инвестиции в недвижимость

Я часто касаюсь темы недвижимости в своих материалах и заметил, что никогда не писал об обратной стороне медали. Не вся недвижимость одинакова. Сегодня я поделюсь с вами двумя кейсами наших клиентов, в портфелях которых мы всё же используем недвижимость. Первый кейс выглядит интересным с разных точек зрения. Это семья, у которой в центре Москвы была жилая недвижимость, и долгое время они в ней жили. В какой-то момент столица им надоела, потому что они устали от ритма, относительно высокого шума, количества людей и т.д. К тому же подросли дети, а необходимые школы и кружки находились достаточно далеко от дома. Хотелось иметь территориальную свободу. Поэтому было принято решение продать недвижимость, а вырученные деньги направить в финансовые активы, которые бы позволили им арендовать там, где удобно. Для решения этой задачи нам нужно было сформировать понятный и постоянный денежный поток (облигации и депозиты — не подходят). Поэтому за основу данного фонда взяли ЗПИФ недвижимости.

( Читать дальше )

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках в Центральном федеральном округе (ЦФО) почти достигла 300 тыс. рублей. Это на 84% больше, чем на вторичном рынке, — там цена в III квартале этого года составила 163 тыс. рублей. Это следует из данных ЦБ, которые изучили «Известия». При этом средний разрыв цен по всей России достиг 61% — он растет на фоне всё большего удорожания новостроек.

На вторичном рынке, как правило, много старого фонда и «убитых» квартир, что искажает статистику.

«Домклик»: ЦБ включает в оценку вторички дома советской постройки, доля предложения которых превышает 60%. Разница в цене первичного жилья и домов, построенных за последние 10 лет, составляет 5%.

Тем не менее разрыв цен на рынке недвижимости говорит о структурных проблемах. Разрыв цен начал расти в 2020 году как следствие запуска безадресной программы льготной ипотеки.

Переломить тренд на рост разрыва цен на первичку и вторичку сможет корректировка семейной ипотеки, которая произойдет в течение 2026 года.

( Читать дальше )

Лариса Долина заявила, что в момент продажи квартиры была уверена, что участвует в спецоперации по поимке преступников поэтому сделка была фиктивной.

tass.ru/proisshestviya/25851233

Стоимость 1 га земли в Москве — 1,8 млрд руб.

▶️В исследовании IBC Real Estate говорится, что средняя стоимость 1 га земли под жилую застройку в столице в прошлом месяце достигла 1,8 млрд руб., что на 23% больше, чем в ноябре прошлого года.

⚫️Цены продолжают расти, несмотря на двукратное снижение инвестиций в покупку участков, до 126 млрд руб. за 11 месяцев, пишут «Ведомости». В CORE.XP сообщают, что 1 га внутри МКАД сегодня стоит в среднем 1,7 млрд руб., что на 20% больше, чем было год назад. Стоимость площадок в центре Москвы увеличилась еще сильнее — на 29,7% до 4,8 млрд руб.

В престижных Хамовниках цена гектара с исходно-разрешительной документацией может доходить до 5 млрд руб. и выше. Одной из крупнейших сделок с землей в этом году стала покупка девелопером Coldy 1,2 га в Большом Козихинском переулке и на Сафоновской улице за 6,5 млрд руб.

⚫️Резервы свободной земли под жилую застройку в старой Москве сейчас составляют 850 га. В наиболее престижных округах, например в Центральном или Западном, осталось всего по 25 га, говорит основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.

( Читать дальше )

За январь ноябрь 2025 г. в России запущено 36,2 млн м² новостроек, что на 15% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Снижение запусков в текущем году происходит в основном за счет сокращения новых проектов с плановым вводом в 2027 г.

Из суммарного объёма запусков за 11 мес. 2025 г. через 2 года (в 2027 г.) будет введено 11,2 млн м². Это в 1,5 раза меньше, чем введётся в 2026 г. проектов, запущенных за 11 мес. 2024 г. (16,3 млн м²).

t.me/domresearch

В некоторых российских СМИ стали появляться прогнозы о подорожании жилья в новостройках не менее чем на 10-15% в 2026 году из-за «эффекта Долиной». Многие покупатели жилья, планировавшие ранее приобрести квартиру на «вторичке», изменят свои планы и перейдут на первичный сегмент рынка жилья, что приведёт к подорожанию из-за высокого спроса.

Напомним, что понятие «эффект Долиной» появился, когда народная артистка Российской Федерации Лариса Долина решила продать свою недвижимость. После сделки она заявила, что ее обманули мошенники. У Ларисы Долиной удалось вернуть себе квартиру через суд, но не отдав денег покупательнице.

Судебная тяжба между обманутой покупательницей квартиры и Долиной продолжается до сих пор, материалами дела заинтересовался даже Верховный суд РФ.

Мы полагаем, что после этого резонансного инцидента покупатели вторичного жилья будут проявлять повышенную осторожность, особенно если покупают квартиру у пожилого собственника. На наш взгляд, о существенном влиянии «эффекта Долиной» на рынок жилья говорить рано, несмотря на то, что сама сделка состоялась ещё летом 2024 года.

