Блог им. AzatShavaliev

Вопрос собственникам жилья, сдаваемого в аренду.

    • 08 января 2021, 15:10
    • |
    • dekab1
      Популярный автор
  • Еще
Интересно стало. 

Вот сторонники ипотеки одним из аргументом выдвигают что их в любой момент могут вышвырнуть из снимаемой квартиры.

Но вот как ни странно, в регионах, я сталкиваюсь с тем что собственники наоборот всеми силами стараются чтобы арендатор продолжал снимать жилье.

Ибо сдать квартиру адекватному, платежеспособному клиенту это еще та головная боль.

Мало того, слышал кучу истории, когда арендаторы не платят и фиг их выселишь, без суда. Особенно если есть маленькие дети.

Когда съезжал, были предложения снизить платежи. Но мне локация нужна.

При этом я четко оцениваю себестоимость сдачи, т.к эта же сумма у меня лежит на вкладах и приносит доход. 
Как только доход станет меньше цены аренды, мне выгодней будет купить. Так что доходность с аренды меня абсолютно не впечатляет. 


При этом по ипотеке, тоже читал кучу истории, в т.ч судебной практики, когда банк вдруг в срочном порядке требует вернуть всю сумма кредита на основании надуманных причин.

Я это так понимаю, заемщик изначально платит проценты, только после этого погашает тело кредита.
Банку после погашения процентов заемщик уже не выгоден. И учитывая что банк, это коммерческая организация, они тупо сливают заемщика в надежде что получится получить бетон за копейки.

Но я не углублялся в ситуации и кредитов ни когда не брал. Поэтому это не точно, возможно другие причины.

Судебной практики полно. Выкладывать не буду ибо пост получится слишком длинным.


Ну ладно, это мои личный опыт. Я без детей. Возможно у кого то по другому?


По поводу выгодности ипотеки. Ипотека выгодно, когда цены на бетон растут выше процентной ставки в год.
Сейчас льготная ипотека + субсидии уже входит в цену новостроек. Цены на хаях. Спрос падает, послушать хотя бы Смирнова на ютубе.

В чем выгодность, покупать бетон на хаях?


По поводу новостроек. Снимал  3 года назад квартиру в новостройке. Мои личный опыт — там жить нельзя, ни за какие деньги. С утра до вечера стучат, сверлят. 
+инфраструктура.

В идеале лучше вторичку брать, от 5 — 10 лет с момента строительства. 



Личное мнение, не нужно в комментариях ломать копья.


Я вот одного понять не могу, почему счастливые ипотечники и отцы семейств, с таким жаром вступают в спор, в т.ч не гнушаясь оскорблять собеседника. Мне в целом пофиг конечно, просто странно это и указывает скорее на неуверенность собеседника.




★6
72 комментария
В чем выгодность, покупать биткоина по 10 000
В чем выгодность, покупать биткоина по 20 000
В чем выгодность, покупать биткоина по 30 000
ну и т.д.и т.п.
постучали, думали что это крыша, а оказалось пол первого этажа :)
avatar
drow, его скупают уже 5 ЕТФов + PayPal, и это только те, что официально и на фондовом рынке, скупают больше, чем его продают.
Национальное Достояние, еще года 2-3 назад были ЕТФ на крипту.
Владимир Гончаров, не было. Их и сейчас нет. Только биржевые продукты, которые не доступны для простых смертных.
ипотеку берут потому что платежи по съёму выше, чем платежи по ипотеке.
avatar
Tуземец, самый простой калькулятор ипотеки опровергает данное утверждение, платеж по аренде практически всегда ниже платежа по ипотеке, случай с 70% первоначального взноса рассматривать не стоит, потому что обычно ипотека — это 15-20% взноса, или минимально возможный взнос
avatar
emc2, 70% взноса делают если расширяются.
продали.
купили + ипотека.
так что это не уникальные случаи.

