Инвестиции в недвижимость

Объем ввода офисной недвижимости в Москве по итогам января–сентября 2025 года достиг 537 000 кв. м, что на 43–45% больше, чем за аналогичный период прошлого года, следует из данных инвестиционно-консалтинговых компаний Ricci и CORE.XP. Это самый высокий показатель за последние десять лет: если сохранится темп, итоговый объем может превысить 1 млн кв. м.


Основная часть новых площадей (до 95%) была введена в эксплуатацию в III квартале. Такой всплеск эксперты объясняют завершением долгостроев и сезонным фактором. Среди крупнейших проектов года — Slava (102 000 кв. м), Национальный космический центр (180 000 кв. м), башня Icity рядом с «Москва-Сити» (91 400 кв. м), а также комплексы «Сколково парк», «Технополис Москва» и Ostankino Business Park.

Согласно данным Ricci, 44% новых офисов построены под конкретных заказчиков (built-to-suit), 41% предназначены для продажи и лишь 15% — для аренды. Поэтому на открытый рынок фактически выходит небольшой объем площадей, и доля вакантных помещений остается низкой — около 5,6%.

( Читать дальше )

( Читать дальше )

ПИК наводит порядок в капитале.

▶️Еще одно важное решение совета директоров девелопера:

Количество обыкновенных акций, которые консолидируются в одну акцию той же категории (коэффициент консолидации): 100 обыкновенных акций ПАО «ПИК СЗ» номинальной стоимостью 62 (Шестьдесят два) рубля 50 копеек каждая конвертируется в 1 (одну) обыкновенную акцию номинальной стоимостью 6 250 (Шесть тысяч двести пятьдесят) рублей каждая (100:1).

Давайте разбираться, что все это может значить:

⚫️Девелопер решил заняться укрупнением своих акций или “наведением порядка” в капитале. Теперь каждые 100 акций номиналом 62,5 руб. будут объединены в одну акцию номиналом 6 250 руб.

⚫️Если раньше у компании было 660 млн акций, то теперь будет 6,6 млн. Управлять проще и любая крупная сделка оформляется быстрее. При этом общий уставный капитал не меняется.

⚫️После консолидации цена на бирже тоже вырастет примерно в 100 раз (механически), чтобы отразить новое количество бумаг.

⚫️Консолидация акций часто бывает частью подготовки к продаже или реструктуризации бизнеса.

( Читать дальше )

Таунхаусы становятся хитом продаж

▶️По данным ФСК Family (входит в ГК ФСК), продажи таунхаусов во втором квартале этого года выросли на 56%. На фоне инфляции, роста цен на стройматериалы (до 10%) и кредитных ставок около 23% результат выглядит впечатляющим.

Формат оказался удобным:

⚫️Они дешевле в эксплуатации, а купить можно через «семейную ипотеку» или рассрочку.

⚫️Мировая практика показывает, что малоэтажка составляет до 70–80% жилого фонда. Россия, судя по всему, идет тем же курсом.

Раньше идеалом считалась «квартира с балконом и видом на парк». Сегодня мечты пошли дальше — все больше семей хотят свежего воздуха и тишины, но без хлопот самостоятельной стройки, поэтому в центре внимания сегодня таунхаусы.

™️ Домострой (https://t.me/+LV6JI9_tmUExZjUy)

Peбятки нa Cбepиндeкce пoдoгнaли cвeжиe цeны дoгoвopoв кyпли-пpoдaжи квapтиp зa Ceнтябpь. Дaвaйтe нa ниx пocмoтpим.

B фaнтикax pyблeвoй зoны — бecкoнeчный и пpeкpacный pocт! Зa Ceнтябpь, цeны cдeлoк c poccийcкими нoвocтpoйкaми пoдpocли нa 770 pyблeй зa мeтp (+0.4% м/м). Ha втopичнoм pынкe, цeны cдeлoк пoдpocли нa 664 pyбля зa мeтp (+0.6% м/м).

B цeлoм, зa пocлeдниe 10 лeт, фaнтикoвыe цeны cдeлoк мeнялиcь тaк (cм. гpaфик):



Kaк видим, aфepa пpaвящeгo клacca c вывoдoм бюджeтныx cpeдcтв в дoxoды пoдкoнтpoльныx pocтoвщикoв пoд coycoм зaбoты o paзмнoжeнии poccиян пpивeлa к идиoтcким пocлeдcтвиям — нoвocтpoйки cтaли cтoить нa 50% дopoжe втopичныx квapтиp, лишив 95% poccиян мoтивaции к paзмнoжeнию. Taкoй тyпocти нa pынкe нeдвижимocти нeт ни в oднoй paзвитoй cтpaнe. Зa чтo нaм тaкoe нaкaзaниe — нe пoнятнo.

