девелоперы

Глава Минстроя Ирек Файзуллин рассказал РИА Новости на ПМЭФ о ситуации на рынке новостроек в России:

• В стройке находится 117 млн квадратных метров многоквартирного жилья,
• Распроданность жилых проектов — 56%
• Минстрой тревожит, что приток средств дольщиков в этом году оценивается всего в ₽700-800 млрд, а для устойчивой работы системы нужно ₽1,6-1,8 трлн 
• Чтобы поддержать застройщиков, власти решили продлить на вторую половину 2025-го действие моратория на штрафы для девелоперов за задержку передачи квартир дольщикам.
• В правительстве обсуждают субсидирование ставок проектного финансирования для девелоперов по низкомаржинальным проектам жилищного строительства

«Если ставки будут снижаться, то деньги с депозитов, часть из них, перетечет на финансовый рынок, часть из них перетечет к Марату Хуснуллину (вице-премьер, курирующий строительную отрасль — прим. ТАСС), который тоже ждет этих денег в квартиры», — сказал Силуанов.

В мае 2025 года совокупная выручка девелоперов элитного жилья в Москве составила 27 млрд руб., что на 34% меньше, чем годом ранее. Это второй месяц снижения после апрельских 41 млрд руб. (–37% г/г), сообщает Whitewill.

По оценке CORE.XP, поступления от продаж элитной недвижимости в мае составили 15,9 млрд руб., снизившись на 49% к апрелю и на 41% — в годовом выражении. Несмотря на это, за январь–май рынок демонстрирует рост: по данным разных агентств, совокупная выручка достигла 147–151 млрд руб. (+36–57% к 2024 году).

Однако число сделок за пять месяцев снизилось: на 14% по данным Whitewill и на 5% по данным CORE.XP. В мае зарегистрировано лишь 139 транзакций, что на 43% меньше, чем в апреле, и на 56% — чем год назад.

Эксперты связывают спад с майскими праздниками, насыщенными продажами в I квартале и снижением инвестиционной привлекательности. Средняя цена 1 кв. м в мае — 1,07 млн руб. (–2% к апрелю, но +21% г/г). В Kalinka Ecosystem — 1,7 млн руб. (+50% г/г).

• Российский рубль в настоящее время переоценен, справедливый курс находится на уровне 90-95 за доллар США

«Высокая реальная процентная ставка увеличивает спрос на рублевые сберегательные инструменты, поэтому нет смысла покупать доллары. Важно понимать, что спрос на доллары в России невелик», — добавил он.

• Ключевая ставка ниже 15%, как минимум 12-14%, необходима для оживления экономики
• Прогнозируем рост экономики в 2025 году на уровне от 1% до 2%, что ниже более оптимистичного правительственного прогноза в 2,5%.
• Снижение ставки до 20% никак не повлияло ни на экономику, ни на число заявок на кредиты
• Видим высокую вероятность снижения ключевой ставки до 17% к концу 2025 года

«Я считаю, что, скорее всего, ключевая ставка центрального банка к концу этого года может составить около 17%. Я не думаю, что центральный банк резко снизит ставку, поскольку существует риск повторного роста инфляции», — сказал Ведяхин.

📊 Что показывает динамика продаж GloraX?

• Продажи за первые 5 месяцев 2025 года составили 59,5 тыс. кв. м и 14,2 млрд руб., что соответствует росту на 41% и 43% год к году соответственно

• GloraX демонстрирует ежемесячное ускорение роста с начала года, продажи в мае по сравнению с январем увеличились в 4 раза до 21,3 тыс. кв. м, что превышает результат за аналогичный период прошлого года на 67%

📉 Что происходит с рынком?

