Недвижимость в РФ

Сильный портфель, продажи в Москве и Питере, но при этом рекордный долг и валютные риски. Хватит ли терпения у инвесторов ждать этот «свет» в конце туннеля?

Новый выпуск подкаста от инвест-канала «Fond&Flow»

Написал для вас пост — "как заработать во втором полугодии на снижении ставки", а также разобрал самые глупые ошибки, которые совершаются при покупке облигаций. Все идеи на канале, подпишись чтобы не пропустить ничего интересного! У нас уютно

🎲#79. Под ребрами...

После последнего заседания ЦБ я долго не возвращался к отчётам застройщиков. Видимо, пора.

По данным ДОМ.рф, рынок недвижимости потихоньку оживает на фоне прогнозов по снижению ключевой ставки, обещающих «дешёвую» ипотеку и рост спроса. Уже увидели на примере свежих результатов Самолёта, что дела у девелоперов в принципе налаживаются, хоть и с множественными проблемами.

🔩 ЛСР, в свою очередь, не отстаёт от лидеров. Компания также как и большинство в секторе показала хороший рост выручки + выделяется портфелем в 7,7 млн кв. м и сильными позициями в Москве и Питере. А вот там, где нужно было выделиться, не получилось.

( Читать дальше )

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, когда восстановится спрос на ипотеку, а также посмотрел, как снизились рыночные ставки по ипотеке после сентябрьского снижения ключевой ставки.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

🏖️ Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Сезон заканчивается

( Читать дальше )

В Госдуме и Минфине РФ обсуждается законопроект, предполагающий установку ставки по семейной ипотеке в зависимости от количества детей у заемщика. Семьи с единственным ребенком смогут получить заем под 10—12% годовых, с двумя (в том числе в случае появления двойни) — под 6%, а после рождения третьего — под 4%. Ранее в Госдуме предлагалось ввести дифференциацию процентов по семейной ипотеке в зависимости от средних зарплат в регионах. Однако оставалось неясным, будет ли льготный процент в более богатых регионах поднят почти до рыночного или же его сократят до минимума в наименее обеспеченных республиках, краях и областях России.

Дифференциация ставки по семейной ипотеке в зависимости от количества детей в семье представляется более справедливой. На кредит под 4% годовых сможет претендовать относительно небольшое количество семей, поэтому ущерба ни госбюджету, субсидирующему эту программу, ни банкам реализация предложения не нанесет. В то же время для семей с единственным ребенком условия ухудшатся. Если в 2026 году ключевая ставка опустится до 12% годовых, то ипотека под 10–12% будет соответствовать скорее параметрам коммерческих, нежели льготных программ.

( Читать дальше )

Президент РФ Владимир Путин заявил о необходимости сохранения семейной ипотеки с льготным процентом. Эта программа в 2024 году была продлена до 2030-го. Новое заявление президента означает, что государство не планирует сокращения сроков ее действия. Значение программы для жилищного рынка, а также для банковского сектора, очень велико, поскольку после отмены льгот и роста процентов по коммерческим займам семейная ипотека стала главным залогом стабильности рынка жилья. За счет этой программы многие крупные банки могут увеличивать портфели кредитования физлиц и расширять клиентскую базу.

Сохранение семейной ипотеки как минимум до 2030 года должно позволить обеспечить доступным и качественным жильем молодые семьи с детьми до шести лет, а также поддержать жилищное строительство и не допустить стагнации или спада в этой очень важной для страны отрасли. По данным банка ДОМ.РФ, сохранение льготной ипотеки до 2030 года должно позволить обеспечить жильем не менее 300–350 тыс. семей.

Мы оцениваем это число даже выше, поскольку с 1 апреля 2025 года программа семейной ипотеки распространяется и на вторичное жилье.

( Читать дальше )

Друзья, недавно в России вступил в силу новый закон, который меняет правила игры для всех, кто регистрирует недвижимость. Изменения коснутся как покупателей обычных квартир и земельных участков, так и владельцев элитных особняков и девелоперов. И вот что это значит для нас с вами.

Теперь госпошлина больше не одинакова для всех. Введён прогрессивный принцип — чем дороже объект, тем выше плата за его регистрацию.

🔹 Если у вас квартира или дом с кадастровой стоимостью до 20 млн рублей — сумма фиксирована, всего 4 тысячи.
🔹 Для объектов дороже 20 млн — госпошлина считается как 0,02% от кадастровой стоимости, но не больше 500 тысяч.
🔹 А для самых дорогих случаев (например, регистрация объектов свыше 22 млн или одновременный кадастровый учёт и регистрация) потолок повышен до 1 млн рублей.

Отдельно подчеркну: теперь пошлину придётся платить и за регистрацию долей в собственности. То есть считать её будут именно от стоимости вашей доли, а не всего объекта. А ещё больше не вернут деньги за госпошлину, если регистрацию вам отказали.

( Читать дальше )

Согласно опросу, проведённому компанией «Сберстрахование жизни» и медиахолдингом Rambler & Co., 55% россиян готовы откладывать на первоначальный взнос по ипотеке сумму, не превышающую 30 тыс. руб. в месяц. При этом сумму от 30 до 50 тыс. руб. в месяц готовы откладывать 22% опрошенных, от 50 до 100 тыс. руб. могут позволить себе отложить на взнос 12% россиян, и только 11% — более 100 тыс. руб. в месяц. При этом 79% россиян планируют формировать накопления на первоначальный взнос только из зарплаты, и лишь 21% могут привлечь доходы от процентов по вкладам, инвестиций и иных видов накоплений.

