бетон

Вошёл в сделку по продаже квартиры!
Два месяца назад думали о цене размещения, дом не новый!
Поставили цену на 15% больше планируемой, учитывали торг!
250 тыс. руб. кв. метр!
Сейчас квартира уходит без торга! От слова совсем!
Даже намёка, в разговоре при показах, на слова торг или скидка не звучит!
Ни один человек смотревший квартиру не просил скидку!
А их было порядка 20!
Главные вопросы при продаже!
Удалённость от метро, машина места, окружение!
Сегодня посмотрел видео ( внизу ) о ценах на стройматериалы!
Задумался, а не дёшево ли продаю?
Нам же обещали!!!
grmonp.ru/rinok_news/putin-trebuet-snizit-stoimost-zhilya-do-30-tys-rublej-za-1-kv-m-2357/
Успокоился, когда вспомнил, что мне ещё дом продать надо!
Говорите дивиденды 1-3-5% в рублях!?
И на них на пенсию!!!
P.S. С 1 июля повышаются тарифы!
tass.ru/moskva/10160713



( Читать дальше )

Государство постоянно изобретает все новые и новые меры поддержки застройщиков, причина думаю всем понятна, это рабочие места, ввп, спрос в сопутствующих сферах и тд.

Уже исчерпал себя материнский капитал, льготная ипотека, различные субсидии. 

Цена на хаях, платежеспособный спрос неуклонно продолжает падать. Инвесторов на этом рынке единицы.


Что делать дальше? Как поддерживать спрос?

Варианты либо раздавать ипотеку под 50% субсидии государства, поднимая таким образом платежеспособный спрос либо перекинуть спрос из вторички на новостройки.


Как это сделать?

Нужно либо дать льготы покупателям новостроек либо запугать покупателей вторички, так чтобы спрос ушел в новостройки. Возможно и то и другое.


Встречаем, новая реальность на рынке недвижимости — банкротство физ лица с оспариванием кредитором сделок за последние 3 года.


Когда у вас могут забрать купленную квартиру

( Читать дальше )

Да, снова коммент ;)
Исходная беседа тут: https://smart-lab.ru/blog/677015.php
Да, сразу просьба — немного набегите туда и пошумите там, я автору обещал! ;)

Но меня смущает следующее:
1. доходы то населения с 2014 года падают стабильно.

Вместе с доходами падает и потребление. Более того — потребление падает опережающими темпами.
Тут надо понимать всю картину начиная с девяностых. У совков длительное время перед этим (развалом союза) формировали убеждение, что капитализм — это разврат, разложение и постоянные излишества. И на фоне серой окружающей стабильности эпохи застоя совки начинали потихоньку мечтать об излишествах капитализма. Когда нищий совок вырвали из теплой постельки застоя и бросили в ледяной бездонный океан капитализма, внезапно оказалось, что излишества при капитализме положены далеко не всем, а у кого эти излишества имеются — зачастую они ранее оплачены многовековым тяжелым трудом прежних поколений, а иногда и рабским трудом многих тысяч рабов в колониях (old money). Совки начали потихоньку понимать, что невозможно совместить старую советскую унылую работу в НИИ и гарантированный теплый ужин вечером — с излишествами капитализма. На излишества в вероятном будущем надо очень много зарабатывать в настоящем. Собственно, в этот момент общество в стране разделилось на совков, которые продолжили трупиками качаться среди волн, и на новое поколение «пост-совков», которые знали, что такое совок, и понимали, что из капитализма в совок не вернуться. И вот это новое поколение собрало силы, волю и поплыло на огни вдалеке, предполагая что там земля и маяк.

( Читать дальше )

Власти планируют усилить контроль за сдачей жилья в аренду. Минстрой готовит законопроект, который позволит создать условия для формирования рынка частного наемного жилья. Его внесут в Госдуму до конца этого года, говорится в документах правительства России, с которыми ознакомились «Известия».

Сегодня до 90% сегмента находится в тени — мало кто из арендодателей платит налоги со сдачи жилья. Новый законопроект будет направлен на повышение прозрачности отрасли, он также призван защитить права арендодателей и арендаторов, пояснили в «Дом. РФ». Для этого планируется запустить информационную систему учета договоров найма жилья — эти данные будут передаваться в налоговые органы. Но вывод из серой зоны съемных «квадратов» может привести к росту их стоимости на 13%, предупреждают эксперты.

Цифровой учет

До конца 2021 года Минстрой внесет в Госдуму законопроект о создании условий для формирования рынка частного наемного жилья в стране. Об этом говорится в плане законопроектной деятельности правительства, с которым ознакомились «Известия».

( Читать дальше )

                                                                        

  
Интересный параметр о котором умалчивают рантье — Капитализация. В случае с обычными инструментами доходной стратегии на фондовом рынке, мы всегда сталкиваемся с капитализацией активов, ОФЗ платят купоны на которые мы покупаем новую пачку облигаций, 150 облигаций достаточно, чтобы ежемесячно покупать +1 в портфель, похожа схема с акциями и тому подобным(кроме акций роста, бПИФов и фьючей и т.д.).

