коммерческая недвижимость

Разбираем основные угрозы коммерческой недвижимости в проектах SimpleEstate! (Стрит ритейл)

Риски падения доходов.

Риск №1: Уход арендатора. Арендатор расторгает договор или не продлевает его после окончания срока аренды. Объект остается без арендных платежей до поиска нового арендатора.

Как SimpleEstate минимизирует этот риск? Мы работаем преимущественно с федеральными продуктовыми сетями (X5, Магнит, Лента) — самыми устойчивыми арендаторами на рынке. Однако в наших проектах могут быть и другие, более мелкие арендаторы (аптеки, ПВЗ и т.д.) — главное, чтобы всегда присутствовал надежный якорный арендатор. Но главное — мы тщательно анализируем локацию: плотность населения, конкуренцию, транспортную доступность. Объект должен быть экономически привлекателен для арендатора в долгосрочной перспективе, чтобы риск расторжения договора был минимизирован. А если текущий арендатор всё-таки уйдет — у нас должны быстро появиться другие претенденты на аренду, потому что мы изначально покупаем качественный объект в правильной локации и сдаём его по рыночной цене.

Люди, которые инвестируют в коммерческую недвижимость, часто оставляют вот такой комментарий:

«Напишите статью про риски коммерческой недвижимости — они же есть… Очередной локдаун в связи с вирусом, признание здания аварийным, снос объекта и выплата по кадастру, заражение территории, уход населения (типа Детройта и т.д.). Я, конечно, нафантазировал, но вы, как профессионалы, опишите реальные риски.»

Мы в SimpleEstate всегда выступаем за прозрачность. Да, коммерческая недвижимость — это стабильный актив с предсказуемыми денежными потоками. Но риски есть, и было бы нечестно о них умалчивать. Разберем их структурно и без паники.

Все риски инвестиций в коммерческую недвижимость делятся на две большие группы:
Риски самого объекта недвижимости
Риски способа инвестирования

Сегодня мы напишем именно о первой категории рисков — о том, что может пойти не так с самим объектом, независимо от того, инвестируете вы через SimpleEstate или покупаете недвижимость напрямую.

Главные последствия рисков заключаются в том, что либо падают доходы, либо растут расходы. Все риски коммерческой недвижимости можно свести к двум базовым сценариям: либо вы начинаете получать меньше денег, либо вам приходится тратить больше. Всё остальное — это причины, которые приводят к одному из этих двух исходов.

Спрос на помещения формата light industrial в Московском регионе стремительно растет. По данным Commonwealth Partnership (CMWP), за девять месяцев 2025 года объем сделок по покупке и аренде увеличился на 79% год к году и достиг 92 000 кв. м. Консультанты отмечают, что сегмент light industrial становится ключевым драйвером рынка индустриальной недвижимости.

Другие консалтинговые компании подтверждают тренд. Ricci зафиксировала рост сделок на 65–70%, объём – 115 000 кв. м. При этом 33 000 кв. м пришлись на покупку фондами УК «Альфа-капитал» и Wildberries & Russ — переговоры по этим объектам начались еще в 2024 году.

По мнению аналитиков, основной спрос формируют компании малого и среднего бизнеса, которым нужны небольшие производственные площади. Поддержка импортозамещения, субсидии и государственные программы стимулируют развитие локального производства, что напрямую увеличивает спрос на такие объекты.

По данным CMWP, доля light industrial в общем объеме спроса на индустриальные площади выросла на 14 п. п., достигнув 52%. Более половины запросов на покупку таких объектов приходится на производственные компании.

Инвестиции в коммерческую недвижимость обладают рядом значимых преимуществ, таких как высокая доходность (часто достигающая 10-15% годовых), стабильный доход от долгосрочной аренды, а также потенциал роста стоимости объекта. Кроме того, такие инвестиции могут служить защитой от инфляции и предоставляют налоговые льготы, например, за счет амортизации. Варианты объектов разнообразны — офисы, склады, торговые площади и другие, что позволяет выбрать наиболее подходящий вариант.💰