другой сегмент рынка.

avatar
Я это так понимаю, заемщик изначально платит проценты, только после этого погашает тело кредита.
Я понимаю, когда подобную чушь говорят сантехники в пивнухе, но писать это на сайте, посвященном инвестициям??
avatar
Ив Ив, по факту так и есть.доля процентов в платёжке первые года кратно выше тела долга.поэтому проценты выплачиваются раньше тела 
avatar
Tуземец, запомните — проценты по российскому законодательству платятся ТОЛЬКО и ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО за ФАКТИЧЕСКОЕ использование денежных средств. То есть каждый месяц берется остаток кредита, умножается на ставку кредита за текущий месяц (примерно 1/12 годовой ставки кредита плюс-минус копейки из-за разного числа дней в месяцах), полученная сумма и есть процентный платеж. В начале кредита остаток большой и процентный платеж большой, в конце остаток маленький и процентный платеж маленький, но никаких «выплат раньше» нет.
avatar
Ив Ив, 
В начале кредита остаток большой и процентный платеж большой, в конце остаток маленький и процентный платеж маленький

а я разве сказал что-то другое? 
avatar
Tуземец, автор написал, что погашение тела идет после выплаты процентов, и Вы к нему присоединились. А проценты всегда справедливо начисляются на текущую сумму займа, так что у банка доходность одинаковая что в начале кредита, что в конце. Просто по мере возврата кредита одним заемщиком эти деньги тут же выдаются другому.
Сейчас же банку старые заемщики с небольшими остатками ВЫГОДНЕЕ новых с большими суммами, поскольку ставки старых кредитов ВЫШЕ.
avatar
Ив Ив, ссылку можно на норму российского законодательства?
avatar
Ян Карлович, 
Проценты за пользование денежными средствами начисляются в соответствии с порядком начисления процентов, определенным Положением Банка России от 26.06.1998 № 39-П «О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками», а именно: на остаток задолженности по основному долгу на начало каждого операционного дня нарастающим итогом, независимо от способа погашения кредита (дифференцированными или аннуитетными платежами). В расчет принимаются годовая процентная ставка и фактическое количество календарных дней, на которое предоставлены денежные средства в кредит. При этом за базу берется фактическое число календарных дней в году (365 или 366).
avatar
Ив Ив, Спасибо
avatar
dekab1, вполне может быть, но в битке крыться по рынку почти невозможно, потому как ликвидности мало, зато маржинколить мишек на фьючах самое то.
avatar
Нормальные посоны потом под залог недвиги берут кредиты на бизнес, а нищеброды продолжают снимать апартаменты) большую сумму им не взять в банке
avatar
В идеале лучше вторичку брать, от 5 — 10 лет с момента строительства.

Я брал квартиру в 5-летнем доме, причём на тот момент он был ещё на 2/3 пустой. Да, первые годы сверлили адово, точнее скорее всего штробили. В неэлитном российском бетоне строители забывают сделать розетки, видимо планировки с совка не обновляли :)

Сейчас (дому 12 лет) тишина.
avatar
dekab1, я не об этом, я о том что снимать в Москве, например, стоит 40 тыс, а за ипотеку выплачивать 30.и от этого у молодёжи возникает ощущение бессмысленности съёма
avatar
Tуземец, дайте данные, что можно купить в Москве с платежам 30 тыр.

avatar
Владимир, у меня  сын платит за съём больше, чем его товарищ платит за ипотеку, это с его слов, может не 30, но меньше сорока точно
avatar
Tуземец, вы не знаете стоимость объекта, долю долга, срок и процент. Посему такому знанию цена ноль.
avatar
Владимир,  так оно и есть
avatar
Tуземец, Платить за ипотеку 30 ( при аренде 40), возможно, только если у вас первоначальный взнос был 70%, а это почти стоимость  всей квартиры. 
avatar
Tуземец, с платежом в 30к вы что-то путаете про цены в москве… в регионах такие ипотеки, и да, если есть первоначальный, то аренда уже не так интересна.
avatar
Tуземец, а сколько был первоначальный взнос при при ипотеке за 30 тыс? 
avatar
dekab1, проценты всегда платятся по факту. Кредит для банка — как депозит для физлица, пока там лежит много денег (остаток большой), сумма начисляемых процентов выше, остаток уменьшается — и сумма процентов уменьшается. Но доходность одна и та же всегда, а банку интересна именно она. Будет у человека 10 депозитов по 100 тысяч или один на миллион, при равной ставке он получает одну и ту же прибыль. Так и банк.
avatar
dekab1, я дома тока сплю :)

