льготная ипотека

Минфин России может увеличить срок строительства в рамках льготной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) с 12 до 24 месяцев, заявил на пленарном заседании Госдумы министр финансов России Антон Силуанов.

«ИЖС — важная составляющая нашей строительной отрасли. И мы сейчас больше внимания уделяем именно индивидуальному жилищному строительству. Знаем о проблемах, <…> особенно в части льготной ипотеки, которая действовала до недавнего времени. И, действительно, там есть норма о том, что выданные ипотечные кредиты под ИЖС, под эти кредиты должны быть построены индивидуальные дома в течение 12 месяцев. А если в этот срок заемщик не укладывается, то и процентная ставка увеличивается до рыночной. Мы в правительстве рассматривали этот вопрос и готовы вдвое повысить срок строительства индивидуальных жилищных домов с 12 до 24 месяцев», — сказал министр.

«Что касается случаев, <…> недобросовестных ситуаций, когда деньги пропадали или дома не достраивались и возникали проблемы между заемщиком и кредитором, то если это недобросовестная ситуация — такие моменты должны рассматриваться в рамках наших правовых отношений», — добавил Силуанов. 

Путин поручил до 15 июня представить предложения по предоставлению льготной ипотеки семьям с детьми до 14 лет и семьям участников специальной военной операции (СВО). Сейчас льготы доступны только для семей с детьми до 6 лет. Также обсуждается повышение кредитных лимитов в зависимости от количества детей, сообщают Известия.

Изменения должны поддержать спрос на жильё и стимулировать застройщиков, особенно в сегменте семейных квартир. Параллельно власти упростят градостроительные нормы и введут меры поддержки для девелоперов. Эксперты отмечают, что эти шаги укрепят рынок недвижимости, но их эффективность зависит от скорости реализации.

Программа «Семейная ипотека» со ставкой 6% действует до 2030 года и доступна для покупки квартир в новостройках или строительства домов. Путин предложил расширить программу на вторичный рынок в регионах с дефицитом нового жилья.

😁 Если такое действительно внедрят, это станет существенным позитивом для девелоперов.

За год объем нераспроданных квартир и апартаментов в сданных более года назад новостройках Москвы и Подмосковья вырос вдвое и достиг 6 тыс. лотов на 195 млрд рублей. Такие данные приводит Urban. Сейчас доля этих объектов составляет 6% от предложения против 2,5–3% годом ранее. Общий объем непроданных квартир во всех готовых новостройках Москвы достиг 8,6 тыс. лотов на 400 млрд рублей — 14% от экспозиции.

Основные причины — рост цен, завершение программы льготной ипотеки и высокие ставки по рыночным займам. В апреле 2025 года продажи в новостройках Москвы и области упали на 14% год к году, по данным Dataflat.ru.

Застройщики, по словам экспертов, не торопятся снижать цены и копят фонды непроданных объектов, избегая убытков и затрат на обслуживание, несмотря на риски снижения интереса со стороны покупателей. При этом затраты на содержание готовых, но не проданных квартир (коммуналка, налоги) всё равно ложатся на плечи девелопера.

Прогнозы неутешительные: в 2025 году в Москве и Подмосковье будет введено 9,6 млн кв. м жилья, из которых на сегодня распродано лишь 69%. По России — и вовсе только 55%. До снижения ставок доля нераспроданных лотов может вырасти до 8–10%.

В апреле россияне оформили семейную ипотеку на 214 млрд руб., но лишь малая часть пришлась на покупку жилья на вторичном рынке. По данным Сбербанка, выдачи на «вторичку» составили всего 4,4 млрд руб. против 135,9 млрд руб. на новостройки. У ВТБ соотношение составило 2,8 млрд к 11,7 млрд руб. соответственно. В среднем заемщики оформляли ссуды на 3–3,65 млн руб. сроком на 25–27 лет.