По результатам опроса, как видим, более половины россиян не могут себе позволить отложить на первоначальный взнос по ипотеке более 30 тыс. руб. в месяц. С учётом показателя средней зарплаты, которая, по данным Росстата, в августе достигла 87952 руб. в месяц, эти цифры означают, что 55% опрошенных россиян не готовы направлять на первоначальный взнос по ипотеке более 34% от средней зарплаты. Но, с другой стороны, данные опроса показывают, что у многих россиян появились мотивы откладывать средства на будущее, хотя бы ради того, чтобы накопить на первоначальный взнос по ипотеке, не прибегая к дополнительным кредитам и займам.

( Читать дальше )

Мы чаще в канале говорим про акции и облигации, так как этот класс активов более доступен инвесторам. Но помимо этих активов есть ещё и недвижимость, которая при грамотном подходе тоже может давать не плохие результаты.

Предлагаю взглянуть на прогноз по развитию рынка недвижимости от агентства «Эксперт РА». А в конце обсудим, как можно инвестировать в недвижимость, не вкладывая большую сумму в покупку квартиры.

Но прежде приглашаю Вас в мой телеграм канал, там много интересного про инвестиции и личные финансы.

Тренды на рынке недвижимости:

1️⃣ Снижение желания улучшить жилищные условия
За последние 20 лет доля семей, желающих улучшить жилищные условия, упала с 61% до 40%.

2️⃣ Текущее состояние жилищного фонда

• Обеспеченность жильем: достигла исторического максимума — 29,4 кв. м/чел. (для сравнения: в США — 74 кв. м, в Канаде — 72 кв. м).

• Доля ИЖС: составляет 34% в жилфонде и 58% в текущем строительстве. Спрос на индивидуальные дома (560 тыс. в год) превышает предложение в 1,2 раза.

( Читать дальше )

«Активо один»: 11,1 ₽

«Активо два»: 27,7 ₽

«Активо пять»: 4 676 ₽

«Активо шесть»: 2 664 ₽

«Активо десять»: 4 674 ₽

«Активо одиннадцать»: 3 040 ₽

«Активо двенадцать»: 3 720 ₽

«Активо четырнадцать»: 1 886 ₽

«Активо пятнадцать»: 0* ₽

«Активо шестнадцать»:  3 376 ₽

«Активо семнадцать»: 1 561 ₽

«Активо восемнадцать»:  2 556 ₽

«Активо девятнадцать»: 3 923 ₽

«Активо двадцать»: 718 ₽

«Активо двадцать один»: 1 262 ₽

*Нулевая сумма выплаты дохода на пай в фонде «Активо пятнадцать» обусловлена увеличенной выплатой дохода за прошлый отчетный период (по итогам июля доход на пай был кратно выше прогнозируемого в связи с получением арендной платы за август авансовым платежом).

Для подсчета вашего дохода необходимо умножить данную сумму на количество паев и вычесть НДФЛ или налоги, которые применимы к вам.

( Читать дальше )

Жить и paзмнoжaтьcя нyжнo тaм, гдe пpoдoлжитeльнocть coлнeчнoгo cияния бoлee 1700 чacoв в гoд:



Coлнeчный cвeт — этo энepгия, cилa, здopoвьe, жизнь и paдocть...



( Читать дальше )

Cбepиндeкc выкaтил фaктичecкиe цeны дoгoвopoв кyпли-пpoдaжи квapтиp, зaключeнныx в Aвгycтe. Дaвaйтe пocмoтpим на них в paзныx cиcтeмax кoopдинaт и пoдyмaeм, чтo c ними дeлaть.

B бecплaтныx pyбляx вce идeт пo плaнy (cм. гpaфик):



Cxeмa pocтa цeн paбoтaeт тaк:

Пpaвящий клacc бecплaтнo coздaeт бeзнaличныe pyбли и пoкyпaeт нa ниx ништяки. Hoвыe pyбли pacпoлзaютcя пo cчeтaм клиeнтoв нa бaлaнcax pocтoвщикoв, a pocтoвщики зa cчeт этиx cpeдcтв выдaют нoвыe кpeдиты, paзгoняя pyблeвyю дeнeжнyю мaccy и pyблeвыe цeны квapтиp. Плюc к этoмy, чинoвники нaдyвaют цeны нoвocтpoeк чepeз paздaчy бюджeтныx cpeдcтв pocтoвщикaм пo cxeмe «льгoтнaя ипoтeкa».

Пoчeмy чинoвники нe cтpoят жилыe дoмa (кaк, нaпpимep, бoльницы, шкoлы или aдминиcтpaтивныe здaния) — нe пoнятнo. Bидимo, cтpoитeльcтвo дeшeвoгo жилья для нaceлeния вызывaeт гopeчь вo pтy. Гopaздo интepecнee cxeмaтoзить c бюджeтным бaблoм.

Цeны квapтиp в глaвнoм пpoдyктe poccийcкoгo пpaвящeгo клacca — нeфти (cм. гpaфик):



( Читать дальше )