Группа Самолет

📌 Одним из лидеров по привлекательности на рынке долга является застройщик Самолёт, поэтому сегодняшний обзор будет посвящен именно ему.

1️⃣ О КОМПАНИИ:

• ГК «Самолёт» – крупнейший российский девелопер, основанный в 2012 году. Занимает 1 место среди застройщиков РФ по объёму текущего строительства.

• Из инцидентов 2025 года стоит отметить продажи своих акций мажоритарием, а также обыски в офисах Самолёта и уголовные дела о мошенничестве в особо крупном размере.

2️⃣ ФИНАНСОВАЯ УСТОЙЧИВОСТЬ:

• В 1 полугодии 2025 года выручка год к году не выросла (171 млрд рублей), а чистая прибыль упала в 2,6 раза до 1,8 млрд рублей. Из 25 млрд рублей операционной прибыли 24,9 млрд рублей ушло на процентные расходы. Это означает снижение коэффициента покрытия процентов (ICR) до 1x (при ниже 1x Самолёт не сможет покрыть процентные расходы, придётся занимать ещё больше или продавать земельные участки).

• Долговая нагрузка на высоком уровне: Чистый долг/EBITDA = 3,1x; Чистый долг/Капитал = 6,2x. Из позитива – на конец октября средневзвешенная ставка по кредитному портфелю составила 11% (на конец июня была 13%). Но 78% долга – это краткосрочные займы, и скоро придётся их рефинансировать. По облигационному долгу ближайшая оферта в феврале у выпуска БО-П13 объёмом на 24,5 млрд рублей.

«Если компания увидит, что у инвесторов есть аппетит к IPO, то может быть предложен больший объем», — пояснила финансовый директор группы «Самолет».

«В абсолютном выражении долг не наращиваем, как раз приоритет сейчас на оптимизации долгового портфеля — с начала года мы увеличили долю покрытого или обеспеченного долга в портфеле с 66% до 72%», — пояснила финансовый директор компании.

🤔Продолжаем наш цикл статей, посвященный поиску потенциальных бенефициаров грядущего снижения ключевой ставки, и после фин. сектора и сталеваров сегодня предлагаем обратить внимание на публичных застройщиков и девелоперов, которых тоже нельзя обойти стороной.

Итак, если «ключ» продолжит снижаться и дальше (а всё к тому и идет, судя по комментариям чиновников с ПМЭФа), произойдёт сразу несколько важных вещей:

1️⃣Ипотека станет более доступной. Снижение «ключа» даже на 1-2 п.п. уже начнёт добавлять потенциальных покупателей. Понятное дело, большинство будет ждать более серьёзного снижения ставок, но порой жизнь заставляет действовать здесь и сейчас, и не всегда решение жилищного вопроса можно отложить до лучших времён.

2️⃣Уменьшатся процентные расходы самих застройщиков. Все вы знаете, что многие из них имеют сейчас значительные долговые нагрузки, и это будет самым настоящим глотком свежего воздуха для них.

Ранее, в нашем большом материале под названием «Инфляция замедляется: время покупать девелоперов?» мы проводили подробный анализ публичных застройщиков, и ещё тогда остановили свой выбор на трёх эмитентах: Самолет (#SMLT), ЛСР (#LSRG) и Эталон (#ETLN). Уверен, подписчики нашего телеграм-канала в курсе и читали тот большой материал.

👨🏼‍💻 Как вы помните, на прошлой неделе мы с вами уже обсуждали грядущее pre-IPO Самолет Плюс, и вот уже компания официально объявила о планах разместить свои акции на инвестиционной платформе Zorko, которая является партнёром Мосбиржи (ссылка для участия в Pre-IPO).

Размещение пройдет в формате cash-in, т.е. привлечённый капитал будет направлен исключительно на развитие бизнеса. Сбор заявок будет продолжаться вплоть до 26 июля, но может завершиться и раньше, в случае достижения верхней границы объёма размещения в размере 825 млн руб.

💻 Для тех, кто до сих пор не в курсе, рассказываю: Самолет Плюс — это proptech-сервис, который предлагает широкий спектр услуг в сфере недвижимости: от поиска, покупки, продажи и аренды до дизайна интерьера, ремонта и мебелировки.

Это молодая компания, основанная в 2022 году, но уже успевшая занять значительную долю на рынке недвижимости. По итогам июня 2024 года, рыночная доля уже составила 10% от общего объема рынка, и действующая стратегия развития подразумевает её значительное увеличение — вплоть до уровня 28% уже к 2026 году! Безусловно, это очень амбициозная цель, но учитывая высококвалифицированную команду менеджеров и многолетний опыт материнской ГК Самолет (#SMLT), она вполне достижима.

Группа «Самолет» выставила на продажу 12 земельных участков общей площадью 26,9 га в поселении Филимонковское в новой Москве. По информации Росреестра, на этих участках, ранее принадлежавших Марьинской птицефабрике, возможно строительство до 272 185 кв. м недвижимости, включая 152 664 кв. м жилья. Стартовая цена лотов составляет 8 млрд рублей. Торги запланированы на конец июля 2024 года.