Эксперты объясняют слабый интерес жесткими условиями: программа доступна лишь в городах, где строится не более двух домов, а жилье должно быть в доме не старше 20 лет и не признанном аварийным. Кроме того, требуется независимая оценка, часто занижающая стоимость жилья, что ограничивает сумму кредита. Программа актуальна лишь для узкого круга семей — с ребенком до шести лет или двумя детьми в малых городах.

Аналитики отмечают, что нововведение может поддержать рынок в отдельных регионах, но драйвером ипотеки не станет. Основной объем выдач по-прежнему обеспечивают новостройки. Семейная программа действует до 2030 года, а ее расширение на «вторичку» остается точечной мерой поддержки.

Дорогие друзья, с 12 мая ВТБ и с 13 мая Сбербанк отменяют комиссии по льготным ипотекам. Такое решение было принято после заявления Президента Владимира Путина о необходимости исключения комиссий по льготным ипотечным программам. 

📝 Изменения коснутся программ: «Семейная ипотека», «IT-ипотека», Дальневосточная и Арктическая ипотека. Минимальный размер первоначального взноса по программам составит от 20,1%.

📈 В конце прошлого года средний размер комиссии составлял 20%, однако в начале 2025 года, после увеличения компенсаций со стороны Минфина, он упал до 10%. Теперь два крупных банка полностью отказываются от этих сборов, что приведет к изменению условий кредитования.

Минфин уже корректировал поддержку банков. В начале года, когда высокая ключевая ставка сделала льготную ипотеку убыточной для банков, поэтому регулятор увеличил компенсации. Это позволило снизить комиссии и перенастроить систему скоринга. В результате процент одобрения заявок вырос. До этого он составлял 20–30% от общего числа заявок. 

С 12–13 мая крупнейшие банки — ВТБ и Сбербанк — отменили комиссии, которые ранее взимались с застройщиков при выдаче льготной ипотеки. Это коснётся семейной, IT-ипотеки, а также объединённой дальневосточной и арктической программы. Аналогичное решение в ближайшее время вступит в силу в банке Дом.РФ.

Ранее комиссии доходили до 10–14%, что заставляло застройщиков включать их в стоимость жилья. Это приводило к росту цен даже при слабом спросе. Отмена комиссий стала реакцией на поручение президента Путина, который 15 апреля назвал такую практику недопустимой.

Хотя отмена снижает прозрачную стоимость жилья и убирает перекладывание затрат на покупателей, для банков это означает снижение доходности таких кредитов. По мнению аналитиков, теперь банки и застройщики будут искать новые способы сохранить маржинальность — не исключено появление новых схем.

Эксперты расходятся во мнениях: кто-то ожидает пересмотра цен на новостройки, другие уверены, что снижение цен маловероятно из-за слабого спроса и ограничений по программам. Однако отмену комиссий считают важным шагом к нормализации ипотечного рынка. Если к концу года произойдёт снижение ключевой ставки, это может оживить спрос и улучшить ситуацию.

Застройщики настойчиво лоббируют расширение семейной ипотеки на «всех» — мера, что когда-то сдвинула продажи, сегодня выглядит искусственным разогревом спроса. Логика проста: субсидированная ставка компенсирует дорогие квадратные метры и откладывает ценовую коррекцию. Однако государственный бюджет уже несёт внушительные издержки на обслуживание прежних программ; поэтому вопрос, кто профинансирует новую волну «льготки», остаётся загадкой. Если средств не хватит, программу могут сократить или ввести более жёсткие лимиты по стоимости жилья и региону.

3 варианта развития событий

1. Сохранение программы в урезанном виде — поддержит продажи в массовом сегменте, но вряд ли остановит ценовое «сползание» премиального жилья.
   
   
2. Полная отмена субсидий — резкий провал спроса на первичном рынке и ускорение дисконтов до 20–30 %.
   
   
3. Переход на адресную помощь — фокус на молодые семьи и регионы с дефицитом новостроек, что приведёт к точечным всплескам спроса, но не изменит общероссийского тренда.