С входа дают скидку в 5-10%.
При дальнейшем разговоре и варианте заплатить всю сумму разом дисконт увеличивается до 20%.
avatar

Eldar Shaymardanov

Eldar Shaymardanov, ничего себе. 20% — очень хорошо. Но наверное не на всё, а выборочно? Неликвид самый сунут. Или на всё?

Город случайно не Новосибирск? А то я б тоже с удовольствием такие предложения рассмотрел. :)
avatar

Eugenio

Eugenio, Москва.
Мы пришли с вопросом про определенные квартиры. Может они и не ликвид, а может и падение продаж и перед новым годом надо план сделать. Кто знает?!
avatar

Eldar Shaymardanov

Eldar Shaymardanov, та же ситуация: обращаемся за квартирой, подходящей под определенные параметры. :)

Но 20% — я в шоке. Очень вкусное предложение.
avatar

Eugenio

Eugenio, а мы пока все переиграли. По расчетам через год у застройщиков только начнется черная полоса.
А на покупку ближе к лету 2020му.
Запрет дольщиков, запрет продаж «на этапе котлована», проблемы банков с ликвидностью, и т.д. и т.п.
А деньги у населения заканчиваются, потом застройщики и будут сильно снижать цены.
avatar

Eldar Shaymardanov

Eugenio, залезть прям завтра в криокамеру и проснуться в 2021-м..и поглядеть… сдалась или нет )
avatar

astray

astray, я то могу подождать до 2021, но обстоятельства ждать не будут. Новую квартиру нужно уже «вчера». :)
avatar

Eugenio

да нормальный пост. В силу разных причин у нас переоценивают недвижимость как инвестиционный актив. Начинаешь спорить с любым представителем любителей бетона вооружившись калькулятором и все… оппонент сдувается, аргументов не остается.
avatar

Александр non

Как смешно читать. Поищи в истории смлаба
avatar

дадашов фархад

В пользу любителей собственных квартир можно пожалуй сказать, что зато там нет дурацких ограничений в виде «без животных, без детей, без молодых парней/девушек, без азиатов и пр», из-за которых в нужной локации за нужную цену с нужными условиями еще порой наищешься подходящего арендодателя.
avatar

akledirs

akledirs, а зачем вам в квартире азиаты?
avatar

astray

С мыслями автора согласен и одновременно хочется подискутировать...
Так что не слушайте неучей-агентов, которые очень хорошо умеют лапшу развешивать.
С этим высказыванием на 200% согласен, но как говорится
Один дурак продает, а другой дурак покупает…
avatar

cangaroo

 Ребята, недвига — это последняя скрепа. Хотя скоро и ее разогнем )))
avatar

Игорь Гурин

Ваш ремонт никому кроме вас не нужен. 

Знаю людей, которые ставили это почти на поток: покупали квартиры, делали ремонт и перепродавали. Да, в основном стеклопакеты, потолок, пол, сантехника. электрика и  стены, плитка, ванна. А это и есть основная часть ремонта
avatar

sortarray sortarray

У автора ведь нет своей квартиры, да?
Игорь Демьяненко, у меня есть своя. И я с автором полностью согласен. Тоже это разбирал с массой комментов:
smart-lab.ru/blog/474605.php
avatar

Дмитрий

Откуда только вы такие беретесь эксперты? 
avatar

Mace

Сколько людей, столько мнений, каждый рассуждает в меру своего мировозрения, грамотности и своих возможностей.
Факт, с которым не поспоришь, знакомые купили квартиру в Химках в феврале 2018г., застройщик ПИК, сейчас в новом корпусе в этом жк аналогичная квартира +800тыс.к цене покупки.
Я купил в Рассказовке, в сентябре 2014г., сейчас в новых корпусах аналогичная квартира -200-300 тыс.р., причем уже открыли метро.
avatar

Лев

Лев, вы ее купили, чтобы в ней жить? или это была инвестиция и вы хотели ее дороже продать?
avatar

Мария

Мария, скорее как инвестиция, но и вариант с проживанием так же рассматривал.
Схема была такая, взять в ипотеку с мин.взносом, купить доллары, подержать баксы и потом закрыть. Схема сработала, честно скажу, из бакса я вышел не получшему курсу, хотелось по 100р.-) Но с учетом того что заходил я в него по 34-37р., получилось норм.
avatar

