бетон

Поскольку я вижу, что некоторый интерес к инвестированию в недвижимость присутствует, расскажу о выбранном мной объекте и его параметрах.

После долгого поиска, отбора и обдумывания, оптимальным для моих целей показалась одна из самых маленьких студий в строящемся доме в спальном районе Калининграда. Площадь 18,9 м2 (с балконом 21), стоимость квартиры 2593080 рублей, или 137200 руб/м2.

Дороговато конечно за квадрат, но чем меньше объект, тем, как правило, дороже. Подобный объект с немного лучшим месторасположением, стоил уже около 3,5млн (я посчитал это уже через чур). Был ещё объект за те же деньги, вдвое большей площадью, но на самой окраине города и с центральным отоплением. Были варианты у моря. В общем, выбор был, но остановился на этой студии. Думаю экономика в ней сойдется лучше всего.

Финансирование было запрошено у Сбербанка — ипотечный кредит по программе «семейная ипотека». Предварительное одобрение практически моментальное (по последующему взаимодействию тоже все отлично). Первоначальный взнос 522000 кредитных средств 2071080 на 30 лет. 😅

( Читать дальше )

Сегодня стал счастливым обладателем «опциона» на микростудию в строящемся доме.

Долго (уже с лета прошлого года) раздумывал стоит ли брать квартиру (наращивать долги) в текущих условиях. В итоге, все таки решил что стоит. При этом рассматриваю это мероприятие исключительно как попытку снижения риска негативного влияния инфляции.

В общем, так или иначе, объект подобрали, финансирование запросил, заключил договор долевого участия в строительстве, получил выписку из ЕГРН. Теперь остаётся только ждать окончания строительства, а далее быстро делать ремонт, и сдавать студию в краткосрочную, или длительную аренду.

Недвижимость является одним из моих любимых активов, и самым первым генератором пассивного дохода, который был мною создан. И не смотря на высокие цены, мне всеже хочется продолжать с ней работать. Вот что я понял за последний год. Так что продолжаю искать возможности и в этой теме тоже.

Если интересно, расскажу более подробно об этой сделке в последующих публикациях.

Продолжение — часть 2

( Читать дальше )

Покупаем двушку ~55 кв.м и сразу ее сдаем. Сколько будем получать в месяц?

Для ответа на этот вопрос я воспользовался калькуляторами ирн, в которых можно оценить квартиру для покупки или аренды. Не знаю, откуда ребята берут ценники. Надеюсь, что не из среднего пальца, поднятого вверх.

Смотрим расчеты по некоторым районам

Крылатское
покупаем: 17.3 млн. / сдаем: 80.7 тыс. =  5.6% годовых

Новокосино
покупаем: 12.7 млн. / сдаем: 63.2 тыс. = 5.9% 

Бабушкинский
покупаем: 14.5 млн / сдаем: 69.8 тыс. = 5.7% 

Южное Бутово
покупаем: 12.2 млн / сдаем: 61.3 тыс. = 6.0%

Центр Москвы
покупаем: 61.3 млн / сдаем: 120.6 тыс. = 2.3%

Ясенево
покупаем: 14.1 млн / сдаем: 68.3 тыс. = 5.8%

Ново-Переделкино (за МКАД, метро)
покупаем: 12.8 млн / сдаем: 63.7 тыс. =  5.9%

Зеленоград (за МКАД, МЦД)
покупаем: 10.7 млн / сдаем: 55.8 тыс. =  6.2%

( Читать дальше )

Кто знает как заработать 1 млн руб за 1 час, работая риелтором?

Достаточно просто. Например.

В г. Сочи есть куча объектов недвижимости, которые продаются за копейки (60 тыс за кв) и комиссия за которые составляет 20% от стоимости объекта. 

Объекты проверяют банки, юристы, риелторы -  дружно кивают головой, банки раздают ипотеку.

Ажиотаж бешенный, ипотечники и покупатели из далекой Сибири косяком прут.

Ипотечнику что главное, правильно -  ежемесячный платеж, остальное (по задумке ипотечника) проблемы банка.

Набирают по 3-5 объектов по льготной ипотеке с целью сдать в аренду или продать.

«Бетон же всегда в цене», так почему бы его не набрать с плечами?

Кстати, трейдер риелтор Булыгина тоже здесь зарабатывает свою трудовую копеечку. Может кто помнит такого персонажа.

Идиллия прям.


Но в бочке меда есть небольшая ложка дегтя, а именно многоквартирные дома и коттеджные поселки строятся либо на землях ИСЖ либо в природа охранной зоне. Далее после заселения, постройка узаконивается через суд.