💰Однако есть и существенные минусы. Входной порог для инвестиций обычно высок, что требует значительных первоначальных затрат. Управление коммерческой недвижимостью сложнее и требует специальных знаний, а риск простоя и неплатежеспособности арендаторов может привести к потере дохода и дополнительным расходам. Также возможны непредвиденные расходы на содержание, ремонт и налоги. Внешние факторы, такие как экономические кризисы или строительство рядом с объектом, могут негативно повлиять на его стоимость.💰

В третьем квартале 2025 года рынок закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов) недвижимости показал заметные структурные сдвиги: рост впервые обеспечили преимущественно фонды, доступные неквалифицированным инвесторам. По данным УК «Парус Управление активами», совокупные активы рыночных ЗПИФов недвижимости превысили 725 млрд руб., увеличившись за квартал на 8% и более чем на треть в годовом выражении.

С июня Банк России в три этапа снизил ключевую ставку на 4 п. п. — до 17%. На фоне снижения доходности по длинным депозитам (с 18,3% до 15,6% годовых) частные инвесторы начали искать альтернативные инструменты. В результате именно фонды для широкой аудитории показали наибольший рост: их активы увеличились на 11,2%, до 380,6 млрд руб., обеспечив две трети всего прироста рынка. При этом фонды для квалифицированных инвесторов прибавили лишь 4,6%, до 344,5 млрд руб.

Согласно обзору УК «Парус Управление активами», в третьем квартале было создано пять новых фондов, а выплаты дохода пайщикам достигли рекордных 21,7 млрд руб.

Цены на стальные двутавровые балки, применяемые в каркасах коммерческих и промышленных объектов, с начала сентября по 12 октября упали более чем на 12%, до 82,4 тыс. рублей за тонну, сообщает рейтинговое агентство «Русмет». Это минимальные котировки за последние два года. Другие виды строительного проката остаются относительно стабильными.

Объем российского рынка двутавровых балок в 2025 году оценивается примерно в 1 млн тонн, отмечает НКР. Основной причиной снижения цен эксперты называют перенос или заморозку крупных строительных проектов, в том числе инфраструктурных. «Девелоперы в основном завершают ранее начатые проекты, а запуск новых откладывается из-за дороговизны кредитных ресурсов», — поясняет аналитик «Русмета» Алексей Чижиков. По его словам, умеренный спрос на офисные и торговые площади делает новые проекты менее привлекательными для инвесторов, что отражается на закупках металлоконструкций.

Согласно данным IBC Real Estate, инвестиции в коммерческую недвижимость и участки под застройку в первой половине 2025 года снизились на 38% по сравнению с прошлым годом, до 290 млрд рублей — минимального значения за три года.

Печально, что СФН большая и солидная компания, управляющая недвижимостью на сотни миллиардов рублей, а информации о фондах мало. Но ничего страшного, вместе попробуем разобраться. Фонд только для квалов (квалы, кидайте в комменты фотки своих Бентли).

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля почти 8 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. Целевая доля недвижки в биржевом портфеле 10%.

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента. 

СКН я добавил в свой портфель недвижимости совсем недавно по двум причинам: диверсификация и высокая рентная доходность. Вместе с ним добавил и САБ 3, но о нём в другой раз. Я в этом посте постараюсь поразмышлять и пофантазировать, надеюсь, вам будет, что добавить или поправить, если вы что-то слышали.

Друзья, привет!

⚡️ Ни дня без хороших новостей: еще 6️⃣0️⃣0️⃣ тыс. кв. м коммерческой недвижимости мы планируем построить в Новой Москве и Подмосковье к 2030 году. Таким образом, наш портфель коммерческой недвижимости увеличится до 2,5 млн кв. м. Инвестиции в проекты составят более 60 млрд рублей.

🏙 Порядка 470 тыс. кв. м недвижимости, включая 181 тыс. кв. м индустриальных площадей и более 154 тыс. кв. м офисных, будет построено в Новой Москве, остальное – в Московской области. Планируется возвести по семь новых технопарков и офисов, четыре объекта light industrial, 10 районных торговых центров и шесть физкультурно-оздоровительных комплексов.

🔥 Рынок коммерческой недвижимости является перспективным направлением для развития и диверсификации бизнеса: на нем сейчас наблюдается дефицит свободных площадей, из-за чего растут как арендные ставки, так и стоимость помещений.