Блог им. Bim

Немного аналитики про ипотеку )))

    • 21 октября 2020, 02:29
    • |
    • Bim
  • Еще
Решил в одну кучу собирать немного аналитики по ипотеке, чтобы упорядочить мысли в голове

Давно ничего не писал, сейчас торгую мало, в основном инвестирую в недвижимость в Питере и работаю агентом по недвижимости соответственно

Итак: откроем для начала статистику с сайта ЦБ 

Возьмем август 2020 года — всего выдано 392,3 млрд руб, средний срок 220 мес, средняя ставка 7,16% (запомним эти данные, через 1 год вернемся к ним)
Далее, региональный разрез, выделим лидеров: Москва — 56,6 млрд руб, Питер — 24,8 млрд руб (неожиданно небольшое отставание, Москва явно остывает, в то время как Питер бьет рекорды, но вернемся к этому позже), Краснодарский край — 10 млрд руб (по ощущениям ожидал большего, Сочи очень вырос в цене), Ростовская область — 8,3 млрд руб (здесь сюрпризов нет), Татарстан — 12,2 млрд руб (очень слабый результат), Башкортостан — 11,3 млрд руб, Тюмень — 17,6 млрд руб (тут сюрприза нет), Свердловская область — 12,7 млрд руб (результат удивил, высокий), Новосибирская область — 8,9 млрд руб, Красноярский край — 8,5 млрд руб.

Ниже 8 млрд руб не стал уже брать регионы. Пока сделаем вывод составив пропорцию на коленке к населению регионов, что Москва явно остывает, Питер нагревается, Краснодар и Сочи растут, Тюмень и Свердловск стабильны, все остальные регионы очевидно что падают.

Теперь зафиксируем август 2019 года для истории — 236 млрд руб, срок 217 мес, ставка 9,91%. Иными словами за год ставка снизилась на 2,75%, что и обеспечило рост цен на недвижимость. Очевидно, что динамика снижения сократится на 50% как минимум, что вызовет стагнацию во многих регионах, но не во всех. Думаю, что в Питере, Краснодаре, Сочи и в Тюмени рост цен продолжится. 

Теперь поговорим о просроченной задолженности. Всего долг по ипотеке на 1.09.20 8,3 трлн руб, просрочка в августе резко выросла до рекордной цифры в 69,7 млрд руб, сохраняя такой темп, к НГ 2021 просрочка будет 82 млрд руб, что составит примерно чуть менее 1% от всей суммы долга. Запас еще очень большой, примерно до 15% просроченной задолженности от суммы долга, можно пирамиду контролировать :) Этот вопрос мы закрываем, нет смысла реагировать на прессу где уже началась истерика, все еще только начинается.

Теперь из общей суммы выделим ипотеку на первичку (строящееся жилье). Всего в августе 20 года выдано 158,6 млрд руб, средний срок 222 мес, средняя ставка 5,88%. Региональный срез здесь не потребуется. Возьмем август 19 года для истории: выдано 75,8 млрд руб, срок 218 мес, ставка 9,35%. Здесь ставка снизилась на 3,47% за 1 год, что и объясняет непомерные аппетиты застройщиков и если мы отмечали что на вторичном рынке недвижимости еще возможен потенциал снижения ставки через 1 год на 50% от текущей динамики, то на первичке вообще нет потенциала снижения. Ну то есть он исчерпан абсолютно. 

Теперь возьмем долю первички ко вторичке в августе 20 и в августе 19 годов: это соответственно 40% и 32%. То есть рынок вторички бурлит больше и именно он определяет цены на бетоний. Даже в период когда ставки по ипотеке на первичку существенно ниже. О причинах это в другой раз.

И кстати за период январь-август 20 года выдано ипотеки на стройки на 809 млрд руб, статистики сентября еще нет, но мы знаем что по льготной ипотеке взято на стройки всего 630 млрд руб за период май-сентябрь 2020.

Еще из интересного: государство компенсирует банкам дельту между ключевой ставкой +3% и 6,5%, т.е. всего 0,75%. При том, что в конкурентных целях почти все банки дают ставку 6,1% сейчас, реальная ставка с учетом компенсации составляет 6,85%, а если учитывать многие программы и акции, то и еще ниже. То есть льготная ипотека есть величина словесных интервенций более, чем реальная поддержка банков и строительной отрасли. 

Ну вот такая аналитика и похоже пост оказался несколько перегружен :) Опубликую выводы если наберу 100 плюсов, а иначе мне лень )))
Удачи всем!

★5
Добавлю по региональному срезу: Москва больше Питера в 3-4 раза, а ипотеки взято больше только в 2 раза. Краснодар и Сочи меньше Питера в 4-5 раз, а ипотеки взято в 2,5 раз меньше. ))) Потенциалы в принципе видны, осталось проанализировать спрос. 
avatar

Bim

Опубликую выводы если наберу 100 плюсов, а иначе мне лень 

неужели плюсы это панацея от лени?)))

