Блог им. carbon88

Специфика инвестиций в недвижимость о которой никто не говорит!

                                                                        Специфика инвестиций в недвижимость о которой никто не говорит!

  
Интересный параметр о котором умалчивают рантье — Капитализация. В случае с обычными инструментами доходной стратегии на фондовом рынке, мы всегда сталкиваемся с капитализацией активов, ОФЗ платят купоны на которые мы покупаем новую пачку облигаций, 150 облигаций достаточно, чтобы ежемесячно покупать +1 в портфель, похожа схема с акциями и тому подобным(кроме акций роста, бПИФов и фьючей и т.д.).

Однако с недвижимостью иная история, сам кусок сдаваемого объекта может занимать существенную долю в портфеле, имея доходность пусть и 5% после всех аммортизаций, ремонтов и расходов, но чтобы наращивать портфель активов(объектов недвижимости) при окупаемости одной квартиры в 20 лет, вам нужно иметь эти 20+ квартир, чтобы раз в год покупать еще один объект, а это уже совершенно иной разговор, иной подход и временные затраты, плюс сам первоначальный капитал требуемый для раскрутки маховика объектов должен быть внушительным.

Иными словами, в частном управлении отдельно взятого рантье — обеспечивать капитализацию активов практически невозможно, нанимая управляющего, вы теряете доходность, не нанимая его — вы теряете уйму времени(20 объектов!), капитализации попросту может не быть, а это самый главный двигатель роста. Быть спекулянтом на рынке недвижимости тоже туго(хотя некоторые занимаются переуступками без вступления в права владения). Рабочий вариант это зПИФы и подобные им REITы, где масса объектов генерирует достаточный денежный поток для наращивания новых активов — капитализации имеющихся, но это уже не соло-рантье, это уже комиссии, это уже игра с ценными бумагами, а не своими руками вкручивать лампочку в ванной или менять сантехнику ради экономии.

Вывод: Рантье — Это практически тупиковая ветвь развития, потолок, топтание на месте, невозможность даже через десятилетия нарастить свои активы как это можно сделать на фондовом рынке. Зато можно сочетать инвестиции на рынке со сдачей в аренду недвижимости, это так или иначе денежный поток, капитализировать его эффективно можно, но не на базовом активе(квартиры).

В данном разборе я не беру в расчёт случаи ипотеки и случаи типичные для рынка США(отчасти наверное скоро и РФ) — когда человек с высоким кредитным рейтингом берёт околонулевую ипотеку и сдает затем это жильё иным людям для которых подобные займы недоступны.
★4
18 комментариев
диверсификация.

глупо покупать 1 объект для сдачи, 4-5% даст и фондовый рынок, те же американцы и даже в долларах.

А вот покупка -> сдача -> новая покупка и рост денежного потока. Это как по уму.
avatar
В данном разборе я не беру в расчёт случаи ипотеки и случаи типичные для рынка США(отчасти наверное скоро и РФ) — когда человек с высоким кредитным рейтингом берёт околонулевую ипотеку и сдает затем это жильё иным людям для которых подобные займы недоступны.
у нас в регионе есть ДВ ипотека доступная не всем, от 1.7% — только проблема в том что брать ее на сдачу не выгодно — так как просто наличие такой ипотеки существенно поднимает цены, а что там в США за льготные ипотеки и как это вообще выгодно при их налогах на недвигу?
avatar
Считаем — 20 квартир по 50.000р (самые ликвидные и просто сдаваемые) = 1.000.000 в месяц, нанять на полставки условно 50.000 в месяц человека который бы их показывал и проверял — очевидно не проблема, особенно если расположены достаточно локально и доходность сильно не пострадает. 
avatar
Glk, на самом деле найм такого человека реальная проблема… через него деньги пойдут нал… и он может воровать… ну типа кран потек… его замена 8000… и еще сантехник приходил -4000... 
очень многие как раз и перестали сдавать из-за того что самому хлопотно, а чужие воруют нагло…
avatar
Решается через коллективные формы недвижимости же — зпифы, рейты, доли в квартирах, комнаты