Однако с недвижимостью иная история, сам кусок сдаваемого объекта может занимать существенную долю в портфеле, имея доходность пусть и 5% после всех аммортизаций, ремонтов и расходов, но чтобы наращивать портфель активов(объектов недвижимости) при окупаемости одной квартиры в 20 лет, вам нужно иметь эти 20+ квартир, чтобы раз в год покупать еще один объект, а это уже совершенно иной разговор, иной подход и временные затраты, плюс сам первоначальный капитал требуемый для раскрутки маховика объектов должен быть внушительным.

( Читать дальше )

Интересно стало. 

Вот сторонники ипотеки одним из аргументом выдвигают что их в любой момент могут вышвырнуть из снимаемой квартиры.

Но вот как ни странно, в регионах, я сталкиваюсь с тем что собственники наоборот всеми силами стараются чтобы арендатор продолжал снимать жилье.

Ибо сдать квартиру адекватному, платежеспособному клиенту это еще та головная боль.

Мало того, слышал кучу истории, когда арендаторы не платят и фиг их выселишь, без суда. Особенно если есть маленькие дети.

Когда съезжал, были предложения снизить платежи. Но мне локация нужна.

При этом я четко оцениваю себестоимость сдачи, т.к эта же сумма у меня лежит на вкладах и приносит доход. 
Как только доход станет меньше цены аренды, мне выгодней будет купить. Так что доходность с аренды меня абсолютно не впечатляет. 


При этом по ипотеке, тоже читал кучу истории, в т.ч судебной практики, когда банк вдруг в срочном порядке требует вернуть всю сумма кредита на основании надуманных причин.

( Читать дальше )

Смотрю ипотечники радуются росту цен на недвижимость, забывая о том что

1. Спрос продолжает падать.
2. В твердой валюте доходность скорее отрицательная.

При этом сейчас арендовать значительно выгодней чем покупать свое, в т.ч по причине роста цифр в платежках.

Со знакомым пообщался, вот он реально инвестирует в недвижимость. Покупает бетон, выдвигает свою кандидатуру пред правления, избирается и начинает пилить бюджеты через заключение договоров на услуги с откатами по завышенным в разы сметам.

Вот это я понимаю инвестиция. Доходность 1000% годовых.

Народ у нас пассивный, все все знают, в этих самых интернетах грозно машут руками, но с вероятностью 99,9% ни кто ни чего не делает. При этом с активными он дружит.

Таким образом, собственники жилья, это тоже чья то инвестиция. Причем высокодоходная.




Интересная статья в тему эпидемии https://monstrt-amadey.livejournal.com/142369.html

Ковид – крупнейший застройщик Европы.

( Читать дальше )

Решил в одну кучу собирать немного аналитики по ипотеке, чтобы упорядочить мысли в голове

Давно ничего не писал, сейчас торгую мало, в основном инвестирую в недвижимость в Питере и работаю агентом по недвижимости соответственно

Итак: откроем для начала статистику с сайта ЦБ 

Возьмем август 2020 года — всего выдано 392,3 млрд руб, средний срок 220 мес, средняя ставка 7,16% (запомним эти данные, через 1 год вернемся к ним)
Далее, региональный разрез, выделим лидеров: Москва — 56,6 млрд руб, Питер — 24,8 млрд руб (неожиданно небольшое отставание, Москва явно остывает, в то время как Питер бьет рекорды, но вернемся к этому позже), Краснодарский край — 10 млрд руб (по ощущениям ожидал большего, Сочи очень вырос в цене), Ростовская область — 8,3 млрд руб (здесь сюрпризов нет), Татарстан — 12,2 млрд руб (очень слабый результат), Башкортостан — 11,3 млрд руб, Тюмень — 17,6 млрд руб (тут сюрприза нет), Свердловская область — 12,7 млрд руб (результат удивил, высокий), Новосибирская область — 8,9 млрд руб, Красноярский край — 8,5 млрд руб.

( Читать дальше )

12/10
Минфин предложил продлить ипотеку под 6,5% до конца 2021 года

Подробнее на РБК:
realty.rbc.ru/news/5f8418559a794762f6592aca

14/10
Путин поддержал продление выдачи льготной ипотеки до июля 2021 года

Подробнее на РБК:
realty.rbc.ru/news/5f86fbfb9a79472312d194ef?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop&nw=1602694283000

А ещё говорят, что бетон безумно подорожал… то-ли ещё будет!!! 

 Всем привет. Недавно наткнулся на статейку, где человек советует при помощи ипотеки зарабатывать, копить на депозит для торговли. Копим на первоначальный взнос, находим подходящую квартиру, которая с горизонтом в год — полтора при хороших условиях и локации подорожает на 20-25%. Затем продаём её, платим налог, потому что не прошло 3 года, остальное — профит (если есть риелтор, то ему тоже придется заплатить). Срок ипотеки максимальный, чтобы был низкий платеж. Ставка 7-8.5% примерно. 
 Гугл говорит, что банки могут вставлять палки в колеса, если покупатель вашей ипотечной квартиры тоже будет её брать в ипотеку. Могут влупить комиссию, если будет браться ипотека в другом банке, могут отказать покупателю, если не понравится его доход. Как будут потом банки на вас смотреть, если вы берете ипотеку каждый год? И тд, и тп.  
 Вопрос- кто-нибудь таким занимался, есть ли опыт в этом? Насколько это реально? Как трудно найти покупателей на такие квартиры? Какие-то практические советы может будут у вас.

Комментарии, типа «Бетон отстой, ипотека для нищебродов» можете оставить при себе, если нечего больше сказать.