avatar
 Сдавал 5 лет, одной семье, с детьми, да подушатали, но потом и выкупили.
Сам снимал, после нас всегда чище, чем до...  За три года владельца не видел ни разу, жена видела три раза, на договора, вторая часть залога, и при сдаче.
Сейчас ипотечусь четвёртый год, досрочные платежи инвестируем. Пока удачно. Долг уже меньше активов, носить досрочно не будем, рефинансироваться будем.
avatar
Владимир, арендатор хороший это золото.
Собственник не сможет так нагадить норм арендатору, как упоротый арендатор собственнику...
Хотя снимал комнату полгода, где собственники приходили и терки устраивали до полуночи и далее с вызовами полиции… Но мне на это глубоко пох, хоть и дискомфорт, остальную неадекватность сняла +1000 при окончательном расчёте по аренде на " мало ли что".
avatar
Владимир, ну хоть так
avatar
dekab1, не надо обобщать, г. Валдай, квартира в хорошем доме 2013гв приносила 21% годовых при посуточной и 11% при помесячной сдаче до прошлого года. Это с учётом удаленных услуг риэлтора по заселению, ремонту, комм и налогов… продал
Дом там же приносит 12%(раньше больше) при помесячной сдаче организации, рус.строители живут, но и дому за полтос, убивать нечего
Вот тут ещё внизу накидал о варианте smart-lab.ru/mobile/topic/668938/
avatar
dekab1, ну я ж не 24/7 работаю. Есть работа (точнее мелкий бизнес) с довольно коротким днём, есть хобби разные, которые вне дома и т.п. В общем, нахожу чем себя развлечь.
avatar
Когда сам снимал квартиру лет 15-20 назад было 2 случая, когда попросили выехать. Сейчас сдаём 2-шку в Москве почти центр и проблема обратная: жильцы заселяются на «долгосрок», делается минимум косметики, у всех свои пожелания по мебели — это увезите, это привезите, и через полгода сами сваливают — «извините, купили квартиру в ипотеку» :)
avatar
Я это так понимаю, заемщик изначально платит проценты, только после этого погашает тело кредита.
Банку после погашения процентов заемщик уже не выгоден. И учитывая что банк, это коммерческая организация, они тупо сливают заемщика в надежде что получится получить бетон за копейки.

Это очень распространённый миф, согласно которому якобы заёмщик сначала платит проценты чуть ли не за весь срок пользования кредитом, а только потом гасит тело. Но нет, заёмщик платит проценты всегда в том объёме, в котором пользовался кредитом. Если тело кредита миллион — за месяц платишь процент за то, что пользовался этим миллионом этот самый месяц. Поэтому банку пофиг вообще — есть тело кредита текущее, вот с него ты проценты и заплатишь. Сливать досрочно заёмщика банку нет никакого смысла, если, конечно, у него ставка не ниже текущей рыночной.
avatar
Сейчас в новой Москве 6 соток стоит 4 ляма. Стройте дом без переплат.
avatar
Все правильно, трудно найти хороших жильцов, цены не поднимаю на аренду лет 5 дорожу жильцами
avatar
Для жилья я б все же квартиру купил, хоть это и невыгодно пипец как, но в своей квартире можно сделать все что захочешь, а в съемной навряд ли, да и не выгодно. Ипотеку брать можно, но если гасить ее не через 10 лет а через пару
avatar
по существу вопроса, поднятого в посте. Например моя квартира стоит условно 5млн, условно в том смысле, что такие квартиры на авито предлагают за 5млн. 
Мне надо либо её сдать, либо продать. Других вариантов не вижу.
Мне нужно получать с этой квартиры чистыми хотя бы 500к в год. Иначе просто нет смысла заниматься сдачей, лучше сразу продать.
То есть сдать надо за 40 плюс коммуналка и налог. При этом, надо сдать квартиру без ремонта и без мебели.
Если я сделаю ремонт и завезу мебель,  тогда себестоимость увеличится и надо сдавать дороже.
Иду на авито,  там такие квартиры как у меня, но с ремонтом и мебелью сдают за 30.
Значит, чтобы найти арендатора надо сдавать за 29.
Что делать в такой ситуации? Не выгодно ведь.
Остаётся одно,  сдаю лучшем случае за 29, и одновременно начинаю продавать.
Вот тут и возникает головняк для потенциального арендатора.
С одной стороны с одной стороны, ему выгодно снять дешевле,  чем он будет ипотеку платить, но в  то же время он знает, что ему рано или поздно придётся либо съехать, потому что я продам квартиру,   либо аренда подорожает (повод для меня не продавать квартиру)