( Читать дальше )

Стоимость квартир не упадёт, несмотря на дорогие кредиты. Зато покупатели смогут быть уверены в своей безопасности. «Застройщик не может прийти в суд через полгода и сказать, что менеджер отдела продаж подписал договор под влиянием телефонных аферистов», — отметил эксперт.

То-то Хомяк смотрит, что застройщики чувствуют себя уверенно и растут лучше рынка… Не без причин! Участники рынка закладывают рост спроса уже сейчас! ПИК и Самолет — ваша возможность  

И так будет продолжаться, пока в «схеме Долиной» добросовестный покупатель не получит полноценной защиты…

Приглашаю в канал степную братву, там ещё больше интересных разборов, обсуждений и прочих полезностей — t.me/+Hqf_BrCvO5NkYWY6

  

Есть гипотеза, что спрос на новостройки в начале 2026г вырастет на 10-15% из-за эффекта от «схемы Долиной»:

«Для рынка новостроек этот «эффект Долиной» является мощным драйвером продаж. Ситуация с Долиной стала лучшей рекламой для девелоперов. Покупая квартиру у застройщика (юридического лица) через эскроу-счет, покупатель практически на 100% застрахован от схемы «продавец был под гипнозом/мошенниками», — отметил бизнес-эксперт Трипольский

Трудно с этим не согласиться. Если учесть, что льготные программы сохраняются, а темпы снижения ставок хоть и умеренные, но с уклоном на их снижение, то переток спроса очевиден.

Для и без того тяжелой ситуации в отрасли, этот импульс продаж позволит хотя бы немного выдохнуть. В числе бенефициаров Самолет, ЛСР, Эталон и ПИК. 

Инвестиционно все интересно, кроме ЛСР.

Коллеги, приглашаю на свой канал для погружения в инвестиции через призму IT и цифровизацию бизнеса, где еще больше актуальных новостей и моих разборов — https://t.me/+-a0sqZD702Y5MDQy 

( Читать дальше )

💵Облигации

ОФЗ показал отличный результат (+1,5% за неделю). Индекс корп.облигаций закрыл неделю в +0,6%. Главным событием недели стало сразу 2  дефолта (пока еще технических): Чистой планеты и Монополии. Страх убытков и плохого финансового состояния прокатился и по смежным компаниям даже с более высоким рейтингом. Рынок особенно нервно отреагировал в «стакане» Уральской стали и Делимобиля. И это всего лишь эффект Монополии. А что будет, если рынок вспомнит, что у Системы облигаций на 0,4 трлн? Это не считая долгов дочек: МТС, Сегежи, Эталона, и многих других… Риск в том, что после таких финтов, аппетит к риску упадет, и будет эффект домино. Всё инфополе забрала Монополия. Даже размещение 🛢Лид Капитал прошло без большого внимания. А наши подборки в конце поста👇

👻Оферты

Оферта в Системе-24 оказалась впервые за долгое время рыночной – видимо, холдингу надоело выкупать и размещать вновь. Вспомните более ранние оферты в Системе-13 и Биннофарм – там инвесторы потеряли 2-3% рыночной стоимости на пустом месте. Следите за 🗓Календарем оферт и не пропускайте важные.

( Читать дальше )

Bчepa вeчepoм, Дoмклик выкaтил нoябpьcкиe цeнники квapтиp в гopoдax-миллиoнникax. Дaвaйтe нa ниx пocмoтpим и пoдyмaeм, кyдa мы кaтимcя.

B oбзope yчacтвyют Mocквa, Caнкт-Пeтepбypг, Hoвocибиpcк, Eкaтepинбypг, Kaзaнь, Kpacнoяpcк, Hижний Hoвгopoд, Чeлябинcк, Caмapa, Уфa, Pocтoв-нa-Дoнy, Kpacнoдap, Oмcк, Bopoнeж, Пepмь, Boлгoгpaд (yпopядoчeны пo нaceлeнию)

Cвoдный гpaфик мeдиaнныx цeн пepвички и втopички выглядит тaк:



Зa 7 лeт, цeнники втopички пoдpocли в 2 paзa. Зa этo вpeмя, cpeдняя зapплaтa poccиянинa в pyбляx тoжe пoдpocлa 2 paзa (cм. гpaфик). Bpoдe бы, вce xopoшo. Ho ecть пpoблeмa. Дeлo в тoм, чтo зapплaты 70% poccийcкиx пpoлeтapиeв cильнo oтcтaют oт pocтa жилья, a зapплaты 30% — cильнo oбгoняют. Ecли к этoмy дoбaвить pacтyщиe нaлoги, cбopы, пoбopы, oтчиcлeния, aкцизы, тapифы и пoшлины, тo кapтинa cтaнeт eщe пeчaльнee.

Bce этo вызывaeт pacтyщee paccлoeниe oбщecтвa пo дocтyпнocти тeплoгo жилья в cкoтcкoм климaтe. Чeм этo зaкoнчитcя — нe знaю. Haпишитe, пoжaлyйcтa, cвoe мнeниe в кoммeнтapияx. A мы пoкa пocмoтpим цифpы:

( Читать дальше )