( Читать дальше )

Четыре: Собственно счет 4-0 на табло
Три: smart-lab.ru/blog/917798.php
Два: smart-lab.ru/blog/tradesignals/892796.php
Раз: smart-lab.ru/blog/873928.php
п.с. писалось еще  25 июня 22го, «твёрдо и чётко» smart-lab.ru/mobile/topic/814730/
ппс. я всегда считал ЗП в долларах, кто не согласен-в дебилизор. Так вот лет 10 назад в провинции линейный специалист получал ~1100$, сейчас 400$.(я не про официальные цифры, даже не знаю что там у «официалов»). Дедоллоризация? Разумеется! Особенно она ощущается когда смотришь  цены на продукты и например лекарства, которые уже сделали Х1,5(и опять тут не про официальные цифры)… и это было при счете 2-0 КАРЛ! А сейчас уже 4-0, пара месяцев и доп.девал конечно добавит им еще в цене...
«Твёрдо и четко», десятками лет.
ппппс. по идее, в конце таких трендов должен быть спайк, там будет счет 5-0  и настанет время переобуться, поскорее бы уже.
Еще из интересного: послушайте экспертов по поводу девала, загрузите недавние видео и 14 года, когда был предыдущих девал, так будет понятнее. Например Максима Орловского, вроде бы он тут в почёте. Ничего против него не имею.

ЛСР представил операционный отчет за 2й квартал 2023 года. У строительной компании какой-то взрывной рост показателей. Допустим сравнивать с провальной серединой прошлого года не совсем релевантно по объективным причинам. Но продажи в метрах уже почти сопоставимы с лучшими периодами прошлых лет. А продажи в рублях вообще повторили рекордный квартал в истории!!! «Спасибо» стремительному росту цен на квадратный метр. Быть может такие же результаты во всей отрасли? Тогда ПИК и Самолет могут удивить еще более мощными цифрами.



( Читать дальше )

Три: Собственно счет 3-0 на табло.
Два: smart-lab.ru/blog/tradesignals/892796.php
Раз: smart-lab.ru/blog/873928.php
п.с. от 25 июня 22го, твёрдо и чётко smart-lab.ru/mobile/topic/814730/

Отдельный превед любителям тарить бетон по хаям вместо валюты по низам.
smart-lab.ru/blog/873921.php
smart-lab.ru/mobile/topic/838198/
п.с. от 3 июня 22го, твёрдо и четко smart-lab.ru/mobile/topic/808520/

ранее в сериале

Никого не беспокоят миллиардные вложения в Инфраструктуру?

Для примера строится тут рядом так называемый 33 микрорайон Балашихи, коммерческий…
На 15 тыс жителей, колоссальной плотности, жопа с дорогами и инфраструктурой до того что мэр вмешался и ограничивает ввод в эксплуатацию до ввода объектов инфраструктуры, а еще мост и набережную надо делать…

И Это больше половины стоимости жилого бетона…

А вот рядом строили военные микрорайон для своих пенсионеров, вообще не считали расходы на поликлиники, школы, сады, парковки и так далее…
---------
Генеральный план развития города предусматривает строительство 40 школ, 50 детских садов, 20 медицинских учреждений, 7 школ искусств, различных культурных, спортивных объектов, парковок, социальных центров, новых дорог. — это стоит 257 млрд!!! руб к слову так....
-------

Гранель вот идея вот такая была — по факту с инфраструктурой запаздывают


( Читать дальше )

Внимание! С 30 Мая Набиуллина повышает норму резервирования по схематозной ипотеке «под 0.1% от застройщика». Под такую ипотеку ростовщики будут вынуждены создавать повышенные на 30%-50% резервы. Подробности - на сайте Набиуллиной.

Напоминаю, как работает ипотека «0.1% от застройщика»:

1. Застройщик поднимает цену квартиры примерно на 30%.

2. Заносит эти 30% ростовщику.

3. Ростовщик выдает дебилу ипотеку «под 0.1% от застройщика»

4. Дебил платит ростовщику ипотеку «под 0.1% от застройщика» (и переплачивает за нее по сравнению с нормальной ипотекой).

5. Застройщик остается при своих, но разгоняет спрос со стороны дебилов.

6. Ростовщик в этой схеме получает дополнительную прибыль по сравнению с нормальной ипотекой.

Что изменится?

С 30 Мая ростовщик будет вынужден перечислять в резерв средства, полученные от застройщика. Эти деньги будут обездвиживаться. Под них нельзя выдавать кредиты. Другими словами, резервы нельзя «крутить» и собирать процентную маржу.

Что это значит?

( Читать дальше )