Итак, с 2014 года автомобили подорожали примерно в 1,5-2 раза. В соседнем топике обсуждается, мол раньше X6 стоила 3,5 млн, а сейчас 7 млн.

Во-первых, автомобиль следующего поколения качественно отличается от предыдущего. Он больше по габаритам, там напичкано больше всяких опций — приборка раньше была со стрелочками, теперь ЖК, фары были ксенон, стали лазерно-диодные итп. Перед самым рестайлом или выходом нового поколения — предыдущее можно купить с огромной скидкой, т.к. в цене заложена существенная доля имиджевой составляющей и новоё «старьё» реальным пацанам не нужно.



( Читать дальше )

В прошлом году я писал, почему рынок недвижимости скоро рухнет.

И так бы оно случилось, но как всегда поправку вносит монетарная политика. На падающей экономике — раздать денег в долг и надуть ипотечный пузырь. Кроме того, когда я писал пост в прошлом году, то ставка по годовому депозиту была около 6,5%, ни о каких налогах на депозиты речи не шло.

Состоятельное население хоть и аполитично, но звериным чутьём чувствует, когда лучше конвертировать вклады во что-то реальное. Хотя… как говорил один известный человек, количество денег не всегда пропорционально количеству мозгов (Если такой умный — почему бедный?)

Например, в автосалонах уже с ноября скуплены почти все премиум автомобили. И Порше по 15 млн и бюджетные Тойоты/Лексусы по 8 млн. Да, в связи с пандемией и поставки были меньше, но такого ажиотажа не было давно. Скуплена почти вся недвижимость бизнес и комфорт класса. Но опять же, если мнение, что застройщики, видя, ажиотаж, решили убрать из свободной продажи построенное жильё. Покупать сейчас на котловане — надо быть в детстве выпавшим из коляски головой вниз.

( Читать дальше )

С 1 января взнос на капремонт в СПБ вырос с 4.56р. до 8.56 руб./м2.
Таким образом за 6 лет с 2014 года тариф вырос на 428%.
Налог на имущество тоже с каждым годом растёт, т.к. до этого момента был поправочный коэффициент от кадастровой стоимости.
То есть за малогабаритную хрущевку 46 метров нужно заплатить 5000 р. налог и 4725р. взнос на капремонт, итого 9725 р. за 2020 год.
К чему это? А к тому, что до 2014 года этих платежей не было. Налог был, но символический от инвентаризационной цены.

И тем, кто планирует выйти на пенсию в 65 сдавать такую вот однушку-двушку и жить с рынка стоит призадуматься, не продать ли её пока она чего-то стоит. Ведь пресловутые КУ (коммунальные услуги), которые пренебрежительно считаются проблемой арендатора, по своей сути уменьшает доходность от сдачи. В КУ нужно включать все квитанции и налоги. И да, ситуация, при которой КУ превышает доход от сдачи вполне реальна и уже наблюдается в регионах.


( Читать дальше )

Недавно банки рапортовали о рекордных объемах выданной за прошлый год ипотеки. Смотрим на график демографической пирамиды и видим, что 10 последних лет ячейки общества создавали дети бэбибумеров 60-х, рожденные в перестройку 1984-1989 гг., т.е. кому сегодня 30-35 лет. Это самая многочисленная экономически активная группа населения на текущий момент.

В период с 2000 до 2008 года был отложенный спрос со стороны поколения шестидесятников, которые, условно, разъезжались с тёщами. Не забываем, что 1998 год многих подкосил, там была стагнация до 2002 и уже с конца 2002 начался строительный бум.

Получается, что сейчас пик спроса, а в семейную жизнь начинает входить демографическая яма 90-х. И продлится это около 10 лет. Плюс часть этой группы молодых людей эмигрирует. Соответственно, прогнозируется существенный провал спроса.

В последнее время попадаются новости про то, что якобы цены на вторичке с начала года выросли на 10-15%. Ну и решил я посмотреть на известном сайте судьбу объектов, которые относительно недавно смотрел для аналитических отчётов.

В поле зрения была выборка в среднем ценовом диапазоне 7,5-9 млн. Из 20-ти до сих пор висят 18. Про один вариант я точно знаю, что люди просто передумали и сняли объявление. Там где была прямая продажа, т.е. без встречных сделок, ценник ощутимо снизился.

У каждого объекта есть агент, который заинтересован в продаже, т.к. комиссию получает от закрытой сделки. Но собственник боится продешевить, поэтому диктует цену агенту. В итоге просмотров или нет или они пустые. Тогда агент пытается объяснить собственнику, что надо снижать цену.

Что делать агенту, если клиент всегда прав?

Работа грамотного агента как раз и сводится к тому, чтобы  уметь донести до клиента то, что он неправ и парадигма давно поменялась. И экономическая ситуация поменялась. И потенциальные покупатели разборчивые.

( Читать дальше )

Хочу снова написать пару строк на тему иррациональности цен на этот «актив».
Сразу небольшой апдейт после прочтения первых комментариев. Речь не идёт о «своём уютном гнездышке» VS «скитания по съёмным». Речь о стоимости и адекватной оценке. Если угодно, о цене и ценности. 

Давайте сразу на примере. Вот, допустим, из чего формируется цена на ту или иную квартиру? Локация? Тип дома? Ситуация в экономике? Сделанный ремонт? Смотришь на ЦИАНе, «двушку с евроремонтом», выставлена за 10,5 млн. Агент причёсывает, что это хороший дом итд итп, ремонт прям замечательный, всё такое итальянское, дорого-богато делали для себя, вложили кучу лямов. Только объект в типовом сегменте висит уже несколько месяцев, а значит с ценой что-то не то.

Начинаешь смотреть, а за сколько можно снять такую же квартиру в этом доме? Это более эффективный показатель, т.к. квартир много, переплачивать никто не хочет, если рядом будет дешевле на тысячу, то постоялец переедет или прожмёт хозяина на рыночный ценник, да ещё скидку попросит за долгосрок. Простой квартиры — это чистый убыток. Итак… открываем другую вкладку… тыц — 30000р + 6500 к/у.

( Читать дальше )