ЛСР

• Если раньше доля льготной ипотеки была 20–30%, а 70% – рыночная, то теперь 80% – льготная и 20% – рыночная

• Коллапса нет, ничего не рухнуло. Хотя какое-то количество застройщиков, наверное, уйдет с рынка

• Мы продлили мораторий на банкротство застройщиков

• Более 85–86% объектов идут в срок. По домам 2026 г. ситуация чуть хуже

• Ипотека должна быть 5–6%.

• У нас в стране более 4 трлн кв. м недвижимости, из них больше половины – квартиры, остальное – малоэтажное жилье.

• У нас заканчиваются нормативные сроки эксплуатации массовых серий домов

• Обеспеченность жильем у нас  всего около 30 кв. м на человека. Для понимания: в Восточной Европе 35 кв. м – и это в самых отсталых странах. В прогрессивных странах, которые давно стройкой занимаются, 45–50 кв. м на человека, в Америке – свыше 60 кв. м, в Китае – 41 кв. м.

• В строительстве вместе со смежными отраслями под 15 млн человек работает. Вместе со смежными отраслями жилье дает 13–14% ВВП страны.

По оперативной информации, в июле, а также в первые шесть месяцев 2025 года наблюдалось снижение грузооборота и объема погрузки на сети РЖД.

Грузооборот

— В июле 2025 года грузооборот снизился по сравнению с аналогичным периодом 2024 года на 5,1% и составил 198,3 млрд тарифных т·км.
— В январе — июле 2025 года грузооборот уменьшился год к году на 1,5%, составив 1448,5 млрд тарифных т·км.

Объем погрузки

— В июле 2025 года объем погрузки снизился на 5,4% год к году и составил 92,1 млн тонн.
— В январе — июле 2025 года снижение погрузки к аналогичному периоду прошлого года составило 7,3%, а объем погрузки сократился до 646,6 млн тонн.

Погрузка в разрезе видов продукции

За семь месяцев 2025 года объем погрузки на сети РЖД большего снизился по следующем типам грузов: зерно (–35,6%, до 11,6 млн тонн), промышленного сырья и формовочных материалов (-19,4%, 15,9 млн тонн), черных металлов (–16,9%, до 30,8 млн тонн) и металлолома (-34,6%, до 4,4 млн тонн), строительных грузов (–17%, до 56,3 млн тонн). В связи с ремонтами на ряде НПЗ уменьшилась отгрузка нефтяных грузов (–4,7%, до 115,8 млн тонн).

Если в 2024 году первое полугодие прошло на волне сильного спроса и страха отмены льготных ипотек, то первое полугодие 2025 года застройщики провели без льготной ипотеки, ограничившись лишь семейной. Давайте пробежимся по операционному отчету ЛСР и актуализируем информацию по компании.

🏠 Итак, доля заключенных контрактов с участием ипотечных средств составила 48% по сравнению с 83% в третьем квартале 2023 года. Итог — собрали на 19,8% меньше денег за первое полугодие, а в метрах спад составил все 30,9%. Покупатели с наличными деньгами — редкие птицы на рынке недвижимости сейчас.

Компания по-прежнему не работает активно с рассрочкой, что ей прилично помогает Это видно, если зайти на сайт ЛСР и полистать проекты компании. В Москве у них мегапроект ЗИЛАРТ, где цены ну никак не демократичны, а средняя квартира с трудом продается даже в семейную ипотеку. Там еще стройки и продаж на годы.

«Снижение ключевой ставки — приятное событие для всей отрасли, но надо еще процентов 5-6% вниз по ключевой ставке, чтобы реанимировать вторичный рынок. 18% — это нереально высокие проценты и платежи по ипотеке.»

Судя по реакции — да… Но, почему?

Как всегда, девелоперам не дают спокойно жить. Будь это при ставке 21%, при 20% или при 18% соответственно. А всё дело в том, что очередная «угроза» пришла оттуда, откуда, казалось бы, должен исходить позитив для всего сектора — от государства и банков.

Но увы, и там прижали...

📅 С 7 августа 2025 года, ожидается сокращение объема выдачи льготной ипотеки на 15–25% из-за отмены повышенного возмещения банкам по таким программам.

Сектор: Недвижимость

Последний обзор по ЛСР делал 29 марта, тогда акции стоили 867 рубля и я ждал сначала коррекции до 800, а от туда роста до 1020. По факту акции сначала падали до 757 (что глубже на 5,5% чем я ожидал), а от туда росли до 885 (что меньше 1020, что я ожидал). Таким образом — динамика была спрогнозирована верна, но волатильность оказалась слабее. После этого движения акции ушли в боковик 700-800 рублей. Сейчас акции торгуются по 767 ₽, давайте посмотрим, чего стоит ждать дальше.