Только что это меняет, доходности 5% там все равно нет после всех вычетов
Алексей К [mozg], именно об этом я и написал.
Национальное Достояние, и правда. Сказывается привычный фильтр на потребление информации когда концовка отбрасывается если глаз не увидел чего то важного
на сегодня, доходность этого бизнеса равна 3-4% годовых если понять, что есть простои и ремонты. А если введут налог в 2% от кадастра как в коммерческой недвиге, то этот бизнес будет генерить нехилые убытки.
avatar
Без обид. Бред. Когда ты сам ведешь бизнес из 20 квартир. Можешь сдавать совершенно по другой схеме. А именно посуточно. И доходность с 5% увеличивается до 25%. Да это уже как работа. Только доход совершенно другой. И другой вопрос когда сдал и забыл. А вообще очень много камней. 
дадашов фархад, речь не о бизнесе из 20 квартир, речь о том, что для капитализации активов надо иметь эти 20 квартил в ином случае не происходит оборачиваемости капиталов, или она происходит очень медленно несколько лет прежде чем появляется новая и новая квартила, а с каждой новой еще больше обременений, ладно долгосрок, посуточно 20 квартил одному или даже с помощью близких — на практике не работает.
дадашов фархад, как там у посуточников дела в 2020 в карантины?)
совсем другой бизнес, намного ближе к отелям чем к рентной жилой недвижимости
дадашов фархад, в посуточной аренде квартир нет такой доходности в 25%годовых. Максимум 10-15% будет. Да, при посутке выручка вырастет, но и расходы увеличатся: коммуналка, встреча гостей, уборка, стирка. В коммерческой ещё может быть, но такие варианты на дороге не валяются.
avatar
Доходность зпиф арендный бизнес порядка 9% после налога.
avatar
скорее бы секта свидетелей святого бетона открыла бы для себя зарубежные REITы, глядишь и недвижимость подешевеет
avatar
Но ведь все стали забывать и про то, что квартиры большую часть времени дорожают. Здесь все топят за то что снимать выгоднее, все кто сдают дураки, облигации дают теже доходности без доп. хлопот. Между тем цены на квартиры за последние пару лет выросли раза в 1.5, а сколько дали ОФЗ?
Алексей Андреев, на какие квартиры, новые? очевидная подгонка цен под дешевую ипотеку, на вторичку гораздо медленнее рост и почему спросите вы? Ипотека дороже или недоступна вовсе, а по потребительским качествам вторичка иногда бывает лучше чем новострой(особенно в плане месторасположения).
Национальное Достояние, вторичка тоже нормально выросла
Смотрю, много людей делятся на 2 лагеря:

Первые -«топят» за вложение денег в акции, облигации, игру на бирже… Вторые — знают и умеют пользоваться вложениями в «святой бетон»..

На деле и там и там можно хорошо заработать, когда Действительно разбираешься в матчасти!

Не зря мировые «гуру» используют диверсификацию своего портфеля, грамотно инвестируя и в недвигу, и играя на бирже!

Если грамотно вложить деньги в квартиру/квартиры/загородную/коммерческую недвигу и грамотно управлять ими, то прибыль начинается от 15% годовых, а, часто, может достигать и 20-30%!!!

Сдавая студию/однушку в СПб или Москве за 25-30 т.р., на длительный срок, при хорошей локации; посуточно, в среднем, в месяц, можно иметь с этой квартиры 50-70 т.р. на руки, после всех вычетов! (при этом я не говорю про самый центр Москвы и СПб)

Да, не забываем про рост стоймости недвиги, который плюсуем к доходу от аренды! 

Грамотные риелторы, до введения эскроу-счетов, зарабатывали до 50-100% годовых, в рублях, при покупке квартир на ранней стадии постройки дома, используя взятые несколько ипотек на квартиры, перепродавая по переуступке через год-два. 
Сейчас все «сливки» от строительства квартир будут снимать банки и строительные компании. (для этого и придумали новый закон) Обычные инвесторы, лишились высоких заработков от данной схемы. 
Т.е. прибыль теперь будет несоизмеримо мала.
Но есть другие схемы ''работы с недвигой''.

Знаю людей, которые вкладывают только в недвигу и собираются дальше заниматься ей.

Если у вас не получилось «заработать» хорошие %, на недвиге — это не значит, что и у других не получается! 
avatar

теги блога Национальное Достояние

....все тэги



UPDONW