ипотека

📈 Вашему внимаю, представляю очередной еженедельный обзор, в нём разберём:

Тайм коды:

00:00 | Вступление
00:15 | Грузоперевозки по ЖД за сентябрь 2025 г. — чёрные металлы в крутом пике, из-за атак на НПЗ нефтепродукты тоже просели, но есть и плюсы.
07:14 | Объём ФНБ в сентябре 2025 г. слегка подрос, инвестиции в Газпром продолжаются, как и очередная помощь Газпромбанку. Ликвидной части хватит?
13:50 | Сбербанк отчитался за сентябрь 2025 г. — снижение ставки помогает кредитному портфелю, ипотечные/корпоративные выдачи выше, чем год назад.
20:15 | Инфляция в начале октября — недельные темпы продолжают ускоряться. Месячный пересчёт сентября даёт положительный сигнал ЦБ.
27:49 | Аукционы Минфина — спрос снизился, покупатели требуют скидок. Займ хотят увеличить, ожидаем новые флоатеры в конце года?
32:59 | Заключение, мысли по рынку

P.S. Выставляю видео на альтернативных площадках:

▶️ Youtube — youtu.be/Gnyrwy3KIvg
▶️ ВК.Видео — vk.com/svoiinvestor

( Читать дальше )

Самый доходный актив, инфляционные ожидания и спрос на ипотеку

📊 Новости в мире финансов и инвестиций:

— По данным Росстата, недельная инфляция с 30 сентября по 6 октября составила 0,23%. Годовая инфляция осталась на уровне 8,1%.

— Заместитель председателя Банка России Алексей Заботкин сообщил, что замедление инфляционных ожиданий может быть более плавным. Причиной этому служат подорожание бензина и рост ставки НДС. По его словам, увеличение НДС до 22% способно поднять инфляцию на 0,6–0,7 п.п. в конце 2025 — начале 2026 года.

— По данным Банка России, корпоративные облигации стали самым доходным активом для российских инвесторов в рублях за период с января по сентябрь 2025 года. Согласно обзору рисков финансовых рынков, наибольшую доходность в 29,7% показали бумаги с рейтингом «А». С рейтингом «AA» — 25,4%, а «AAA» — 18,7% соответственно.

— В сентябре на фоне коррекции на рынке акций, вызванной снижением ожиданий по росту прибыли компаний и пересмотром прогнозов по ключевой ставке, произошел заметный рост притока вложений граждан. Приток средств частных инвесторов в фондовый рынок достиг 74,5 млрд руб. Параллельно граждане нарастили и вложения в ОФЗ, объем которых составил 61,4 млрд руб.

( Читать дальше )

Друзья, помните, в июле этого года я выдвинул смелую гипотезу о том, что в тот момент мы видели на рынке недвижимости Москвы не хаи, а очередное ценовое дно? Вот этот пост: https://t.me/labirint_investora/1421. К слову, этот пост примечателен еще и тем, что он собрал максимальное количество негативных реакций!!! 

Конечно, я понимаю, что не всем подписчикам нравятся такие прогнозы. Но знаете, в чем дело? Гипотеза и не должна быть елейной, ибо последствия такой вас скорее ужаснут, а должна быть обоснованной. Ну и еще она должна быть конкретной и проверяемой. 

Ну что же, пришло время проверить мою гипотезу. Давайте посмотрим, как изменилась медианная стоимость квадратного метра в столице на вторичке с середины лета. Увы и ах, на диаграмме СБЕР Индекса мы видим резкий и безудержный рост. И знаете, почему это происходит? Да элементарно: люди стали выходить из депозитов и скупают квартиры по низу рынка. А новых предложений мало, да и на рынок, как правило, — они выходят по завышенной цене. 