если ответите, плюсАну топик)))
avatar

Николай

Николай, ну да, мотивация вообще сложная вещь )))
avatar

Bim

Bim, Если не трудно скинь ссылку на раздел данных ЦБ, где эта подробная информация находится, очень интересно понаблюдать дальнейшую динамику.  
avatar

Николай

avatar

Bim

Ну не совсем словесные интервенции, ставка то реально снизилась. Вот народ и побежал брать ипотеки и увеличил спрос, что позволило задрать цены на 10-20%. И все в наваре, банкам компенсируют льготную ставку, плюс они выдадут больше кредитов, застройщики продадут по лучшей цене, а условный Вася получит меньшую ставку, правда с увеличенным телом. 
Одно не понятно: народ полгода сидел без работы, откуда у них деньги на то те кредиты что уже понабрали, не говоря уж о новых?)
avatar

Chinesehero

Chinesehero, может люди воспользовались накоплениями, ведь процент по вкладам упал, вот и переложились, а вторая половина давно хотела взять ипотеку и видя инфляцию тоже ускорила принятие решения
avatar

Николай

Николай, ну накопления в любом случае должны быть, по-моему минимальный первоначальный взнос сейчас 15%. При цене квартиры в 4 ляма это 600 тыс плюс страховка на такую сумму думаю будет тыс 20-30 в год, услуги риэлтора 3-5% от суммы сделки (100-200 тыс), оформление… ну с запасиком лямик надо уже иметь в загашничке…
avatar

Chinesehero

Chinesehero, все так окромя первоначалтного, минимум 10℅, хотя поговаривают что сейчас и без первоначального дают 
avatar

Николай

Chinesehero, Зачем риелтор в новостройке?
avatar

Alexander

Alexander, иногда и новостройки бывают перепроданы не одному покупателю
avatar

Николай

Alexander, обзор же не только новостроек, новостройки как указано всего 40%. Многим новостройки не подходят, во первых надо где-то жить пока дом не сдаться, во вторых низкое качество, есть конечно элитка но совсем другая песня, в третьих зачасиую необходимость дополнительных трат на ремонт итд.
avatar

Chinesehero

Продаю квартиру, приходило смотреть 4 клиента, у все ипотека…
avatar

Виталий

Виталий, За наличные сейчас продать, большая удача, придётся немного уступить в цене. 
avatar

Alexander

Alexander, мне в принципе разницы нет, деньги не к спеху, с одними уже сделка готовилась, но им нужно было завышение цены, банк не одобрил)
avatar

Виталий

Стандартную однушку продал неделю назад за 16ч. Цена на 20% выше летней. В мск и за наличные
avatar

kiki

kiki, удачно!
Вы через риэлторов, или сами просто обьявления размещали?
avatar

Дмитрий

Дмитрий, практика показала, что большинство риэлтеров тупы, ленивы и не ориентированы на клиента, при этом хотят комиссию примерно 200 тр. Я продавал через домклик, показывал сам, гибко вел переговоры) даже подумал, что во мне талант торговца пропадает
avatar

kiki

kiki, смотрю на домклик цены даже повыше, чем в среднем на циане.
Подскажите ещё, если не сложно:
Вы по своей выставленной цене продали или сдвигались под покупателя?
Много ли звонило реальных интересантов?
У вас был старый жилфонд или недавно построенная?
Спрашиваю потому, что мне это тоже предстоит.
avatar

Дмитрий

Дмитрий, в принципе, на цены можно смотреть только как на ориентир. моя задача была продать быстро, не жадничать из-за лишней сотни тр и наблюдать за реакцией покупателей.

Изначально я выставил цену на 50 тыс меньше средней в объявлениях, написал хороший текст и сделал милые фотки с самых выгодных ракурсов. Дополнительно, купил опцию продвижения объявления на неделю.

Также я увидел, что объявления с явно завышенными ценами висят на сайте уже минимум полгода, а мне нужно было продать квартиру за неделю, мысленно я готов был на небольшую скидку хорошим покупателям за нал

Хорошая цена на квартиру привела к тому, что в первый же день ко мне выстроилась очередь из 4х покупателей и я продал ее первому же посмотревшему, т.е. со времени размещения объявления до слов о решимости купить прошло 16ч)) Просьбы о скидке были отвергнуты по причине наличия очереди желающих) 

Вывод — цена чуть меньше рыночной (буквально на пару процентов) делает вашу квартиру суперликвидной при равенстве всех других факторов

Сама квартира — однушка в Зеленограде с хорошим расположением и косметическим ремонтом, дом 1996г

Да, сам сервис был задействован только для размещения объявления (так вышло)
avatar

kiki

kiki, весьма позитивно! Я в своё время замучился дачу продавать(причём ничуть не выше рынка и с отл. трансп. доступностью), позвонил в итоге лишь один покупатель, который дозрел до сделки лишь ещё через пару мес.
Надеюсь с квартирой тогда будет попроще.
Спасибо вам за обстоятельные ответы!
avatar

Дмитрий

Дмитрий, дача — совсем другая тема. По квартирам в мск сейчас, похоже, какой-то аномальный всплеск спроса, чем надо пользоваться! Удачи Вам!)
avatar

kiki

kiki, это я понимаю. Загородка всегда менее ликвидна, хотя её и в разы меньше и она разнообразнее.
А с квартирами я думал сейчас всплеск лишь на новострой, т.к. лишь на него есть программа больших ипотечных льгот. И опасался, что вторичка т.о. будет сильно терять против новостроя в глазах покупателя.
Хорошо, если не так.
Спасибо!
avatar

Дмитрий

Спасибо за пост — очень информативно!
Для себя прихожу к выводу, что ЛСР еще можно подержать до конца года.
avatar

Scary

Человеки затарились недвижимостью по самые помидоры, ценник м2 уже вышел на орбиту Земли, внимание вопрос, что необходимо для начала коррекции?)
avatar

emc2

emc2, пандемия до весны
avatar

Николай

emc2, Недвижимость давно сильно не дорожала. Кризис повод, а снижение ставки возможность.
avatar

Alchemist01

Анализ спроса в сумме со статистикой ответит почти на все вопросы :)
Но 49 плюсов… Вижу тема малоинтересная в целом. (((
avatar

Bim

Bim, плюсов у вас 153. Пост на втором месте в топе. Тима отображение поменял и внизу поста теперь не + как раньше а сколько человек лайкнуло
avatar

alx4ever

alx4ever, а действительно, спасибо!
avatar

Bim


теги блога Bim

....все тэги



2010-2020
UPDONW