avatar
Арендовать кВ, которую вы продаёте будут максимум за 50% от рыночной цены.
avatar
ivan, я к тому и веду, что вопрос был к собственникам, сейчас соотношение цен сьема к цене самой квартиры такое, что сдавать невыгодно, сдают, чтобы отбить содержание. Да, не все, кто сдают дешево, хотят продать здесь и сейчас, большинство не парится, и просто держит, в ожидании, что бетон еще подорожает.
Но именно мозг потенциальных квартиросъмщиков так устроен, что они хотят снять дешевле при прочих равных, и как следствие, вероятность, что снимаемую ими квартиру либо продадут, либо повысят аренду, велика.
avatar
dekab1, а по какой цене то закроется?
может по 40000 а может по 50000 а может по 500 000 к

а может биткоин будет лям за штуку стоить?

биткоин стоил в начале по 2 ЦЕНТА за штуку.

почему он не может вырости еще в 10 раз?

Вы так оцениваете как будто биткоин у верхнего края находится.

А он только вверх пробил.
МОЖЕТ БЫТЬ Все движение еще впереди.

Батька вон про него уже высказался.


А еще он по -37 usd не может торговаться. )


avatar
Антон Б, там вроде какой-то мужик даже поспорил что отсосет себе если биток лям к концу 2020 года стоить не будет))) 
avatar
Скорее это особенность аннуитетной формы погашения кредита при которой в начале в сумме ежемесячного платежа преобладает погашение процентов, а в последующем постепенно в ежемесячном платеже увеличивается доля погашения тела кредита.
avatar
dekab1,  вот про ипотеку,  конечно в центральном регионе снимал 10 лет.
И просто тупо достало, однажды 3 раза за 1.5 года переезжал,  то они ремонт решили делать, то дочке отдают,  то чел развелся и назад переехал и т.д. 
Опять же в своей квартире ты там что хочешь делаешь, ремонт дизайн и т.д. А на съеме ты гребаный бабушкин диван не можешь выкинуть. Все время на птичьих правах.
Надоело. Похер что на 20 лет грабительская ипотека. Разберемся.
avatar
В Питере своей квартиры не было. С двух арендуемых нами (с женой) квартир нас попросили съехать по причине того, что хозяева их решили продать. Наша платежная дисциплина была идеальной. А во второй квартире мы еще немного доделывали ее, чтобы была удобнее (вай-фай под потолок зашили, избавившись от проводов, раковину передвинули, чтобы стандартная стриралка входила, говнообои под покраску портящиеся переклеили на нормальный винил). C первой прожили с середины 2006 до конца2008, в другой почти весь 2009 и 2010. В конце 2010 взяли ипотеку.
Если бы банк попросил нас выплатить все досрочно, то пошли бы лесом. Хрен бы нас выселили. Банк, который хотел избавиться от ипотечного бизнеса просто… перепродал закладную другому банку. Я даже мог продолжать платить по старым реквизитам и исходный банк ОБЯЗАН был бы пересылать деньги новому банку. Потому что договоры читать надо.
Закрыв первую ипотеку досрочно, взяли другую. Переехали в питере в трешку с женой и двумя детьми. Про попытку аренды уже речи вообще не шло.
Родителям взяли одну ипотеку, чтобы из заполярья перевезти поближе. Закрыли досрочно и взяли другую на квартиру побольше.
По экономике все прекрасно складывалось. Арендуя квартиру и копя на свою, мы бы до сих пор бомжевали с одной арендованной квартиры на другую. Ну и дорога на машине к родителям была бы не 40 минут, а примерно сутки.
А так, очень интересно вас читать. У меня складывается ощущение, что вы плохо понимаете предмет о котором пытаетесь рассуждать.
Ваш тезис «Хозяин по документам банк» вообще дичь дичайша
ну а читая на смартлабе такие перлы, как
«заемщик изначально платит проценты, только после этого погашает тело кредита» вообще испытываешь испанский стыд
avatar
Eduard, в общем все верно. Ну кроме того что можно лохонуться с покупкой. Но это уже риск личностный.
дадашов фархад, кстати в этом плане ипотека тоже слегка защищает )
Банк проверяет недвижимость, чтобы иметь возможность ее реализовать в случае чего. Ну а так да, это обычный риск, не связанный с топиком.
avatar
 купить 6 соток не пробовали, яблочки и т.д свои природа, свежий воздух?
очень все зависит от дохода, локации, семьи, взглядов.
в моем случае так — я живу в арендной хате за 50к в месяц. платеж по ипотеке был бы за такую 100+. покупать на окраине конуру не хочу.
идеологически считаю, что в ипотеку надо брать то, что хочешь, типа квартиры мечты, где ты хотел бы жить если не до конца жизни, то долго. 
знаю семьи живущие в арендных коттеджах. им так выгоднее и удобнее.
ситуации разные и правда у всех своя полагаю.
avatar
dekab1, «квартира в залоге» и «банк является хозяином квартиры» это просто пропасть в определении.
Вы брали машину в кредит? Вы знаете что она в залоге у банка? Делает ли это банк хозяином вашей кредитной машины? В моем понимании — нет.
avatar
Сдавал в аренду.