Лев

а вы наверное не болеете, работу никогда не теряли, и так далее. за аренду вынь и полож крупную сумму, каждый месяц. а в своей хоть по пол года коммуналку не плати, и не зависим от настроений хозяина, кошки собаки дети и так далее, в любой момент могут попросить. ситуации в жизни могут быть разными.  помню как снимать жилье, это сложно, я платила эту сумму и каждый раз думала, а это пра а итальянских дорогих сапог и еще, депозит в банке ручкой помахал, лицензию у банка забрали. так что все эти считалки, не верны. в жизни все иначе. а так же в 2005 году я купила однушку за 850 тыс рублей, сейчас она стоит междк 3 и 4 млн, сдаю ее в аренду несколько лет, так вот ее стоимость уже давно отбита.
avatar

Мария

Мария, приятно читать, чистый голос разума )))

автор статьи «теоретик коммунизма» 
avatar

Alpinist573

Мария, 
да, а еще лучше быть здоровы м и богатым, чем бедным и больным:) — кто бы спорил, что жить в уже имеющейся у тебя квартире лучше, чем снимать-) Только если она уже и так есть, то к чему вообще все эти разговоры?:=)) Так вот, если ее нет, то аренду жилья сравнивать надо не с уже имеющимся жильем у себя в квартире, где «хоть полгода коммуналку не плати», — а с ипотекой; и вот тут-то всё то, о чем вы написали — бьет гораздо больнее и острее. Когда ты арендуешь жилье — то в случае потери работы/серьезной болезни — съехал и всё. А вот с ипотекой — тут так просто не получится, хочешь не хочешь, можешь не можешь — а вынь и положь обязательный платеж; причем за отсрочку платить будешь больше. Так что для ипотечника, живущего «в собственном», как он считает, жилье, болезнь и потеря работы — это вообще катастрофа. Так что не надо тут давить слезу, напирая на якобы безмятежность в «собственном» жилье-)
Лёва Соловейчик,«если ты арендуешь жилье — то в случае потери работы/серьезной болезни — съехал и всё. А вот с ипотекой — тут так просто не получится, хочешь не хочешь, можешь не можешь — а вынь и положь обязательный платеж; причем за отсрочку платить будешь больше.»
Вы вообще в курсе как ипотеку выдают? Там как бы страховка по рискам утраты жизни и здоровья. Поэтому в случае наступления страхового случая, страховая гасит остаток долга. Сейчас даже можно застраховать риск потери работы.
Данил Унаев, страховка по утрате жизни — флаг вам в руки, если она вас утешит. Страховка по потере здоровья — тоже флаг вам в руки, доказывать оную; там, я думаю, как минимум инвалидность, задокументированная 20-ю печатями, нужна. А потерять здоровье, необходимое для способности к полноценной работе можно и без всякой инвалидности. Ну а если хотите еще платить за страховку от потери работы — вперед, ипотека вам тогда выйдет золотой-)), т.е. не просто рабство — а еще и с тяжеленными кандалами-)
Данил Унаев, при желании перекрыть риски все эти страховки на желаемые суммы покрытий вы также можете оформить и БЕЗ ипотеки.
Тем более помесячная аренда при нынешних ставках в крупных городах почти вдвое ниже ипотечных платежей.
avatar

Дмитрий

Лёва Соловейчик, куда сьехал? на деревню к бабушке?
avatar

Мария

Мария, а до съемной/приобретенной квартиры вы где жили? — на улице? — или из яйца вылупились?
Лёва Соловейчик, далеко от москвы. с мамой, потом бабушкой, кстати бабушкина квартира по наследтсву перешла не мне. и я знаю москвичей, у которых гора родсвенников, по наследсву они ничего не получили и живут на сьемных квартирах.
avatar

Мария

Мария, в общем, съехать всегда можно найти куда. Конечно, это будет не то желаемое, что хочется — ну а кто сказал, что при потере здоровья/работы будет легко?
Лёва Соловейчик, я жила по сьемным квартирам лет 10, и уже живу в своей лет 9, мне есть с чем сранивать. опыт имеется. сочуствую своим друзьм снимающим жилье. и по опыту кстати сказать, кто в ипотеку забирается, гасят года за три, никто по 25 лет не платит.
avatar

Мария

Мария, даже не стану комментировать — это лишь ваши слова, слова.
Мария, ну вы фантазёр. Прям вот так все гасят за 3 года.
avatar

webkot

Мария, а Вы суть поста поняли? Пост не про выбор между своей и съемной, а про адекватную оценку объекта. И да, для человека, который входит во взрослую жизнь и не имеет наследства встаёт вопрос — брать ипотеку или снимать. Это к вашему тезису про:
а вы наверное не болеете, работу никогда не теряли, и так далее за аренду вынь и полож крупную сумму, каждый месяц. а в своей хоть по пол года коммуналку не плати

