Управляющие ЗПИФ недвижимости собрались на Смартлабе и рассказали то, что обычно не говорят

На конференции Смартлаба собрались представители Infinitum, Паруса и Акцента. Говорили про рост рынка, новое законодательство и радужные прогнозы.

Но самый интересный момент случился, когда разговор зашёл про доходность — и один из управляющих сам признал то, о чём обычно не говорят в УК.

Разбираю главное — с цифрами и без маркетинга.

Проблемы для роста рынка ЗПИФ

Рынок ЗПИФ вырос за 2025 год на 7 трлн рублей по СЧА. Число зарегистрированных фондов перевалило за 3000, больше 80% из них владеют коммерческой недвижимостью — склады, офисы, торговые центры.

Для понимания масштаба: на депозитах физлиц по-прежнему лежит 65 трлн рублей. Весь рынок фондов недвижимости, доступных для покупки, — более 900 млрд. Один процент от депозитов — и рынок фондов удваивается.

Управляющие это прекрасно понимают. Главная задача — привлечь хотя бы часть этих денег. Но есть проблема: рекламировать квальные фонды до сих пор нельзя.

Большинство вкладчиков банков просто не знают о существовании альтернатив — не потому что не хотят, а потому что закон не позволяет об этом рассказывать открыто.

Парадокс: деньги есть, инструмент есть, а встретиться им не дают.

Что изменилось в законодательстве

В феврале вступили в силу три изменения в закон о фондах. На рынке их ждали давно.

Переквалификация фондов. Теперь УК может перевести фонд из квального в неквальный. Механизм простой: квалифицированные инвесторы заходят на этапе стройки и берут на себя девелоперские риски. Когда объект готов, арендатор найден и все займы закрыты — фонд открывается широкому кругу.

По сути, это разделение рисков. Квалы принимают на себя строительный риск — и зарабатывают на нём. Обычный инвестор получает уже готовый арендный бизнес без девелоперской неопределённости.

Для рынка это важно: появляется легальный способ сначала «причесать» актив, а потом предложить его массовому инвестору.

Модель фонд-администратора. УК может передать функцию учёта спецдепозитарию и не содержать собственный бэк-офис. Меньше дублирования — меньше операционных расходов.

Теоретически это должно снизить издержки и со временем отразиться на комиссиях. Но никто этого не гарантировал. Инвесторы давно жалуются, что комиссии в российских фондах высоки по сравнению с зарубежными рынками — посмотрим, изменится ли что-то на практике.

Разные классы паёв. Раньше за всеми паями закрепляли одинаковые права. Теперь можно создать паи с правом контроля (якорные) — голосование по смене УК, изменению состава активов, вознаграждениям — и миноритарные паи для тех, кому нужен просто рентный доход.

Это открывает новые форматы для крупных инвесторов, которые раньше не хотели заходить в фонд без права влиять на управление.

Алексей Сивяков из Parus прокомментировал коротко:

«Законодательные изменения прекрасные, мечты постепенно начинают сбываться».

Про доходность — честно

Модератор спросил в лоб: доходность за год почти не выросла — это нормально?

В феврале 2025 года совокупная доходность по рынку фондов недвижимости (Total Return, взвешенный по СЧА) составляла 17,1%. В январе 2026-го — 17,7%. За почти год — плюс 0,6 процентного пункта.

«Как будто на одном месте стоим», — согласился Алексей Сивяков.

Это честное признание. Управляющие часто говорят о потенциале и росте рынка, но редко — о том, что сама доходность почти не двигается. Объяснение при этом рабочее: недвижимость — консервативный инструмент. Она не даёт 50% годовых, и это нормально.

Отдельные фонды показывают результаты около 40% — но это не магия недвижимости. Это следствие активной работы: повышение арендных ставок, снижение расходов, рост вторичного оборота на бирже по мере того, как инструмент становится популярнее.

Ориентир Акцента по своим фондам — 20–22% годовых согласно финмоделям на сайте. Parus конкретной цифры не называл, но логика та же: кто покупает сейчас при высокой ключевой ставке — фиксирует её бонусы в долгосрочном активе. Когда ставка пойдёт вниз, доходность новых фондов тоже снизится.

Аргумент про «зафиксировать доходность сейчас» звучит логично. Хорошее ли это время для входа — каждый решает сам.

Один фонд — один актив

Среди управляющих складывается негласный стандарт: один фонд — один объект — один долгосрочный договор аренды.

Для инвестора это прежде всего прозрачность. Видно, что именно генерирует денежный поток, кто арендатор и откуда берутся ежемесячные выплаты. Никаких «слепых пулов» с непонятным составом активов.

Склады в этой модели работают лучше всего. Один крупный арендатор — федеральный ритейлер или e-commerce игрок — один договор, предсказуемый поток. С офисами и торговыми центрами сложнее: больше арендаторов, больше переменных.

Но у принципа «один фонд — один актив» есть и оборотная сторона. Если единственный арендатор уйдёт или начнёт испытывать финансовые трудности — весь денежный поток фонда окажется под угрозой.

Управляющие говорят, что постоянно мониторят контрагентов. Верю. Но риск концентрации никуда не девается — и об этом стоит помнить.