B фaнтикax дoллapoвoй зoны — тoжe кpacoтa (cм. гpaфик):



( Читать дальше )

( Читать дальше )

Падает, а значит пора покупать! Таков девиз инвесторов. Давайте уже, доставайте деньги со вкладов ваших бабушек, продайте хрущ в Хамовниках на 70 млн и купите акций! Они такие разные..., одни 1 копейку стоят, другие 6000 рублей. Всем хватит! И стар и младу, и богатому и бедному, инвэстору и спикулю.
Зачем? А затем что так дешево они никогда больше стоить не будут! Инфляция понимаешь ли, хаты в Москве 1 млн м2, в боевом Екатеринбурге 250 тыщ, в столице Татарстана — 350 тыщ! А акции, они приносят дивиденды и радость в дом! Семейный акционерный капитал должна иметь каждая семья в Российской Федерации!

Соцсети запестрели рассказами про пенсионерок, которые продали своё жильё, а теперь требуют его назад, утверждая, что пошли на продажу под влиянием мошенников. Покупатели в шоке от происходящего, а суды, судя по этим сообщениям, встают на сторону обманутых старушек. На этом фоне вторичка становится более токсичной, чем акции М.Видео, как обезопасить себя от таких исков?

Пока россияне дружно сокрушались по поводу в конец оборзевших мошенников, которые наловчились лишать стариков не только последних сбережений, но и единственного жилья, пенсионеры нанесли ответный удар. Во всяком случае соцсети массово заполоняются историями добропорядочных покупателей квартир на вторичном рынке, получивших судебные иски о причастности к мошенничеству. Дескать пенсионеры, у которых они покупали жильё по вполне себе рыночным ценам, оказались обманутыми, жить им негде, так что придётся вернуть квартирки предыдущим владельцам.

А деньги? А деньги уже ушли мошенникам. Но пенсионеров оставлять на улице негоже, поэтому собирайте чемоданы, освобождайте хрущёвку. Уровень шока у новосёлов легко представить. На себя такое проецировать, конечно же, не хочется.

( Читать дальше )

«Самолет» продолжает закапывать себя в долговую яму.

▶️Девелопер планирует в октябре выпустить конвертируемые облигации на несколько миллиардов, заявила генеральный директор компании Анна Акиньшина:

Когда книга будет открыта, мы сделаем это первое размещение, чтобы протестировать этот инструмент и, главное, познакомить с ним рынок. Это будет незначительная сумма, в районе нескольких миллиардов, скорее проба пера.

Давайте разбираться в «новом» инструменте:

⚫️Конвертируемые облигации — это гибридный финансовый инструмент, который сочетает элементы облигаций и акций. Изначально это займ, но инвесторы имеют право обменять облигации на акции компании по заранее установленному курсу.

⚫️Если облигации будут конвертироваться, то это увеличит общее количество акций в обращении, а значит, размоет доли текущих акционеров, что не очень хорошо, т.к. снижает их прибыль.

⚫️Выпуск гибридного долга означает, что компания либо больше не может занять у банков, либо для нее это дорого. Напомним, что у девелопера уже есть долг в 128 млрд руб. при капитализации в 285 млрд руб.

( Читать дальше )

Минимум стартов за 12 лет: московские девелоперы жмут на паузу.

▶️На первичном рынке Москвы — исторический минимум активности.
За третий квартал этого года в столице стартовали продажи всего семи новых жилых комплексов, подсчитали (https://elitnoe.ru/articles/9243-v-moskve-zastroyschiki-postavili-antirekord-po-vyvodu-novyh-proektov) в «Метриум».

Такого низкого показателя не было с 2013 года. По сравнению с прошлым годом запусков стало меньше на 42%, а если смотреть к 2022 году — почти вдвое. Причем снижение коснулось всех классов — от комфорт-класса до элитного сегмента.

⚫️Девелоперы действуют осторожно: предпочитают завершить текущие проекты и не спешат выводить на рынок новые. В комфорт-сегменте за квартал начались продажи только в двух проектах — «Квартал Мит» и «Онежский вал» от ПИК. В бизнес-классе — также два старта («MyPriority Нижегородская» и «Level Войковская»), в премиум и элите — по одному-двум объектам.

В ТиНАО не стартовал ни один новый проект. За девять месяцев в Новой Москве начались продажи всего в двух жилых комплексах, а в старых границах столицы — в 22. Для сравнения: еще три года назад в Москве за год выходило больше пятидесяти новых комплексов, а в ТиНАО — более 20.

( Читать дальше )