попробуйте банку не заплатить ипотечный платёж
avatar

webkot

webkot, если денег на квартиру нет, и имеется ввиду ипотека, то о каких депозитах идет речь?
avatar

Мария

Мария, ещё раз, допустим деньги на квартиру есть. Вы прямо готовы купить по любой цене? Ваш случай:
а так же в 2005 году я купила однушку за 850 тыс рублей, сейчас она стоит междк 3 и 4 млн, сдаю ее в аренду несколько лет, так вот ее стоимость уже давно отбита.

В текущих реалиях не работает. Вы покупали в начале цикла, сейчас конец цикла.
avatar

webkot

webkot, а вы знаете когда будет начало второго цикла? вы знаете, что будет завтра? я знаю, что пенсию я себе обеспечила, надеюсь без форсмажоров обойдется, а депозиты под риском  очередного кидалова от ЦБ., ну и инфляция)) и не важно какой сектор обгоняет на пару процентов, финансовый или недвига это не важно.
avatar

Мария

webkot, к тому же — за такую цену она наверняка покупала в стройке. А как чувствуют себя покупатели, когда стройки встают/затягиваются?
Лёва Соловейчик, да в стройке

avatar

Мария

Мария, хорошо, если есть депозит, то в случае потери здоровья/работы есть финансовая подушка, которая позволит очень даже долго держаться на плаву. А что будет, если вы все до рубля потратили на покупку своей вожделенной «собственной» квартирки? (да еще и занимали денег наверняка)
друзья искали и в итоге купили квартиру именно с ремонтом, именно с таким, как иронизирует автор- Ваш ремонт никому кроме вас не нужен… нах им ненужна была икеа, потому что руки из одного места растут, но голова при этом соображает — сами не сделают такой ремонт да и сроки на ремонт всегда адские, что касается цены ремонта то продают как правило в половину от того что вложишь сам, в лучшем случае… вот и весь хрен до копейки, так что не надо с таким надрывом — не с чего падать с елки, таких объявлений не много и по своему опыту скажу ( сам продал 2 кв. с ремонтом указав доп.стоимость за ремонт ) — так продается, просто дольше.
avatar

av3

av3, вы описываете единичный случай, из разряда «на каждый товар свой купец». Только купца придётся искать долго.
Ответьте ровно на 1 вопрос — квартиру с ремонтом готовы взять в аренду по вашей цене из расчёта 5% годовых? Если нет — то вы купили Сбербанк по 300.
avatar

webkot

webkot, если у меня будут деньги и выбор между депозит и еще одна квартира, я куплю еще одну квартиру, какой бы хорошей или плохой эта инвестиция не было.
avatar

Мария

Мария, ну-ну, а если вашу квартиру можно будет сдать только за оплату к/у?
avatar

webkot

webkot, такие условия сдпачи только в деревнях и очень маленьких городах. к москве и ближайшему подмосковью это отношения не имеет. но. я не буду ее продавть что бы положить эти деньги в банк. будет за комуналку значит стоять.
avatar

Мария

Есть маленький ньюнас берем не уровне банковского депозита 5% :) А нормы доходности по рынку. Коэффициент капитализации. А он может быть ниже, хотя и доход может быть ниже за счет расходов на налоги и другие платежи. 


avatar

Jkrsss

За последние несколько лет столько людей погорели в казалось бы стабильных банках с крупными суммами депозитов что мысли " вложил бы хотябы в недвижимость и она бы сейчас была " остались актуальные и на настоящий момент. Времена цикличны как вам известно. В регионах скорее всего стоимость снижается хотя и там могут быть со временем изменения связанные с перенаселением больших мегаполисов. Земли не становится больше, все хорошие места для проживания уже разобраны, уплотнены и раскуплены. Мода на скетания такая же скоротечная и с появлением семьи она сама собой улетучивается под натиском неизбежных психологических факторов. Стоимость квадратных метров пришла к норме своей стоимости после хаев 2006-2008годов, а защитная функция недвижимости не потеряет актуальности ещё очень долгое время.
avatar

Ola-la

Морозова Ольга, не нравится депозит — переложитесь в короткие ОФЗ.
Делов то.
avatar