📈 Основные метрики
▪️ Капитализация: 984M$
▪️ P/E — 2.79
▪️ P/S — 0.33
▪️P/B — 0.57
▪️EPS — 277.63 ₽
▪️EBITDA — 72.1B р.
▪️EV/EBITDA — 4.02
ℹ️ По сравнению с прошлым обзором ЛСР стал стоить дешевле по метрикам на 15-20%. Отчета за 1КВ2025 еще не было. Посмотрим новости, разберем график.

Жопа в стройке началась еще до окончания льготной ипотеки. Просто факт окончания пропылесосил остатки спроса будущего. А что осталось в настоящем? Сегодня девелоперы пытаются завлечь не столько привлекательной ценой, сколько эфемерными скидками (20-30% от цен, которых никогда не было), сниженными платежами (комбинируя семейную ипотеку с траншевой когда низкие платежи лишь до сдачи дома) и предлагая ключи сразу

Сохранив классическую льготную ипотеку (которая как видно на графике и так снижалась год к году), темп падения ипотечного рынка второго полугодия был бы ниже. Но мудрое решение не оплачивать капельницу для смертельно-больной перекаченной (субсидиями и дешевыми деньгами) отрасли

В то же время, есть герои другой крайности. Наш рэнкинг показывает, что есть строители с низким долгом, без рискованных проектов и со взвешенным портфелем недвижимости. Так кто они?:

 🔹 маги, которые предвидели крушение рынки

 🔹 или сыкуны, которых скоро вытеснят молодые и дерзкие?

Драйвер роста: смягчение жесткой ДКП и возобновление деловой активности.

Фактор риска: отмена льготного кредитования, падение продаж на фоне высокой ключевой ставки.

Самолет

Текущая цена: 1185₽
Целевая цена: 1300₽
Потенциал роста: 9,7%

📈 Сильные стороны:
— самая высокая маржинальность в секторе.
— лидер по объемам ввода жилья в РФ.
— развитие собственных сервисов (Самолет Плюс).

📉 Слабые стороны:
— риски корпоративного управления.
— высокая долговая нагрузка.
— высокая доля ипотечных сделок.
— нет дивидендов.

Резюме:
Пару лет назад Самолет был одной из самых перспективных идей на отечественном фондовом рынка, а компания славилась высоким уровнем корпоративного управления и полной открытостью к инвесторам. Однако всё это пришло в небытие на фоне ужесточения ДКП (у Самолета около 70% доля ипотечных сделок). За 2 года акции Самолета упали на ~70%, компания стала менее активной в информационном поле, распродает земельный банк и имеет внушительную долговую нагрузку, которая может стать триггером для проведения допэмиссии.

Отчётность эмитента

Прогноз от Дом․рф:

• О восстановлении спроса на ипотеку можно будет говорить, когда ключевая ставка уйдет на уровень ниже 15%.

• Ренессанс рынка жилищного строительства ожидается в первом квартале следующего года после смягчения денежно-кредитной политики.

• По итогам года будет выдано 1 млн ипотечных кредитов на 3,8 трлн руб. (-20% к прошлом году).

• Продажи жилья в новостройках сократятся примерно на 25% (440 тыс. ДДУ).

™️ Домострой (https://t.me/+LV6JI9_tmUExZjUy)

Закон об отсрочке для застройщиков по выплате неустойки участникам долевого строительства был одобрен Госдумой сразу во втором и третьем чтениях. Застройщики до конца года смогут не платить штрафы и пени за нарушение обязательств перед дольщиками.

Согласно поправкам, принятым ко второму чтению, застройщики смогут получить отсрочку либо рассрочку по выплате неустойки, начисленной за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по долевым договорам. Девелоперы смогут получить отсрочку по выплате штрафов и пеней за нарушение обязательств по ДДУ до конца 2025 года

В изначальной версии документа, принятой в первом чтении, предлагалось внести поправки в закон «Об исполнительном производстве». Государственные учреждения, органы государственной власти, органы местного самоуправления, у которых имеется задолженность, было предложено освободить от уплаты исполнительского сбора. Согласно поправкам ко второму чтению, застройщики смогут получить отсрочку или рассрочку по выплате неустойки за неисполнение обязательств по долевым договорам.