Современный рынок жилья давно перестал быть рынком недвижимости в классическом смысле. Сегодня это рынок финансовых конструкций, в которых квартира — лишь физический носитель.

Более 80% ипотечных сделок совершаются с использованием субсидированных ставок. Это означает, что цена квадратного метра формируется не исходя из себестоимости строительства, качества объекта или локации, а исходя из платежеспособности покупателей с льготной ипотекой.

Покупатель со ставкой 6% может позволить себе платеж в 2—2,5 раза выше, чем покупатель со ставкой 18%. Продавец не может назначать разные цены разным категориям, поэтому ориентируется на тех, кто платит больше — благодаря субсидиям. В результате услуга по снижению ставки уже встроена в цену квартиры, даже если формально её «нет» в договоре.

Покупатель без льгот платит не только за квартиру, но и за чужую финансовую привилегию.

При этом покупатель с льготной ипотекой приобретает не рыночный товар, а финансовую схему. Он покупает возможность обслуживать актив по искусственно заниженной стоимости денег. Но при перепродаже эта схема исчезает. Он продаёт уже не финансовый продукт, а просто квартиру.

Я наверное даже без особой подготовки, сразу цитата IR SVCB:

Реальная стоимость депозита со ставкой 16,5% для банка около 19% годовых.

Это та доходность по активам, которая нужна банку, чтобы выйти в ноль при размещении розничных срочных вкладов (без учёта текущих счетов и корпоративных денег).

Расчёт «на салфетке»

1) Прямые процентные расходы: 16,5%

Базовая ставка, которую банк платит вкладчику.

2) Регуляторные издержки, ФОР и АСВ

ФОР – фонд обязательного резервирования Банка России

Так как вклады у нас в основном небольшие, применим норматив 4,5%.

Эти деньги изымаются из оборота, размещаются в ЦБ «под ноль» и дохода банку не приносят.

Пересчёт ставки: 16,5% × (1 / (1 − 0,045)) ≈ 17,28%

Отчисления в АСВ, страхование вкладов, прямая надбавка к стоимости фондирования: ~0,15% в год (в отчётности МСФО мы выделяем эту сумму отдельной строкой).

После ФОР и АСВ ставка уже 17,28% + 0,15% ≈ 17,43%

3) Накладные расходы на привлечение: ~1,6%

Типовая структура наших расходов (примерно как у любого крупного банка, но зависит от часто субъективной аллокации на депозиты и другие продукты банка):

Лучшие бумаги 2025 года

Итоги 2025 года

Вот список 32 наиболее ликвидных акций по итогам 2025 года, упорядоченный по убыванию доходности. 

                                Таблица 1.

За 17 лет наблюдения лучшие бумаги года проиграли индексу только 4 раза, и было это в 2011 году и, к сожалению, в 2019, 2020 и 2021. Все остальные годы лучшие бумаги прошлого года неизменно обгоняли индекс МосБиржи на следующий год. С очень большой вероятностью так произойдет и в следующем 2026 году.

Лучшие бумаги 2024 года в 2025 году

По итогам 2024 года лучшими были следующие 8 бумаг:

• Аэрофлот
• Полюс
• OZON
• Сургутнефтегаз префы
• Русал
• Лукойл
• Мосбиржа
• Сбербанк

Как вы можете заметить, сразу 3 бумаги (OZON, Полюс и Сбербанк), которые были лучшими по итогам 2024 года остались лучшими и по итогам 2025.

В таблице 2 вы можете увидеть, как изменились цены лучших 8 акций 2024 года в 2025 году.

IPO прошло по верхней границе ценового диапазона

1750 рублей за акцию.
— Привлечено 25 млрд рублей в ходе размещения, Дом.РФ вошёл в топ-20 российских эмитентов по капитализации.
— По итогам размещения доля размещённых акций — 10,1% от увеличенного акционерного капитала. Государству принадлежат 89,9% компании.
— Заявки на участие в IPO подали более 40 институциональных и более 50 тысяч частных инвесторов. Они получили 70 и 30% акций соответственно. Якорные инвесторы получили 90% акций от желаемого объёма.
— Минимальная гарантированная аллокация для розничных инвесторов составила 5 бумаг. Меньше получили те, кто оставлял заявку на 1–4 акции. Остальные заявки исполнялись на 15% от объёма.

Акции Дом.РФ вошли в первый котировальный список Мосбиржи и будут торговаться лотами по одной бумаге.

Низкая аллокация — это позитив, т.к. деньги могут вернуться на фондовый рынок.

До IPO количество акций у Дом.РФ было 161,8 млн штук.
Теперь общее количество акций 180 млн акций.

Обратите внимание на периодические доп. эмиссии Дом.РФ

#IMOEX2 Месяц

Итак, ребят, давайте с вами пофантазируем и посмотрим на месячный график индекса.

Уровни на октябрь месяц были такие:
Сопротивление 3095
Поддержка 2600

Как видите уровень поддержки мы пробили в октябре и протестировали снизу ноябрем. По совокупности был тест пробитого ранее минимума июля на уровне 2604,07 пунктов.

По всей видимости дорога пока у нас одна — вниз. Насколько, я указывал в обзорах дневного графика, примерно 2260 пунктов.

Схема классическая и очень простая, поэтому я сейчас сижу в шортах и на откатах буду только доформировывать позиции.
Да, я не люблю работать от шорта, но если рынок показывает явную слабость, но этим надо пользоваться, хочешь ты этого или нет.

Вот такие сейчас дела на нашем рынке.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

#рубрикамесяц