Дмитрий

купили студию в 1 км от метро Дыбенко, 25 квадратов с ремонтом и мебелью, два года назад за 3100 000, сдаем за 19 плюс КУ. Когда вывесили объявление на авито, телефон буквально взорвался. Сдали за 10 минут, первым же претендентам. На авито такая же кв в этом доме сейчас стоит 3600 000. 
Александра Соболь, у вас получается доходность выше 5%, и если всё так, как вы описываете, то ОК, это нормальная инвестиция.
avatar

webkot

Обожаю СЛ… в стране з/п 25-40, какие квартиры по 10 млн  Москвичи и Питерцы их и будут друг другу продавать.
Евгений Алексеев, ну в москве можно и пополам дешевле купить, а если отьехать от мкада на 5 км и еще дешевле.
avatar

Мария

Мария, ясное дело, то то и подразумеваю когда вижу посты про квартиры в ипотеку  по -цать миллионов для простых семей. Ипотека на дорогие квартиры в Москве только для богатых, что  редко когда имеет разумное решение
В стране полным ходом идет рецессия в экономике, чего бы другого не пели из телека. Население сокращается, возможности заработка сокращаются, покупательная способность на дорогие покупки в пол. Фронтального роста недвиги не будет, как и фронтального роста ФР РФ. Да, будут отдельные темы, т.е. хорошие локации, а именно около тех мест, где еще возможны заработки. Ну или тема — зарабатываю на севере вахтой, живу на юге( Ростов, Краснодар, Сочи) Кстати, а почему не Ставрополь? Т.е. при покупке недвиги нужно будет делать приличный анализ дабы не влезть в говно как-бы по дешману. 
павел петрович попов, нам то не гони! На Октябрьской набережной, а это на секундочку, далеко не центр СПб, строят мега-проект штук 30 двадцатипятиэтажек. Квартиры студии от 3200 000 на этапе котлована и все раскуплено! Где рецессия? 

Александра Соболь, Это просто СПб, хоть и не центр. В новой Москве квартиры тоже нормально продаются, хоть и за МКАДом. И да, в СПб еще возможно заработать. Приезжайте к нам в Саратов, поработайте тыр за 25, ну или в Волгоград, Белгород, Курск. Это я молчу про зауралье, места где нет добычи углеводородов.

А про рецессию… Так, что ж- Росстат не знают куда прицепить, чтобы он нужные цифры выдавал, уже и начальника заменили. Пока не помогает. А ведь все просто- производства нужно не закрывать, а модернизировать. А у человека, прежде чем взять из кармана, нужно дать ему возможность и условия заработать.

А такими темпами, как сейчас, в стране останется две агломерации-Московская и Ленинградская. Все всегда возвращается на круги своя, и наши правители доведут Великую Россию до размеров московского княжества. 

30000x12 = 360000 руб. в год стоит снимать такую же квартиру. Берём доходность хотя бы на уровне банковского депозита 5%, получается 
сумма 7,2 млн.



а как получили 7.2? не получается насчитать так же :(
Индекс оптимизма, учите арифметику.
Подсказываю, 7200000 помножить на 0,05 получится 360000?
avatar

webkot

webkot, совсем не так считал, наверное, с утра не проснулся :)

вообще, посчитал свою квартиру и взгрустнулось мне.
сдавал в последний раз за 28, на руки после КУ и прочего — 20. 
за год 240
если брать, что это 5%, то по Вашим расчетам квартира бы моя 4.800 тысяч, верно?
Это рынок, поэтому цена такая какая есть. Многие продавцы не будут продавать дешевле, а просто уйдут с рынка до лучших времён, тем самым уменьшив предложение.
А то получается, что беря по сути минимальную ставку аренды, на которую ориентируется эконом класс, удивляетесь почему это продавцы не хотят исходя из этой цены оценивать свой бетон. 
avatar

Сергей

Сергей, так вопрос только в том сколько ждать этих лучших времен. У меня есть «лишняя» квартира. Так вот в рублях она с 2010 года выросла на 20%.  Сдаю. Но сказать что со сдачи какой то навар есть особый не скажу. Больше геммороя.  Если бы я не купил ее в 2010, то сейчас купил бы почти две такие же. Если бы просто размещал на депозите под те ставки, которые давали банки все эти годы.   И без проблем. 
Юрий Маркин, лучших времен каждый ждёт сколько хочет. Или хотите как по расчётам автора вместо 10 млн продать сразу за 7?
avatar