— Платежеспособный съемщик, это тот съемщик, которому хочется делать приятное (носить на руках)!
— Съемщик который не разнесет к херам твою квартиру это тот съемщик, которому хочется делать приятное ещё и по вечерам (носить на руках)!

— Когда сдавал, понял, что я занимаюсь благотворительностью.
— Когда стал жить, и квартира в собственности, понял, что я занимаюсь благотворительностью:
   содержу управляющую компанию
   Государство налогами за недвигу
   содержу строительный рынок
   бестоколвых рабочих которые так и норовят вместо ремонта сделать каку.
— Своё жильё, это ещё и привязка к локации.
   У меня под окнами появилась гоночная трасса (без шуток).
   Я привязан географически к работе.
   Как оказалось с дет. садами такая же задница как и везде, по-этому, даже если бы были дети, то нет разницы где жить. Задница с садами, школами везде одна и та же. Снять всегда можно в этом же районе, и я таких людей знаю. Так что аргумент о том, что своё ярмо купить стоит купить ради дет. садов — нахожу смешным.

Я лично пришел к выводу: что съем самый лучший вариант который может быть.

avatar
в договор обязательно надо вставлять пункт, что если сьемщик не оплачивает 2 месяца подряд, то арендная плата поднимается в 5 раз… т.е это сделано на случай затяжного суда… типа сьемщик не хочет платить и не хочет уезжать и хочет затянуть время и судиться... 
а ты ему ну ок… только т.к ты не платишь то квартплата в соответствии с договором увеличивается в 5 раз… и чем дольше живешь без неуплаты — тем больше должен будешь денег

еще надо вставлять пункт о штрафе за субаренду… где то в 1 мио… и что расходы по выселению субарендаторов и возможный ущерб имуществу берут на себя…
avatar
цинично звучит
1 но только аренда позволяет всегда жить постоянно в новом ремонте с новой мебелью… некоторые так и делают… снимают квартиры после ремонта — живут 3-4 года и уезжают снова в новый ремонт
2 сравнивать ипотеку с арендой сплошное лукавство… обычно снимают двушку в центре… а в ипотеку берут мелкую студию в замкадье — на работу 2 часа ездить и детей в школу возить… и ютяться в ней вшестером… зато своя…  т.е при одинаковом месячном платеже в аренду берется гораздо большая квартира и в более хорошей локации… но про то ипотечники не пишут
3 основное удобство аренды — можно жить рядом с работой… а не ездить по 4-5 часов в день на работу и обратно… сменил работу — опять переехал… именно поэтому ценится центр города… но кто берет ипотеку в центре? все берут замкадье… а потом мучаются

правильно сравнивать не абстрактно а конкретно… типа я снимал двушку в центре а теперь в том же доме взял ипотеку и всем доволен…
avatar
ves2010, еще при аренде если что то в жизни пошло не так, то можно из 100квадратов у метро переехать в  30 в жопу мира до решения проблем. а если висит ипотека и что-то пошло не так, то мне такая ситуация кажется напряжной.
avatar
Ilya, и более того, если есть своя, в собственности, то хочешь не хочешь, плати ещё квартплату, такую, какую скажет УК (если что, СиРЖ зависит от квадрата и жадности УК). А если снимаешь, можно всегда свалиться на меньшую квартплату.
avatar
Я это так понимаю, заемщик изначально платит проценты, только после этого погашает тело кредита.
неправильно понимаете.
avatar
 В чем выгодность, покупать бетон на хаях?
ну так покупайте на лоях, не вопрос )
avatar

теги блога dekab1

....все тэги



UPDONW