недвижимость

9 июня 2018 г. время публикации: 12:11  
При этом к концу 2018 года число покупателей может дополнительно вырасти на 20% за счет их перехода с первичного рынка жилой недвижимости.

В «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают знаковые изменения в психологии покупателей на рынке жилья Московского региона, зафиксированные специалистами компании в последнее время.

Так, из-за обострения ситуации на «первичке», вызванной ожидаемым банкротством некоторых девелоперов (среди прочего, из числа наиболее крупных), а также планируемым введением новых требований к застройщикам, часть потенциальных покупателей недвижимости в новостройках начинает задумываться о переходе во вторичный сегмент жилья. Как показывает исследование, на данный момент их доля составляет от 10% от общего числа покупателей, но к концу года может суммарно вырасти до 20%.

На «вторичке» тем временем продолжается рост покупательской активности по отношению к показателям прошлого года, причем одним из основных драйверов спроса является ипотека.

( Читать дальше )

Последнее время стал заниматься реальным сектором, и наблюдаю в отрасли в которой работаю, что  происходит массовое закрытие фирм, мелких игроков. Люди закрывают фирмы, распродают активы и уезжают за пределы страны. Ситуация довольно печальная. Со многими общался, говорят что больше нет сил, что норма прибыли упала, что зажимают со всех сторон.
Основная проблема, невыплаты за сделанную работу, причем не платят как раз крупные частные и государственные компании.  Также сильно влияет удорожание топлива и расходов на обслуживание.  И вот возникает вопрос: может хватит уже этого бега почти на месте или это просто период выдавливания мелких игроков?  И надо подождать и все будет ок?)
Может пора уходить из дела, продавать бумаги и покупать физические активы ( металлы, недвижимость). Предчувствие какой то большой жо… ы впереди. 

Несколько наблюдений из последнего о вещах, теряющих смысл. 

Предвижу серьезные изменения в цене на недвижимость, загородную недвижимость.

Если раньше любая дача чего-то стоила, то с новыми сборами и налогами многие объекты в СНТ окажутся никому не нужны. Ну, допустим, раньше содержание бабушка-дачи, полученной при советах, ничего не стоило. За электричество символические копейки и баллон газа. Бесплатная электричка. А теперь уже от нескольких людей слышу — сборы от 10 до 30 тыр в год на столбы, дороги, шлагбаумы какие-то итп. Плюс налог по кадастровой стоимости. Плюс поездки на эту дачу выливаются в круглую сумму. При том, что дома, построенные в СССР из того что было, уже почти сгнили и надо вкладывать в ремонт.



А ремонт дома — это зарыть минимум миллион в песок, потому что продать это в неликвидном месте будет невозможно. Потом посчитайте, сколько дней в году вы проводите на даче и разделите вложенную сумму.

( Читать дальше )

Скоро начнется лето
Летом обычно наблюдается снижение спроса — ждем глобального падения
Года через два запретят продавать недвижимость на стадии строительства, значит исчезнут спекулянты, а значит и добавочная стоимость посредников.
Так что года через два возникнет хорошая возможность купить качественное жилье по вменяемым ценам.

Типа доходность апартаментов выше, чем у жилых домов, при строительстве которых надо нести доп.расходы на соц.инфраструктуру.

В течение года ЛСР хочет запустить 5 проектов апартаментов.
Площадь 270 тыс.м2.
Число апартаментов = 3,5 тыс.
По оценкам, инвестиции могут составить 5-6 млрд руб, окупаемость 5-6 лет.
В прошлом году в СПб было продано 2 тыс апартаментов, рост в 3,5х раза.
Всего в 2017 на продажу выставлено 5,8 тыс апартаментов.
70% покупок таких недоквартир — под сдачу.

p.s. Странное дело эти апартаменты. Вот живешь ты в апартаментах. Стало тебе плохо — ты вызываешь скорую и едешь в местную больничку. Или дети твои же не могут не ходить в школу. В какую-нить да пойдут местную. Ведь дети ж не только по месту прописки в школу ходить будут?
Ну и почему строители апартаментов не должны тратиться на соц. инфраструктуру?

В октябре прошлого года, мы рассматривали коррекцию (рост в долларах) на рынке недвижимости Москвы и Минска  и предполагали  после её окончания серьёзное снижение. Наш прогноз не изменился, более того, добавляются новые признаки т.к. тенденция к падению развивается во всём мире.

Великобритания

На графике показан сформированный пяти волновой цикл роста с 1980 года для всего Соединённого Королевства (Галифакский индекс цен на жильё) и Лондона (индекс Банка международных расчётов). Подобная ситуация говорит о предстоящем серьёзном падении.

США

Тут также подобная ситуация, можно найти множество факторов, которые говорят о предстоящих серьёзных проблемах.

( Читать дальше )

С застройщиком отказался работать Сбербанк
https://www.kommersant.ru/doc/3635942
https://www.rbc.ru/business/22/05/2018/5b0345ff9a79473bcaa0df6b
http://www.banki.ru/news/lenta/?id=10473776

Шесть человек — семья, ютятся в однокомнатной квартире.

В это время Одинокий Делец, финансист, завещает свой Замок на вершине горы с видом на море
своему любимому коту.
_________
Тут что главное — если не иметь семью, есть возможность направить силы на зарабатывание денег.

А если иметь семью, и жениться по советам родителей — с 18-20 лет,
возможно и умереть в этой однушке.
_________

Семья оставит в наследство своим детям непогашенные кредиты,
в то время как коты финансиста будут есть икру с маслом.

Странность, но такова жизнь.

и эта странность станет нормой для нашего времени.

Всё лучшее ещё у Капитализма Российского — ВПЕРЕДИ!

-------
за что лично я?

конечно же за второе!

Есть движение долларовой цены



Посмотрел как развивалась пятиволновка краха в 1929 году и какое было последующее движение.


( Читать дальше )

В 1960-х годах простые американцы начали возмущаться: почему это им нельзя вложиться в недвигу через партнёрство (которое не платит? Богатеям можно, да ещё и налога на прибыль у них нет. Мы тоже так хотим! И Конгресс придумал новую тему: REIT — Real Estate Investment Trust.

Идея такая же: сделаем траст, доступный широкой публике. И не будем брать с него налог на прибыль — а только НДФЛ. У меня рядом есть Пятёрочка, помещение которой принадлежит ЗПИФу недвижимости, это похожая тема у нас. Можно купить паи, там 12% годовых, очень жирно для такой надёжности. Ведь чтоб всё здание целиком купить, нужна огромная куча денег, сотни миллионов рублей. Даже если продать бабушкину квартиру на Ленинском, хватит только на какой-нибудь сраный киоск, да ещё его хер сдашь. А тут илитный арендатор, всё надёжно, никуда не денется. Ещё и налога на имущество нет. Правда, не очень понятно, что делать, если захочется свои паи продать — как найти нового покупателя? Но это не тема нашей беседы.

Как только Конгресс узаконил эту фишку, все сразу захотели свою контору немедля превратить в REIT. Пришлось им ввести кучу ограничений, чтоб нельзя было их использовать кому не попадя. Поэтому не менее 75% от активов должно быть в недвиге либо в кэше. Плюс 75% дохода должно приходить от недвиги, а 90% должно приходить от аренды либо процентов по депозитам. 95% дохода контора обязана выплачивать акционерам, и обязательно надо быть долгосрочным держателем. Не более 30% дохода может приходиться на продажу недвижимости, которой фонд владеет менее 4 лет. Это чтобы фонды не торговали зданиями без налога на прибыль.

( Читать дальше )