Сергей

Сергей, Я об экономике. Простой расчет. Я то могу с этой квартирой еще долго сидеть, но она у меня выполняет функцию «дочери на приданое». А так не нужна. Депозит выгодней. Не говорю про рынок уже. 
Юрий Маркин, а вы уверены, что на депозите ваши деньги остались бы при вас? у скольких банков за этот период от 2010 года лицензии отобрали? это сейчас механизм отлажет со страховками, а тогда не было такого.
avatar

Мария

Мария, Так неужели проблема разместить в нескольких банках до 1400000? Что я и делал. Открывал депозиты в нескольких банках на себя, жену и дочку.  Да три банка, в которых были мои депозиты.  лишили лицензии за это время. Но это не проблема. Через пару недель деньги получал со всеми процентами на момент отзыва лицензии без проблем в Сбере или других банках.  
Юрий Маркин, вы пишите от 2010 года. там страхока была 700, или еще не было. повально лицензий никого не лишали, к этому люди готовы не были. это сейчас отлажен механизм. тогда нет.
avatar

Мария

Мария, Я про текущую страховку написал. А тогда конечно страховка была 700 тыс… до 2015 года. Так я и размещал поэтому депозиты на троих. В каждый банк на троих  можно было разместить около 1,8 -1,9 млн на год.. Чтобы проценты не потерять если лицензию к конце срока депозита отзовут.. 
Сергей, продавцы всегда есть, ситуации разные, не все могут ждать. Кому-то надо срочно размениваться, кому-то расширяться.
avatar

webkot

webkot, по посту согласен с каждым словом, дно по недвиге впереди. думаю вторичка на дне будет выглядеть лучше голых кирпичей так как денег на ремонты голых кирпичей не будет совсем+ в новье как правило больше квадратуры. Более менее ликвидны будут(и менее всего просядут в цене) объекты вторички — однухи до 40кв. Я сейчас говорю про Россию, а не про Москву, в Москве может быть немного по другому, но не намного лучше.
недвига безусловно давно уже не актив, но все же я думаю можно прикупить детям однуху небольшой квадратуры в хорошем районе, но не более. Ее сдача вскоре будет перекрывать лишь кварт плату за квартиру, в которой живешь)… в лучшем случае(рост жкх, амортизация и тп)… Если придет черный день-от такой однухи кое как все же можно будет избавится. Брать только кирпич, все остальное это откровенный монолитнопанельный хлам, который местами уже небезопасен.
Жованни Пластилини, 
Брать только кирпич, все остальное это откровенный монолитнопанельный хлам, который местами уже небезопасен.

об этом можно поподробнее?
Всё верно. Я об этом и других псевдо «инвестиционных активах»,
(в тч нефти), писал ещё в марте 2014 г.:  74.ru/text/business/631786.html
hals, я не писал что произошла девальвация в 100 раз. Читайте внимательней.
avatar

VB.

Данный критерий оценки подходит скорее для оценки бизнеса. Стоимость недвижимости складывается из баланса спрос-предложение плюс некая эмпирическая инвестиционная составляющая (ну типа всегда подорожает). Даже в небольших городах стоимость арены квартиры дешевле доходности от размещенного депозита аналогичного её цене. И лет 15 уже такая ситуация, так что не ждите уравнивания цен с доходностью депозита.
avatar

aldo

Меня одно удивляет, почему и откуда норматив 5 процентов?


avatar

Алексей Кобрин

Алексей Кобрин, видимо это величина ставки годового депозита в гос банке. Тоже не понимаю, у нас что кроме госов больше банков нет?
Та же Югра с 15 по июнь 17 года давала 24% годовых в рубле.
Другие более надежные банки давали 15-20% годовых, например Моб 19% в 15 году, 16% в 16-17 году и 12% до мая 19 года.
Чтобы оценить масштабы, даже как пример
Планировал на фоне паники в 14 году взять однушку в Казани, цена была 2 млн. В итоге деньги положил на вклады, сейчас однушка стоит 1,6 -2 млн, а те 2 млн на вкладах, превратились в 3,5 млн за 4 года.
 Какие на хер 5%, бетон это чистый убыток, как не считай.
И кстати, за 4 года приоритеты изменились, теперь мне жилье в Казани не нужно, планирую брать на юге (Новороссийск, Анапа), все благодаря тому что необходимости работать нет и появился пассивный доход.
Вложился бы в бетон, работал бы ибо содержание бетона нынче все дороже и дороже.
avatar

dekab1

dekab1, при более высоких процентах по депозиту, стоимость квартиры по методике автора будет ещё ниже.
При 5% годовых 360.000/0,05 = 7.200.000
При 20% годовых 360.000/0,2 = 1.800.000
avatar

Груди Нины

Груди Нины, При том что из бетона так просто не выйдешь. Если например завтра ЦБ опять поднимет ключевую до 18% то в рубле можно будет отлично заработать, а бетон так и останется на уровне 5% годовых (и то при наличии спроса)
Инвестиционный бетон сейчас это полная глупость. Для личного проживания еще можно подумать.
avatar

dekab1

Ты малость плохо соображаешь

окей, 5% взял, молодец.
а теперь учти, что банк менее надежен, чем квартира. Отними премию за риск
кроме того, ты имеешь рублевую доху.

