недвижимость в рф

В первом полугодии 2025 года инвестиции в коммерческую недвижимость в России составили 290 млрд руб. — это на 38% меньше, чем за тот же период 2024 года, и минимальный уровень с 2022 года, отмечают в IBC Real Estate. В числе причин — дефицит качественных объектов и высокая стоимость заемных средств.

Особенно резкое падение зафиксировано в сегменте площадок под жилье: инвестиции снизились в 2,5 раза, до 58,6 млрд руб. Отрицательная динамика также наблюдается в складской (-45%) и офисной (-33%) недвижимости. Даже торговый сегмент просел на 22%, до 52 млрд руб. Лишь гостиничная недвижимость показала рост — +6%, до 12,2 млрд руб.

Средняя стоимость одной сделки снизилась на 19%, до 3,2 млрд руб. По мнению экспертов, рынок замедлился после всплеска 2024 года, когда на фоне ухода иностранных компаний проходили крупные сделки. Сейчас привлекательных активов почти не осталось.

Спад в девелоперских проектах связан с низкими продажами жилья и ухудшением доходности на фоне инфляции. Дополнительное давление оказывают высокие ставки и сложность получения проектного финансирования.

( Читать дальше )

«Кстати, 2026-й обещает быть тоже не самым простым. Вот поэтому нам надо за 2025 год набрать хорошую форму, чтобы и в 2026 году не разочаровать наших инвесторов. Пока сложно говорить о том, он будет сложнее или нет. <...> Конечно, будет многое зависеть от геополитики, от того, как будет складываться динамика роста ВВП, динамика, естественно, ставок Центрального банка. Но уже видно, что он не будет простым, потому что, собственно говоря, первая половина 2026 года уже сейчас как минимум видна», — оценил Греф.

На прошлой неделе Bloomberg, ссылаясь на представителей российского банковского сектора, написал, что они опасаются системного кризиса в ближайшие 12 месяцев. Греф, выступая на полях Петербургского международного экономического форума, заявил, что банки «в неплохой форме», но их прибыль в этом году будет ниже.

😁 Что-то всё чаще идут про банковский сектор негативные заявления.

( Читать дальше )

На МосБирже есть фонды коммерческой недвижимости от СФН. Их фонд «Коммерческая недвижимость» за год вырос с 232 руб до 302 руб и принёс дивидендами 11.34+15.94=27.28 руб. Итого 41.93% годовых. Это, конечно, меньше, чем стартапы на brainboxVC, но и риски гораздо меньше.
Фонд доступен неквалифицированным инвесторам с прохождением теста. Фонд недоступен в Т-Инвестициях, но есть у Альфа-Инвестиций.
График довольно стабильный:


ISIN фонда: RU000A0ERGA7

Посмотрел несколько самых интересных на мой взгляд биржевых фондов недвижимости, в основном те, которые есть у меня в портфеле. А то давно не смотрел, какая там ситуация, а она весьма любопытная. С одной стороны, фонды похожи на длинные ОФЗ, поскольку работают в долгосрок. С другой — выплаты индексируются, а стоимость паёв может расти, поэтому на ОФЗ вообще не похожи.

Очень важное объявление: приглашаю в мой телеграм-канал про инвестиции, в нём уже более 16 тысяч подписчиков, присоединяйтесь!

Что ещё нужно знать? На сайтах УК считают СЧА, а на бирже цены отличаются в зависимости от рыночной конъюнктуры. Цену погашения никто точно не знает, как и то, точно ли фонды будут закрыты. УК берут комиссии за управление, при желании можно на них посмотреть, но по факту — главное цена пая на бирже и выплаты.

Выплаты указаны до налога. ⭐ — для квалов. 💼 — есть у меня в портфеле.

Рентный доход 💼

• ISIN: RU000A102N77
• Цена пая: ~100 000 ₽
• Выплат в год: 4
• Выплаты за год: 2533+2635+3722+3722=12612 (12,61%)

( Читать дальше )

🤔Продолжаем наш цикл статей, посвященный поиску потенциальных бенефициаров грядущего снижения ключевой ставки, и после фин. сектора и сталеваров сегодня предлагаем обратить внимание на публичных застройщиков и девелоперов, которых тоже нельзя обойти стороной.

Итак, если «ключ» продолжит снижаться и дальше (а всё к тому и идет, судя по комментариям чиновников с ПМЭФа), произойдёт сразу несколько важных вещей:

1️⃣Ипотека станет более доступной. Снижение «ключа» даже на 1-2 п.п. уже начнёт добавлять потенциальных покупателей. Понятное дело, большинство будет ждать более серьёзного снижения ставок, но порой жизнь заставляет действовать здесь и сейчас, и не всегда решение жилищного вопроса можно отложить до лучших времён.

2️⃣Уменьшатся процентные расходы самих застройщиков. Все вы знаете, что многие из них имеют сейчас значительные долговые нагрузки, и это будет самым настоящим глотком свежего воздуха для них.