( Читать дальше )

🏦 Сбербанк опубликовал сокращённые результаты по РПБУ за сентябрь 2025 г. Со снижением ставки и смягчением ДКП начал оживать кредитный портфель (выдача ипотеки 3 месяца подряд выше, потребительское кредитование знатно увеличилось), но, конечно, не обходится без хитростей банка, чтобы показать прибыль выше, чем год назад (снижение налога на прибыль). Частным клиентам в сентябре было выдано 498₽ млрд кредитов (+3,1% г/г, в августе 2025 г. выдали 527₽ млрд), впервые с начала года выдано больше, чем год назад (снижение ставки бесследно не проходит):

💬 Портфель жилищных кредитов вырос на 1,5% за месяц (в августе +1,5%) и составил 11,6₽ трлн. В сентябре банк выдал 280₽ млрд ипотечных кредитов (+26,1% г/г, в августе 267₽ млрд). Оживление в ипотеке связано с различными смягчениями и отменами комиссий. В сентябре Сбер продолжил снижать ставки по рыночной ипотеке (ЦБ снизил ставку до 17%), также с 07.08.25 по 01.11.25 был увеличен уровень возмещения банкам на покупку квартиры.

💬 Портфель потреб. кредитов снизился на 0,6% за месяц (в августе +0,4%) и составил 3,4₽ трлн. В сентябре банк выдал 151₽ млрд потреб. кредитов (-16,6% г/г, в августе 189₽ млрд). Снижение выдачи связано с тем, что регулятор повысил макронадбавки практически по всем необеспеченным ссудам.

( Читать дальше )

Друзья, сегодня поговорим о том, что действительно пугает многих при оформлении ипотеки. Вы уже догадались? Правильно, это слово — переплата. Та самая цифра в конце графика платежей, которая заставляет глаза лезть на лоб. Но давайте разберемся, так ли она страшна?

Когда вы смотрите на эту огромную сумму, которую, по вашим подсчетам, вы отдадите банку за 30 лет, возникает вопрос: а зачем вообще знать эту цифру? Ведь вы покупаете квартиру своей мечты, и условия кредита вас устраивают. Переплата — это неизбежная часть любого кредита, будь то в России или Швейцарии. Даже если ставка минимальна, она все равно будет.

Вспомните, как 15 лет назад 100 тысяч рублей были огромной суммой, а сегодня это уже не те деньги. Так и с ипотекой: через 30 лет те деньги, которые вы платите сегодня, будут иметь совсем другую ценность. Поэтому не стоит зацикливаться на общей сумме переплаты.

График платежей нужен вам только для того, чтобы не забывать вносить ежемесячные платежи. А при возможности вы всегда можете сделать частичное или полное досрочное погашение. Важно, что вы купили квартиру и условия кредита вас устраивают.

( Читать дальше )

Каждый пятый считает приемлемым платить за квартиру в новостройке свыше 100 тысяч рублей в месяц.

Исследование, проведенное строительно-инвестиционной корпорацией «Девелопмент-Юг», показало предпочтения жителей России в ежемесячном платеже по кредиту за квартиру.

Согласно данным опроса, ровно половина респондентов назвала сумму в 50 тысяч рублей, максимально комфортным платежом по ипотеке. 13% ответили, что готовы в месяц отдавать банку около 80 тысяч рублей.

Чуть более 13% считают, что 100 тысяч рублей является вполне подъемной суммой для ежемесячного платежа. 25% опрошенных готовы и вовсе платить больше.

На днях председатель Социал-демократического союза женщин России Ольга Епифанова предположила, что ставку по семейной ипотеке с большой долей вероятности снизят до 4% при рождении третьего ребенка. Причем, по ее словам, это может произойти уже в 2025–2026 годы.

Эксперт добавила, что эта инициатива активно обсуждается в Госдуме и поддерживается министерствами. 

По данным консалтинговой компании SRG и РБК Недвижимость, за третий квартал в 18 крупных российских городах подешевело жилье. В лидеры по темпам снижения вышли Краснодар, Тюмень, Хабаровск и Сочи: здесь показатель уменьшился на 2,6–2,7% квартал к кварталу (кв/кв). В то же время в Санкт-Петербурге и Москве квадратный метр подорожал на 2,8% и 1,83% кв/кв — до 233,8 тыс. и 360 тыс. руб. соответственно.

В ведущих городах ЦФО, в том числе в Рязани и Ярославле, стоимость жилья в квартальном выражении не изменилась. Динамику цен определяют слабый спрос и слишком высокие для среднестатистического покупателя ставки по ипотеке, в то время как начавшийся процесс снижения ключевой ставки еще не успел повлиять на рынок. За третий квартал ипотека подешевела до 23–24% годовых.