у владельцев квартир есть иллюзия, что аренда защищает от инфляции (в отличие от депозита)

поэтому ставка дисконтирования должна быть еще ниже 
Тимофей Мартынов, Почему это менее надежен?
Т.е вы по сути ставите надежность государства (АСВ) ниже надежности бетона?))
avatar

dekab1

dekab1, Тимофей живет в своем измерении )
нам туда низя
avatar

astray

dekab1, конечно ниже. государство это не бог, не родственники и даже не общество взаимного кредитования соседей. это обычная череда прощелыг с конкретными именами и фамилиями, которые вертеть тебя хотели.  
avatar

orlov

И ещё добавлю, по депозиту отсечка по процентам раз в год, а за аренду вам раз в месяц приносят живые деньги. 
avatar

Мария

Мария, можно облигации купить. Там купон полугодовой или квартальный.
Квартира стоимостью 10 млн приносит 360 тысяч в год.
10 млн в надёжных облигациях приносят 800 тысяч в год.

avatar

Груди Нины

Груди Нины, можно, но в топике сравнение с банковским депозитом.
avatar

Мария

Мария, про вклады с ежемесячно выплатой вы явно не слышали, впрочем наверное как и про расходные вклады. 
avatar

dekab1

dekab1, там процент явно ниже
avatar

Мария

Мария, блин, откуда тут народ вообще собирается. Вообще не в теме, но с умным видом рассуждают.))
24% на расходном вкладе в той же Югре, как пример подойдет?
http://www.banki.ru/forum/?PAGE_NAME=message&FID=12&TID=312578&MID=3270132#message3270132
Сейчас у меня расходник под 9,5% в РСХБ от 17 года. Дальше 7,5% там же еще на 6 месяцев. Напомню, РСХБ полный гос банк.
avatar

dekab1

dekab1, киньте ссыль на этот вклад, хочу посмотреть инфу. На данный момент выше 8 проц не видела это если на год.
avatar

Мария

Мария, сейчас в РСХБ вклады от 6,5%, вклады выше это старые фиксы. Кто мешал зафиксировать ставку, пока банк давал ее?
avatar

dekab1

dekab1, 24 это вероятно лет пять касаться его нельзя.
avatar

Мария

Мария, 
Вы что-нибудь слышали про депозиты с ежемесячной выплатой / капитализацией процентов?
И кстати, по ОФЗ YTM все ещё больше 8,5%
Смотришь на ЦИАНе, «двушку с евроремонтом», выставлена за 10,5 млн. Агент причёсывает, что это хороший дом итд итп, ремонт прям замечательный, всё такое итальянское, дорого-богато делали для себя, вложили кучу лямов. Только объект в типовом сегменте висит уже несколько месяцев, а значит с ценой что-то не то. 

Цену на квартиры определяет спрос, а не математические выкладки интернетных аналитиков.
10,5 млн — это неправильная цена (те кто ищет варианты до 10 — не рассматривают, а 0,5 млн в любом случае скинут на торге).
Данную квартиру нужно выставлять за 9.9 млн. Появится десяток интересантов с предложениями 9,0-9,7 млн. 
В диапазоне 9,5-9,7 ее можно продать в пределах месяца.
В диапазоне 9,3-9,5 — устроить аукцион среди очереди желающих.

Средний срок продажи квартиры в Москве без дисконта от рыночной цены составляет 3-6 месяцев. 
Если человек хочет выжать максимум он может ждать, когда появится интерес именно к этой квартире в этом доме и продать ее за условные 10,2, а не 9,7, как в нашем примере. Срок такого ожидания может составлять длительный период. Но это не значит, что продавец на этом теряет — он может эту квартиру на период продажи продолжать сдавать или же в ней жить.

Покупка квартиры, выставленной за 10,5, за 7,0 — мечты людей далеких от рынка.
avatar

D-trade

D-trade, \\Покупка квартиры, выставленной за 10,5, за 7,0 — мечты людей далеких от рынка.