Этот шаг «Самолета» связан с максимизацией доходов от девелоперского бизнеса, хотя представители компании не раскрыли деталей стратегии. Группа является одним из крупнейших застройщиков в России, в настоящее время ведущихся строительство 5,19 млн кв. м жилья. Продажа участков может также быть ответом на ожидаемое снижение спроса на жилье, вызванное отменой льготной ипотеки с 1 июля 2024 года.

Потенциальным покупателям придется учитывать близость аэропорта «Внуково» и необходимость инвестиций в строительство коммерческой недвижимости на приобретенных участках.

В продолжении темы застройщиков, после поста с комментариями результатов Группы Эталон за 2023 год, подготовил сравнительную таблицу по всем застройщикам, акции которых торгуются на Московской бирже.

Сперва отмечу 2 важных момента: 1) Я не включал ценные бумаги Мостотреста и Инграда в подборку, так как это неликвидные ценные бумаги. 2) В посте нет цели ответить на вопрос стоит ли инвестировать в застройщиков, основная цель поста — сравнение внутри отрасли.

👉 Особенности сравнения:

— Не по всем застройщикам доступны актуальные данные. ПИК не опубликовал отчетность за 2023 год. Пришлось экстраполировать результаты первого полугодия на вторую половину года. Это не совсем корректный расчет, но в данном случае нам не нужна доскональная оценка, необходимо понять общую картину.

— У Группы Самолет были взяты цифры из управленческой отчетности, она тоже не совсем корректна и там не достает некоторых данных.

— По Группе Эталон и Самолет, как самых активных при работе с инвесторами компаний, дополнительно проводится рыночная оценка экспертами отрасли. У ПИКа и ЛСР таких данных нет, поэтому при расчете мультипликатора Р/А для этих застройщиков были взяты данные по активам из баланса, рыночная оценка должна быть выше.

Группа «Самолет» приняла решение выйти из жилого проекта в Казани, что означает изменения для инвесторов и рынка недвижимости. Структура «Самолет» планировала возвести масштабный жилой комплекс в Советском районе Казани, но теперь этот проект будет реализовываться без ее участия.

Согласно данным из «СПАРК-Интерфакса», партнер «Самолета» – «Р-эстейт» – выкупил долю в 50% в компании «Специализированный застройщик 'Самолет-лотос'». Эта сделка была завершена в середине марта 2024 года. Причины отказа «Самолета» от участия в проекте остаются неясными, поскольку представители компании отказались от комментариев.

Ранее «Самолет» и «Р-эстейт» договорились о совместной застройке 113 га в Советском районе Казани, где планировалось построить малоэтажный жилой комплекс. Однако, появились отчеты о том, что проект может быть изменен на строительство девятиэтажных домов. Эксперты предполагают, что увеличение стоимости строительства проекта могло повлиять на решение «Самолета» отказаться от участия в нем.

Спекулянт имеет четкий план, или стратегию, вложения денег на рынке с единственной целью – получение прибыли. Спекулянту безразлично, чем он владеют или что продаёт, пока он получает в итоге больше денег, чем первоначально вложил. 

👉Спекулянт ни во что не инвестируют. Он не анализирует финансовую отчётность с целью оценить бизнес компании, эффективность и денежные потоки. Он спекулирует. Для него важно, заработать на разнице цен. Это важное отличие!

🗣Сейчас, подобное наблюдаю в акциях ЛРС и ПИК. Котировки обновляют локальные максимумы на фоне высоких процентных ставок, роста первоначального взноса по ипотеке и потери доли рынка. В то время, когда новый и более эффективный лидер рынка – Самолёт, снижается. #Мысли

Больше об инвестициях и трейдинге вы найдете в нашем телеграм-канале. 

С уважением, Дмитрий! Основатель сервиса по анализу акций Finrange.

Подводя предварительные итоги 2023 года, Аналитики Домклик составили рейтинг застройщиков по количеству проведенных ипотечных кредитов и использованию сервисов Домклик в сделках без ипотеки.

Для компаний, лидирующих по спросу, эксперты также выделили наиболее продаваемые новостройки. В материале представлена статистика как по стране в целом, так и отдельно для столичных регионов — Москвы и Санкт-Петербурга.

Рейтинг застройщика рассчитывался как сумма двух параметров:

• Количество квартир, проданных в ипотеку Сбербанка;
• Количество сделок за наличные средства, в которых были использованы Сервис электронной регистрации или Сервис безопасных расчетов.

Согласно статистике сделок, в 2023 году абсолютным лидером стал девелопер ГК Самолет. На долю компании пришлось 7,3% от всех сделок, проведенных через сервисы Сбера. По итогам одиннадцати месяцев, наиболее успешными проектами стали «Пригород Лесное», «Горки Парк» и «Мытищи парк». Отметим, что все три комплекса располагаются в Московской области.