Ранее, в нашем большом материале под названием «Инфляция замедляется: время покупать девелоперов?» мы проводили подробный анализ публичных застройщиков, и ещё тогда остановили свой выбор на трёх эмитентах: Самолет (#SMLT), ЛСР (#LSRG) и Эталон (#ETLN). Уверен, подписчики нашего телеграм-канала в курсе и читали тот большой материал.

( Читать дальше )

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости стали привлекательной альтернативой на фоне сжатия ипотечного рынка. По данным аналитиков «Эйлера», к концу I квартала 2025 года объём активов рыночных ЗПИФов превысил 500 млрд руб.: 37 фондов на 315 млрд доступны розничным инвесторам, ещё 13 — на 200+ млрд — только квалифицированным.

Прямые инвестиции в недвижимость за год выросли на 30%, достигнув 422 млрд руб., при этом в рыночных фондах рост составил 53% — до 251,2 млрд руб. Среднегодовая доходность достигла 22,4%. Основной интерес — к готовым объектам коммерческой недвижимости со стабильным арендным потоком; доля жилья не превышает 10%. В I квартале 2025 года управляющие приобрели 288 000 м² коммерческой недвижимости на 22 млрд руб., из которых 19 млрд — склады.


Застройщики также выходят на рынок. «Самолет» запустил ЗПИФ арендного жилья и планирует масштабирование. Всего за 15 месяцев объём жилой недвижимости в ЗПИФах вырос на 85% до 442 000 м², а в 2025 году может быть добавлено ещё 1,1 млн м².

( Читать дальше )

Цены растут, но спрос падает. Как может одновременно не хватать жилья и при этом быть избыток нераспроданных квартир? Парадокс по-чиновнически? Простой народ оценит...

Новый выпуск подкаста от инвест-канала «Fond&Flow»

Написал для вас пост — "как заработать на рынке перед следующими переговорами в Стамбуле", а также разобрал самые глупые ошибки, которые совершают в период кризиса в России. Все идеи на канале, подпишись чтобы не пропустить ничего интересного! У нас уютно❤️

☕#143. За чашкой чая..

Как все знают, в последнее время в России активно обсуждают ПМЭФ и все, что на нем происходит. Одной из главных тем стала недвижимость и ее перспективы на ближайшие пять лет, особенно на фоне высокой ключевой ставки. 

👤 А там, где рынок недвижимости, там и Марат Хуснуллин. Зампред правительства заявил, что рост цен на жилье в России в ближайшие годы неизбежен, а подорожание произойдет даже при благополучном сценарии, где финансовая ситуация стабилизируется и ипотека снова становится доступной…

( Читать дальше )

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Также посмотрел, как снизились рыночные ставки по ипотеке после снижения ключевой ставки.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

🏖️ Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Как ни странно, цены к лету чуть снизились. 

( Читать дальше )

😁Новость в догонку к разбору Эталона, который как раз специализируется на элитной недвижимости, преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге.

Здесь нет «купи-продай», зато есть разборы, от которых даже Уоррен Баффетт одобрительно кивнул бы. Подписка  👇

В мае 2025 года число сделок с элитными новостройками Москвы сократилось на 30% в годовом сравнении, составив всего 112 сделок. Аналитики связывают это с сезонным фактором — традиционным снижением активности в период отпусков. Однако за первые пять месяцев года объем продаж превысил прошлогодний показатель на 23%, достигнув 880 объектов, сообщают РБК.

📈Цены бьют рекорды
Несмотря на снижение спроса, средняя цена квадратного метра в элитном сегменте выросла до 1,7 млн руб. (+50% к маю 2024 года). В классе де-люкс цена достигла 3,4 млн руб./кв. м. Медианная стоимость элитных новостроек составила 733 тыс. руб./кв. м (+22,9% за год).

( Читать дальше )

🏠 Друзья, в последнее время я всё чаще слышу один и тот же вопрос: стоит ли сейчас входить в рынок новостроек? Ответ, как ни странно, прост и тревожен одновременно: стоит дважды подумать. Потому что Банк России буквально бьёт в набат — перегрев в сегменте первичной недвижимости уже налицо. И если смотреть глубже, то проблема не только в ценах, а в том, что рынок идёт по тонкому льду, под которым может оказаться настоящая воронка.

🔍 Что говорит Центробанк?

🗣️ ЦБ официально заявил: на рынке формируется «пузырь». Главный сигнал — рост индекса перегрева до 1,6 пункта, максимум с 2016 года. Это не просто цифра: она означает, что цены на «первичку» растут значительно быстрее доходов населения, ставок аренды и даже темпов роста ВВП.

⌛ Хотите простой пример? По рыночной ипотеке (22–30%) среднестатистическому россиянину сейчас доступно всего 10 квадратных метров жилья. То есть — студия на троих. А по льготной ставке (до 8%) — 39 кв. м. Разрыв колоссальный. И именно он и стал топливом для пузыря.

( Читать дальше )