такой дельный, ажно смешно )
avatar

astray

ХренСгоры, по этому пункту недвига сейчас очень выгодное вложение. Куча народу берут новые машины, которые за последние 5 лет, прибавили в рублёвой цене, но у народа деньги на это есть. Для машины срок жизни и износ с недвигой несопоставимы.
avatar

Сергей

Так можно и стоимость акций apple обосновать, мол завышена она в N раз, мол, готов купить, но дешевле, так не продает же ж никто и вы свою внутреннюю справедливую цену можете ждать годами с недоумением смотря на рост и никогда ее не дождаться

пост похож на мнение человека никогда не держащего в руках стоимость квартиры, тем более в МСК. Когда с трудом зарабатываешь такую сумму, именно с трудом, доверять банку и смотреть на какие-то цифирки на счете, которые в любой момент станут нулем не очень хочется. А хранить под подушкой или в ячейке нал не безопасно и не гарантированно
avatar

iireg

iireg, я так акции сбера хотел купить. Твердо и четко поставил себе план — беру ниже 200 руб под дивиденды.)) В итоге цена 180 руб и что то желания брать все меньше и меньше.

В ячейке согласен, хранить глупо ибо риски и нулевой доход. Вклад под АСВ чем устраивает?
avatar

dekab1

dekab1, вклад не устраивает всем. Вклад это отражение в некой системе неких цифр, при желании кого-то эти цифры превратятся в ноль и все, что ты зарабатывал обнулиться. Примеров полно, и в России и за рубежом, кипрских вкладчиков пощипали же? Систему АСВ обнулят в течение нескольких часов, хожденте валюты, при желании тоже, тем более на счетах. Ни вы, ни я не тот человек, которого нельзя обижать
avatar

iireg

iireg, нда, как все запущено.
Ни чего что недвижимость сейчас это тот же набор цифр в рос реестре, при том что бумажные свидетельства давно ни кто не выдает?
Завтра произойдет сбой в базе и ваше право собственности вы даже доказать не сможете. Ни говоря уже об обычных мошеннических действиях со стороны сотрудников рос реестра.
А если случится что то типа Крыма, когда Украина тупо базу не хочет выдавать РФ, то вообще без вариантов
avatar

dekab1

dekab1, Подискутирую еще
Свидетельства о собственности как выдавали, так и выдают их можно получить в том же МФЦ, это раз
Два, можно запретить осуществление любых сделок с квартирой без вашего участия
И три, самое главное, с циферками на счете можно проводить любые операции без вашего согласия и участия, в т.ч. смена собственника, запрет и вывод из обращения, деноминация, вывод их за рубеж в течение малого времени чужими людьми, квартиру за рубеж не вывезешь, поэтому массовый кидок с квартирами и массовая смена собственности очень, очень и очень маловероятна, они просто никому не нужны
Да, стоимость квартиры может очень быстро и сильно упасть, но это маловероятно отразится на принадлежности квартиры конкретному человеку
Прецедентов кидков с деньгами за последние 100 лет на пальцах двух рук не посчитать, не хватит, а вот смена собственников квартир массовая была только 1 раз в 1917 году, это почти стабильность)))
avatar

iireg

iireg, это не свидетельство, это выписка из реестра.
По остальному спорить не буду, время покажет.
avatar

dekab1

iireg, ++++++++++++++
avatar

orlov

orlov, -------------------------)
Лёва Соловейчик, что ты мне хочешь доказать? что то про недвигу? это глупо с твоей стороны. это не политический вопрос, у каждого своя субъективная реальность. мне чужое мнение не интересно. 
avatar

orlov

orlov,
да в общем-то нет, просто могу же я свое отношение тоже высказать? — ты захотел поставить за определенное мнение много-много плюсов, я же — наоборот, много-много минусов, вот и всё:-)
основной вопрос: есть квартира в Москве ли нет, все остальное шум и вибрация, полтора года жил на съемной , чувствуешь себя рабом на галере , ипотека та же самая аренда с правом выкупа, а офз в этом году принесли убытки,
avatar