Рынок жилья отреагирует на этот процесс с определенным временным лагом, поэтому восстановление спроса возможно ближе к концу года. По данным ВТБ, в сентябре объем ипотечного кредитования вырос на 11% в годовом выражении, до 405 млрд руб.

( Читать дальше )

Крупнейшие банки отметили резкий рост выдач ипотеки на вторичку в августе, выяснили «Известия». Спрос активизировался на фоне ожиданий россиян по снижению ключевой ставки. 

Сбер выдал жилищных кредитов на готовое жилье на сумму около 41,2 млрд рублей, уточнили в пресс-службе организации. На 30% больше, чем в июле. Это отражает тенденцию на всем рынке, уточнили эксперты.

Активизацию спроса отметили и в ВТБ.

В банке «Санкт-Петербург» сообщили, что выдачи растут и по сравнению с августом прошлого года. Показатели увеличились более чем в два раза.

В Абсолют Банке зафиксировали активизацию спроса на вторичное жилье и в сентябре. За первые недели месяца доля выдач ипотеки на вторичку выросла в полтора раза по сравнению с августом.

Сегодня на рынке четко прослеживается ценовой дисбаланс. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке примерно на 15–20% ниже, чем в новостройках, а в некоторых случаях разница достигает и 80% (например, в ЦФО), отметил гендиректор инвестиционной компании «Флип» Евгений Шавнев. Это делает покупку готового жилья всё более привлекательной альтернативой.

( Читать дальше )

Выдача кредитов за 9 мес 2025г снизилась на 42,5% г/г до 6,41 трлн руб, за сентябрь выдача снизилась на 12,5% г/г до 0,946 трлн руб — Frank RG

Все сегменты кредитования в сентябре показали положительную динамику, кроме кредитов наличными. Снижение в сегменте составило -10,3%, а выдачи в сентябре равны 324 млрд руб. Наибольший прирост был зафиксирован в сегменте автокредитования, прирост составил +15,1% к прошлому месяцу.

• Объем выдач ипотечных кредитов за сентябрь 2025 года составил 399,2 млрд руб (+2,5% м/м и +9% г/г). Средний размер выдаваемого кредита составил 5,0 млн руб. В сентябре было выдано 80,1 тыс. кредитов (-1% м/м, но +3,7% г/г). Всего за 9 месяцев 2025 года было выдано ипотечных кредитов на 2 599 млрд руб (-33,5% г/г).
• Выдачи кредитов наличными снизились на 10,3% к августу до 324 млрд руб. В количественном выражении было выдано на 5,9% меньше кредитов м/м (-30,4% г/г), а средний объем выданного кредита снизился до 185 тыс. рублей (-4,6% к августу 2025 года). За 9 месяцев 2025 года было выдано нецелевых кредитов на 2 450 млрд руб., что на 51,0% ниже, чем за 9 месяцев 2024 года. 

( Читать дальше )

В Москве строящееся жилье дороже сданного почти в полтора раза. В сентябре средняя цена новостроек достигла 619,5 тыс. рублей за квадратный метр против 419,1 тыс. в домах, введенных после 2020 года, таким образом разница составляет 47,8%. Такой разрыв фиксируют и в других регионах страны. По данным Банка России во втором квартале по России первичка стоила 205 тыс. за кв/м, вторичка 128 тыс., то есть плюс 60%.

Субсидированные ипотечные программы формируют устойчивый спрос на первичном рынке недвижимости в России, а девелоперы удерживают высокие цены через низкую ставку для покупателя. Себестоимость строек растет и дает жесткий ценовой фундамент. За первое полугодие она прибавила 5,7%, и в июле в Москве оценивалась около 176,3 тыс. за кв/м. При этом объем запусков новых проектов снижается, что также поддерживает цены в строящихся комплексах. На вторичке такой поддержки нет, поэтому продавцы гибче и чаще идут на скидки.

По нашим прогнозам, такой разрыв сохранится до конца 2025 года и в 2026 при текущей государственной и денежно-кредитной политике ЦБ. Высокие риски для покупателей на этом фоне связаны с тем, что перепродать квартиру в новостройке без потерь будет сложнее, так как ликвидность вторички выше.

( Читать дальше )