Риски коммерческой недвижимости — честно и без паники

Люди, которые инвестируют в коммерческую недвижимость, часто оставляют вот такой комментарий:

«Напишите статью про риски коммерческой недвижимости — они же есть… Очередной локдаун в связи с вирусом, признание здания аварийным, снос объекта и выплата по кадастру, заражение территории, уход населения (типа Детройта и т.д.). Я, конечно, нафантазировал, но вы, как профессионалы, опишите реальные риски.»

Мы в SimpleEstate всегда выступаем за прозрачность. Да, коммерческая недвижимость — это стабильный актив с предсказуемыми денежными потоками. Но риски есть, и было бы нечестно о них умалчивать. Разберем их структурно и без паники.

Все риски инвестиций в коммерческую недвижимость делятся на две большие группы:
Риски самого объекта недвижимости
Риски способа инвестирования

Сегодня мы напишем именно о первой категории рисков — о том, что может пойти не так с самим объектом, независимо от того, инвестируете вы через SimpleEstate или покупаете недвижимость напрямую.

Главные последствия рисков заключаются в том, что либо падают доходы, либо растут расходы. Все риски коммерческой недвижимости можно свести к двум базовым сценариям: либо вы начинаете получать меньше денег, либо вам приходится тратить больше. Всё остальное — это причины, которые приводят к одному из этих двух исходов.

Риски падения доходов. Самый главный риск — уход арендатора. Почему арендатор может уйти? Причин может быть много: усиление конкуренции в локации,
снижение потребительского спроса в районе, изменение стратегии ритейлера и т.д.

Риски роста расходов. Например, возникновение непредвиденных расходов. Незапланированный ремонт помещения, рост коммунальных и эксплуатационных расходов, увеличение налогов и т.д.

А вот описанное в комментарии иное — локдаун, исход населения, заражение территории — это экзотические риски. Они реальны, но крайне маловероятны.

Тем не менее стоит вспомнить о том, что во время локдаунов супермаркеты работали, в отличие от другой розницы, что обеспечивало инвесторам SimpleEstate стабильный арендный поток. Что касается кейса Детройта — всё-таки мы инвестируем в проекты на территории Московской агломерации. Пока мы наблюдаем стабильный приток населения в регион, но если мы заметим стабильный тренд оттока населения — будем принимать соответствующие решения.

Вопрос: какие реальные риски видите вы?

Напишите в комментариях, какие риски в коммерческой недвижимости беспокоят именно вас — мы обязательно прокомментируем и дадим профессиональную оценку.

👉Продолжение следует