Инвестиции в недвижимость

«Мы все-таки не считаем ситуацию кризисной, хотя, конечно же, она очень непростая. Мы бы, скорее, сказали, что это некое управляемое сжатие отрасли», — заявила во время онлайн-дискуссии ЕРЗ замруководителя аналитического центра «Дом.PФ» Екатерина Власова.

«На данный момент предпосылок для какого-то системного кризиса стройки, который может перекинуться на экономику, нет», — резюмировала Власова.

В Госдуме предложили увеличить лимиты по семейной ипотеке — до 18 млн для столичных регионов и 9 млн для остальных. Все кажется логичным, идея кк таковая хорошая, потому что цены на жильё давно убежали вперёд, а кредитные рамки остались на уровне 2018 года. С другой стороны, не станет ли это еще одним аргументом для роста цен?

На бумаге всё как всегда выглядит прекрасно. Семьи с детьми смогут позволить себе просторные квартиры. Только рынок не так устроен: как только покупательная способность начинает расти, застройщики сразу поднимают ценник. И в итоге, вместо улучшения условий, мы снова попадем в замкнутый круг.

И это ещё не всё. Средств на программу льготной ипотеки уже сейчас не хватает — лимиты заканчиваются быстрее чем их успевают увеличивать. Как результат, те, кто не успел воспользоваться предложением, остаются ни с чем.

Эта инициатива — это попытка решить сложный вопрос, но она скорее симптоматическая. Да, увеличенные лимиты сделают покупку жилья чуть доступнее, но что дальше? Без контроля за ценами или стимулирования строительства это всё превращается в игру с нулевой суммой.

Согласно исследованию портала «Мир квартир», за 2024 год цены на земельные участки в Подмосковье и Новой Москве выросли в среднем на 19,9%, достигнув 596 441 рубля за сотку. Наибольший рост цен отмечен на Калужском (+59,6%), Боровском (+45,3%), Киевском (+40,2%), Новорязанском (+37,5%) и Егорьевском шоссе (+30,8%).

Самые низкие темпы роста зафиксированы на Волоколамском (+1,9%), Новорижском (+3,5%), Ленинградском (+3,6%), Фряновском (+7,4%) и Осташковском шоссе (+7,5%).

Особенно заметно подорожала земля в Новой Москве, что связано с открытием новых станций метро, стимулирующим рост цен на недвижимость в радиусе их расположения.

Источник: tass.ru/ekonomika/22579229

ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ В МОСКВЕ: НОМИНАЛЬНОЕ, НО СНИЖЕНИЕ

По итогам ноября цены на жильё в Москве (вторичный рынок) составили 271.836 тыс. за м2, это -0.01% мм и 1.0% гг vs 0.1% мм и 1.8% гг в октябре. Динамика цен в долларах: -2.9% мм и -7.3% гг, это $2 749 за м2 (ранее: -5.3% мм и 4.5% гг).

Эксперты IRN отмечают (https://www.irn.ru/index/), что “…на старомосковском рынке вторичного жилья без перемен – недорогие сегменты дешевеют, но средние цены стоят на месте. Как и в предыдущие месяцы, минус в ноябре показали дешевые сегменты рынка жилья: панельные пятиэтажки и современная панель подешевели на 0.1%, советские кирпичные и панельные дома (9-14 этажей) потеряли 0.2% стоимости, а в целом индекс дешевого жилья снизился на 0.5%. При этом индекс дорогого жилья вырос на 0.3%, а современный монолит-кирпич (такие дома в основном относятся к бизнес-классу) показал нулевую динамику.

Спрос остается низким, но достаточно стабильным. Вторичный рынок недвижимости живет сейчас в основном за счет альтернативных сделок и притока покупателей с первичного рынка – в отсутствие массовой льготной ипотеки и заградительных ставок по рыночной решающее значение для покупателей имеет стоимость метра, а на вторичке она значительно ниже, чем на первичке.

В 2023 году я купил квартиру в Таиланде и начал сдавать её через русскую управляющую компанию RedFox. Доход был стабильным, но… мог быть больше.

➡️ Что изменилось в 2024 году?
Я решил сдавать сам. Итог: доход вырос на 1%!

📊 Цифры говорят сами за себя:

• 2023: $5448 (синие столбики)
• 2024: $6513 (оранжевые столбики).

80% дохода приходит в сезон с ноября по февраль.

Москвичам нечем платить за ипотеку.

Тем временем серьезно подросла просроченная задолженность по ипотечным кредитам. ЦБ рапортует, что на начало ноября общая просрочка составила 86,8 млрд руб. — рекордный показатель.

В ноябре прошлого года долг был на уровне 56,3 млрд руб. К октябрю задолженность выросла на 7,1%. Больше всего неплательщиков в Центральном ФО (больше всего в Москве) — 30,3 млрд руб. (34,9%).Домострой.

«В октябре прошлого года была продана однушка в Братеево, отдаленном московском спальном районе, за 10.5 млн.
Цель продажи — со временем переложиться в более перспективный объект. Деньги временно положили на депозит.
Выиграли собственники или проиграли?
Сейчас аналогичные квартиры выставляют за 10.5-11 млн.
Но год назад ипотека была более доступной и интересантов было много.
Ключевая ставка была аж 13% (в то время это казалось много), а по депозитам можно было получить 12% и больше.
Т.е. даже если сдавать год под 12% — это уже 11млн760тыс
А реальности ставки были были стали выше уже после 27 октября (ЦБ поднял до 15%).
Если же открывать депозиты на 3 месяца, то это уже от 12.2 млн и больше.
Второй момент. Как изменились цены на “более перспективные объекты”, в которые планировали переложиться? Цены тоже почти прошлогодние.
Вывод: кто продал квартиру год назад, тот выиграл.

П.С. Цены на однушки в Братеево слабо изменились за последние 3 года. Район не меняется. Метро уже есть. Реновации тут нет, как нет и хрущевок, сталинок.