• По данным Дом.РФ, за 5 месяцев 2025 года продажи в целом по рынку составили 9 млн кв. м и 1,9 трлн руб. – это на 16% и 2% ниже результатов того же периода прошлого года соответственно

• Пик продаж пришелся на февраль 2025 года, после чего объемы стали снижаться как относительно февраля, так и год к году

📌 Причины опережающего роста

Динамичный рост продаж GloraX по сравнению с рынком объясняется системным подходом к развитию: фокус на региональную экспансию, своевременный запуск новых очередей в лучших локациях, а также эффективная работа по приобретению востребованных земельных участков, продуманная продуктовая стратегия и разнообразные условия финансирования покупки.

​

Ребята, продолжаю облигационную рубрику. На размещении новый выпуск облигаций Самолет ГК-БО-П18.

Разберем данный выпуск — взлетит или пойдет на посадку?

Сбор поручений — до 24 июня, размещение 27 июня.
Номинал — 1000 рублей
Рейтинг — А (АКРА)
Срок — 4 года
Купон — фиксированный (каждый месяц)
Купонная доходность — 24-24,5%
Досрочное погашение — нет
Амортизация — нет
Объем — 5 млрд рублей

Но хватит о вводных данных — давайте лучше разберём компанию Самолет, стоит ли вообще покупать их облигации, или это билет в один конец?😊🔎

1. Чистая прибыль всего 8,2 млрд (2,4% маржа) — мы построили пол-Москвы, но прибыль — как у шаурмичной

2. Собственный капитал 53 млрд — вырос на 43%, увеличилась нераспределенка +82% — хорошо, но...

3. Обязательства +28% (709 → 908 млрд руб.) — это в 17 раз больше собственного капитала!

4. Краткосрочные долги +41% (248 → 351 млрд) — надо срочно гасить.

5. Долгосрочные кредиты +20% (395 → 475 млрд) — хоть тут полегче.

6. Долг/EBITDA — 2,67 (на грани, но еще не критично, у девелоперов норма 2-3, обычно банкротство начинается от 4)

• Мы сохраняем ожидания по росту корпоративного кредитного портфеля на уровне 9-11%. В мае кредитный портфель вырос на 0,9%, а с начала года — на 1,5% без учета валютной переоценки и составил 27,4 трлн рублей.
• Спрос юрлиц на кредиты на фоне высоких ставок ожидаемо сократился, темпы кредитования замедлились
• Одна из тенденций последнего времени — это укорачивание портфеля. Клиенты не берут длинные кредиты, они берут в основном короткие оборотные кредиты сроком на год и менее.
• Массовых запросов на реструктуризацию со стороны крупных компаний нет. Решения принимаются точечно, по запросу
• Большинство кредитов, около 75%, то есть почти три четверти нашего портфеля, выдано сейчас по плавающей ставке.
• Показатели качества обслуживания долга кредитного портфеля юридических лиц остаются стабильными, доля просроченной задолженности на конец апреля сохраняется на уровне 2,5%
• Есть отрасли, которые чувствуют себя очень устойчиво — это золотодобыча, металлургия, нефтегаз, продовольственный ритейл, в целом агропромышленный комплекс. 

Согласно исследованию ЕРЗ.РФ, в 28 регионах России риск кризиса перепроизводства новостроек оценивается как «довольно высокий», включая такие крупные рынки, как Краснодарский край, Свердловская и Новосибирская области. Еще в пяти регионах риск — высокий, а в 21 — средний.

Причина — переизбыток предложения на фоне слабого спроса. Несмотря на сокращение числа новых проектов на 20%, доля нераспроданного жилья по стране достигла 68%, против 65% годом ранее. За январь—май 2025 года продажи упали на 16%, до 9 млн кв. м.

Застройщики не снижают цены, поскольку действуют в рамках проектного финансирования с эскроу-счетами. Снижение цен грозит потерей маржи (прибыль — всего 10–15% от стоимости квартиры) и риском обнуления рентабельности.

Единственная надежда девелоперов — снижение ключевой ставки Центробанка, которое, как ожидается, оживит рынок ипотеки. Уже сейчас покупатели активнее оформляют рассрочки и рассчитывают на рефинансирование.