🏠 Как сильно снизились ставки по ипотеке? Когда ждать восстановления спроса? И что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, когда восстановится спрос на ипотеку, а также посмотрел, как снизились рыночные ставки по ипотеке после сентябрьского снижения ключевой ставки.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

🏖️ Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Сезон заканчивается

Первичка сильно дорожает, вторичка немного снижается. Разница между ними мощная.

Сочи:

• Первичка: 451к → 476к
• Вторичка: 306к → 298к

🌇 Москва (объявления)

А теперь в Москву.

И новостройки, и вторичка установили новые исторические рекорды. Безумие продолжается, что же будет, когда снизят рыночные ставки до нормального уровня?

Москва:

• Первичка: 442к → 461к
• Вторичка: 352к → 360к

🧮 Рыночная ипотека

По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 22% (месяц назад было 23%) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 224 тысячи (234 месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Но стало выгоднее на 1% или 10 000 при таких параметрах. Кстати, чтобы платёж стал в 2 раза ниже, ставка должна быть 11%. Базовая/самая низкая ставка указана 17,7% (месяц назад была 19,7%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 303,8к → 309,7к.

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. 

Первичка

• РФ: 175к → 176к
• Москва: 362к → 364к
• МО: 190к → 190к
• Краснодарский край: 169к → 169к

Вторичка

• РФ: 116к → 116к
• Москва: 313к → 314к
• МО: 149к → 149к
• Краснодарский край: 145к → 143к

Средняя цена первички Сочи 476,2к по данным Оникс Недвижимость (минимальная 213к, максимальная 3,890 млн). Вторичка 304,5к по данным Домклик.

🏦 Когда восстановится спрос и насколько снизились ставки по ипотеке?

В ЦИАН отмечают, что спрос в сентябре–октябре потенциально может увеличиться на 12–15% относительно уровня конца лета. Более быстрое восстановление рынка пока невозможно из-за стагнации в экономике, замедления гонки зарплат, а на вторичке — ещё и из-за дефицита качественного предложения.

Вклады становятся менее выгодными, но ставки по ипотекам снижаются не так быстро. Приемлемым уровнем эксперты видят ставку ниже 12–14%. Пока что ставки по рыночной ипотеке остаются выше 20% и снижаются не так активно, как ключ и ставки по депозитам.

💼 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 7,894 млн с июля 2021 (данные за 1 сентября), на 1 октября может быть около 8,1 млн.

🏆 По ценам от Домклика получается около 27,18 метра. Напомню, что 🎯 цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже присмотреться к однушкам и студиям до 30 метров в окрестностях Адлера. Уже неплохо, но хочется побольше.

👍 Поддержите пост лайком — это лучшая поддержка и мотивация!

🧮 Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.