Атласов Михаил

Атласов Михаил, до сих пор живу на сьемной, удобно, все проблемы = проблемы владельца. Надоест ремонт или локация, тупо перееду.
2,5 млн на квартиру лежат под 8% принося 16600 в месяц.
Снимаю за 12 тыс. Что я делаю не так?
ОФЗ под погашение принесли убытки? Это как?
Понятное дело, нужно брать жилье для проживания, но глупо утверждать что оно принесет прибыль. Я лично понимаю, что эти 2,5 млн при покупке квартиры просто уйдут в пассив. Поэтому не тороплюсь.
avatar

dekab1

dekab1, Если вам до 25 и нет семьи, да, можно. Еще заработаешь, если что. Но после середины жизни и наличии семьи т детей, все видится совсем по другому
avatar

iireg

iireg, мне 33, семьи нет и не планирую, лишние проблемы.
avatar

dekab1

dekab1, это ваш выбор, при настолько разных базовых условиях, нет смысла сравнивать взгляды
мне 36 и я осознанный многодетный отец
avatar

iireg

dekab1, а если бы у вас было 15 млн, вы бы продолжали снимать жильё и держать деньги на депозите?))
avatar

Мария

// КУ — головная боль собственника
Если заселится майнер — собственнику точно голову снесет ))
avatar

VladMih

VladMih, все что по счетчикам, оплачивает жилец. Электричество это головная боль жильца.
avatar

Мария

Ну так по-разному бывает. На рынке недвиги, как и на фондовом, тоже могут быть удачные и неудачные входы в актив. Ты считаешь на конкретный момент времени, вполне может быть, что арендовать выгодней и что для покупки нужно вышибать из продавца существенный дисконт. Но бывают и удачные входы, в комментах есть примеры.
avatar

Geist

dekab1, выше вы писали другие цифры 
avatar

Мария

dekab1, по 12 процентов вклад закроется и откроют по 8 Годовых, и если выплата процентов ежемесячная это будет 5. Про 24 где? Да ещё и выплатой ежемесячной?
avatar

Мария

как поговаривал мой тесть -на рынке два дурака один покупает другой продает
avatar

MVM

Такие расценки только из-за того, что люди считают, что в «бетоне»  надежнее деньги хранить, нежели в банке. 
avatar

SMT

SMT, именно
avatar

smit

Все в кучу, долларовая цена ( причем тут она) абстрактность стоимости )). Квартира стоит сколько сколько лет хомяки от лучше пахать за нее.
avatar

Боровский

2018 год
Знакомый получил в наследство кв. в регионе. (двушка ~2 млн р, дом старый, район так себе) на окраине города Самары.
Вложил 300 тыс в ремонт. Сдал за 10к. 3к это КУ. Чистые 7к. Отбивать их 3.5 года.
говорю ему:
1 продавай
2 ну если хочешь  купи в мск хотя бы комнату — сдать реальнее и ликвиднее.
Сам снимает комнату в мск за 13

Не хочет. он и за 8к сдавать будет но не продаст. Не верит в деньги. Грусно.
Хотя я не думаю что за 2млн можно продать.

Вот такое ценообразование. Не все субьекты экономических отношений стремятся максимизировать свою прибыль.
avatar

smit

smit, так он должен собственником побыть 5 лет. Иначе налог 30% платить. Если хата стоит менее ляма — налог не платится.
У двушки КУ минимум 4,5 выходит. 
Как он сдаёт живя в мск представить сложно. Квартиранты меняются как тараканы. Постоянные форс мажоры и т.д.
Аня Familiinebudet, у него в Самаре есть родственники. Спасибо, прочитал про налог: он 13% и владеть для отмены на 3 года.

кв наверное мелкая и свет, вода из КУ вычитаются они на арендаторе.
avatar

smit

Сложно рассматривать абстрактный пример, без указания конкретной локации, метража, этажа и тп. Вопрос отделки имеет место быть, но один один из. Стандарты оценки предполгают не только доходный подход, но и сравнительный, а еще и затратный.Поэтому вопрос стоит неоднозначно.
avatar

Dobby

Я вот прикидываю: 
Купил квартиру на котловане. Место очень хорошее+ отличная транспортная доступность.
Дом уже построен
Через 3-4  месяца получу ключи.
Сдавать смогу с доходностью 8-8.5 процентов.
Но и цена может вырасти .
Вот и думаю продавать или начать сдавать?
Аренда рано или поздно будет расти, как и цены на квартиры. То что это не происходит последние пару лет, говорит только о падении доходов населения. Все это временно.
avatar

Алексей Кобрин

Прошу уточнить формулу в расчете. Вы писали «30000x12 = 360000 руб. в год стоит снимать такую же квартиру. Берём доходность хотя бы на уровне банковского депозита 5%, получается сумма 7,2 млн.» Спасибо!
avatar

N1


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
UPDONW