Так, Акцент в декабре 2025 года запустил первый неквальный фонд — склад в Московской области с одним арендатором. В фонде нет кредитного плеча: законодательство его не допускает в неквальных фондах. За первый месяц — 1300 клиентов, первые ежемесячные выплаты уже на брокерских счетах. Цель на 2026 год — 10 тысяч клиентов.

Новый сегмент — ЦОДы

После складов управляющие смотрят на центры обработки данных.

Логика простая: бум ИИ создаёт колоссальный спрос на серверные мощности. Этот спрос не зависит от потребительской конъюнктуры и не замедляется при высокой ключевой ставке.

На рынке уже есть первые фонды с ЦОДами у других игроков. Крупные управляющие пока присматриваются, но говорят прямо: рано или поздно до этого сегмента доберутся.

Для инвестора это потенциально интересный сегмент — но более сложный для оценки, чем склад с одним арендатором. ЦОД — специфический актив с высокими требованиями к операционному управлению. Прежде чем заходить в такой фонд, стоит понять, кто управляет объектом и на каких условиях.

Экосистемные фонды

Параллельно на рынок заходят нетрадиционные игроки. Ozon получил лицензию УК и начал упаковывать собственную логистическую инфраструктуру в инвестиционные продукты.

Это меняет расстановку сил. Раньше фонды недвижимости делали финансисты — теперь в игру входят операторы самой недвижимости.

С одной стороны, такие фонды могут быть интереснее: оператор знает свою инфраструктуру лучше любого стороннего управляющего. С другой — возникает вопрос конфликта интересов: в чьих интересах будет управляться фонд, если УК и арендатор — одна компания?

Фонды закрываются — это нормально?

За первые два месяца 2026 года ликвидировалось 4 фонда. Если темп сохранится — около 24 за год. По словам модератора, это будет рекордом с 2022 года.

Закрытия делятся на два типа.

Первый — плановое завершение. Фонд изначально создавался под строительство и продажу готового объекта. Проект завершился, деньги вернули пайщикам. Это нормально.

Второй — вынужденное завершение. Была инвестиционная идея, но управляющая компания не смогла привлечь достаточно средств. Деньги не собрались — фонд закрылся.

Второй тип интереснее с аналитической точки зрения. Он говорит о том, что не каждая идея находит своего инвестора даже на растущем рынке. Конкуренция за деньги пайщиков уже существует — и она будет только усиливаться по мере появления новых фондов.

Говорить о системном тренде на сокращение рынка пока рано. Но если вы смотрите на фонды, которые ещё не завершили формирование — это дополнительный повод проверить, насколько реалистична их инвестиционная идея.

Проверка на квала и ограничения брокеров

Есть ещё один момент, который прозвучал на конференции и который легко пропустить.

Имущественный ценз для получения статуса квал-инвестора вырос с 6 до 24 млн рублей. Часть действующих пайщиков хочет перенести активы к другому брокеру — но не может подтвердить статус квала там, потому что портфель просел. В итоге человек уже является пайщиком квального фонда, но оказывается заперт у одного брокера.

Это насущная проблема, о которой пайщики сами пишут в чатах. Управляющие её признают, но решения пока нет — оно требует регуляторного изменения.

Для инвестора, который только рассматривает квальные фонды, это важный нюанс: выбирая брокера, думайте не только о том, где удобнее купить, но и о том, что будет, если вы захотите перейти.

Ещё одно неудобство для пайщиков — проблема представленности фондов у разных брокеров. Некоторые крупные игроки рынка ограничивают доступ к продуктам конкурентов, предлагая лишь свою линейку ЗПИФ.

Управляющие пожимают плечами: это бизнес, каждый хочет заработать на своей клиентской базе. Но пайщик может проголосовать рублём и выбрать нейтрального брокера.

Прогнозы

К концу 2026 года объём фондов недвижимости, доступных для покупки, должен достигнуть 1,3 трлн рублей.К 2030-му — 5 трлн. Это примерно соответствует целям президентского указа по повышению капитализации фондового рынка.

Оборот торгов за 2025 год вырос в три раза к 2024-му. На 2026-й управляющие закладывают двукратный рост — база уже другая.

У Parus к концу января 2026 года — 12 тысяч пайщиков. В масштабах рынка немного, но динамика хорошая. Инструмент молодой — торги паями на бирже начались только в 2020–2021 году. Инфраструктура дозревает, законодательство движется в нужную сторону.

Из интересного по географии: Parus активнее работает с региональными объектами — склады в регионах присутствия крупных e-commerce игроков. Акцент пока сосредоточен на Москве и Московской области. Для инвестора это значит разную структуру рисков — региональные рынки менее ликвидны, но могут давать более высокую арендную доходность.

Выводы

Главный вопрос, который так и остался без ответа: почему инвестор должен перекладываться из депозита в фонд прямо сейчас?

Пока ключевая ставка высокая, депозит даёт сопоставимую доходность — без риска ликвидности, без необходимости разбираться в объекте и без горизонта планирования в несколько лет.

Управляющие кивают на 65 трлн в депозитах как на потенциальный приток. Но внятного аргумента «почему сейчас, а не через год» на конференции так и не прозвучало.

Может, его просто нет. А может, ответ в другом: фонды недвижимости — это не альтернатива депозиту, а другой класс активов с другими задачами в портфеле. Вопрос не «вместо чего», а «зачем».

А вы держите ЗПИФ недвижимости в портфеле? Или ждёте снижения ставки?

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале | MAX.