Приветствую, дорогие друзья. Пришло время обновить взгляд на фонд коммерческой недвижимости «Современный 7» (ранее — «Современный арендный бизнес 7»).

Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги.

Основные характеристики и прогнозы

Фонд завершил размещение паев, так как смог привлечь необходимую сумму денег. Характеристики фонда на дату последней отчетности (ноябрь 2024):

• 106 млрд руб. — стоимость всех активов (СЧА 105 млрд);
• 78,6% активов (83+ млрд руб.) — складская недвижимость;
• 20,7% активов (22 млрд руб.) — депозиты и счета в банках;
• <1% — дебиторская задолженность.

Основные характеристики портфеля недвижимости:

• 14 логистических комплексов в различных регионах России;
• 1,1 млн кв. метров — совокупная площадь объектов;
• 74,8 тыс. рублей за кв. метр — средневзвешенная стоимость;
• 48,1 тыс. рублей за кв. метр — средневзвешенная стоимость для инвестора по биржевой цене пая 75 000 рублей (на 03.01.2025).

( Читать дальше )

«Я могу рассчитать движения небесных тел, но не безумие людей» — знаменитая фраза, которую приписывают Исааку Ньютону после разорения.

Перед написанием итогового поста за 2024 год перечитал такие же посты за предыдущие 3 года. Очень интересно сравнивать, что ждал и что потом произошло.

https://vk.com/@shadrininvest-razumnyi-investor-2022

https://vk.com/@shadrininvest-razumnyi-investor-2023

https://vk.com/@shadrininvest-razumnyi-investor-2024

 

Мой природный оптимизм, возможно, мне вредит. 2024 год стал для меня сложным годом. Как минимум он поставил передо мной много вопросов. Об этом я напишу сегодня. Начну с итогов года.

За последние три года настроение гуляло от эйфории до полной апатии, и 2024 не стал исключением.

Эквити

( Читать дальше )

Друзья, зафиксирую апдейт по ЗПИФ коммерческой недвижимости от УК Парус.

Парус-Логистика

В состав фонда включен складской комплекс в Подмосковье стоимостью 8,3 млрд рублей, якорный арендатор компания FM Logistic, с которым заключен нерасторгаемый долгосрочный договор аренды с индексацией ставки на размер ИПЦ, но в диапазоне 5-9% в год. Это был самый недооцененный на рынке объект складской недвижимости со стоимостью 33 795 рублей за квадратный метр. Ожидаемо, УК перезаключила договор с арендатором на новых условиях, индексация денежных выплат в 2025 году для инвесторов составит 48% (привет всем, кто спрашивал зачем я добавляю в портфель фонды Парус, а не длинные ОФЗ или короткие вклады).

( Читать дальше )

Прослушал вебинар Элвиса. Один из немногих, кто вовремя предсказал коррекцию.

1) Снижение ставки ЦБ здорово, но это не спасет закредитованные компании с большим долгом. Покупать на снижении ставки АФК Систему не стоит.

2) Мы писали про дефицит бюджета, будущую инфляцию и в следствие этого рост ставок – это было актуально. Сейчас это зеркало заднего вида. Дырявый бюджет был пополнен через рост налогов, рост госдолга и девальвацию, что вызвало рост инфляции. Мы видели помешательство на недельной инфляции – это было странно. Сейчас бюджет сбалансирован.

3) Условный Лукойл толком не вырастет, тут денег не заработаешь – это консенсус. А вот на Газпроме можно. Идеи должны быть нетривиальными.

4) Если СВО продолжится, никаких LQDT! Девальвация неизбежна. Даже в пессимистичном сценарии лучше покупать акции, чем облигации. Если СВО закончится, будет ралли.

5) Если сравнить будущую доходность длинных ОФЗ со Сбером и Т-Технологией, можно увидеть существенную недооценку акций.

( Читать дальше )

АВТОСЛЕД

Ну что ребят, надеюсь первая часть моего опыта с comon’ом – вам зашла.

Цель была вынести все предисловия в отдельный пост, чтобы, с одной стороны, описать свой бекграунд, с другой – оставить все злопыхания с наивным «копитрейдингом» позади.

Ведь, в самом деле, что там вообще можно на серьезных щщах обсуждать? «Пульс» давно уже с потрохами сожрал потенциальную аудиторию comon’а, а для «шаряших» — от всех эти рыночных заявок, 6% management fee (авторы получают половину) и таких же проскальзываний – нехило так сгорает седалище.

Тут, для чистоты, мы опустим, что в силу «тонкости» и неэффективности рынка с одной стороны, и нереальной формы трейдеров с другой, даже так им удается показывать неплохие цифры с приемлемой «слизью». Но …come on, давайте говорить серьезно. Это в среднем 7%+ годовых, которые не идут в учет вашего сложного процента…это чудовищные цифры…это просто никуда не годится.

( Читать дальше )

Всех приветствую!

Решил запостить свой первый текст на форуме. Сразу скажу, от финансового рынка был далек, и, зная уже частично среду, сразу скажу: пост – это не очередное токсичное нытье о том, как «автослед» утопил слепого котенка на акциях с «плечами», или как работяга с завода не вытерпел просадку в 30+%… нет, поговорить, в общем, хотелось бы о более серьезных материях: о трейдерах, об управлении, о брокерах…

Тут, ниже, скорее, вводная часть к следующему за этим посту. Не хотелось городить «стену текста».

Начну с начала. Сервис автоследования «comon» я изучал со стороны уже давно…когда у него был еще ужасный дизайн и выглядело все это как какое-то околофорумное кодло из непонятных существ: кругом ошметки Граалей и расколотые философские камни, обезумевшие Голлумы и черти, заболевшие золотой лихорадкой. При том, черти, что на авторах, что на копировальщиках…Пахло дурно, выглядело и того хуже.

И вот, шли годы и появились сбережения.

( Читать дальше )

      Сразу предупреждение: большинству это не надо, но тем, кому может надо — нужен длинный пост. Такой и будет...

      Давно хотел напомнить о самой старой поделке в магазине торговых систем birzhevyetorgovyesistemy.molz.io/  — «Трендовушке-простушке». Старость здесь не оскорбление, а комплимент. Вспомним Нассима Талеба и его эффект Линди: есть вещи, которые со временем становятся лишь прочнее.

     Понятно, что физические вещи — стареют в плохом смысле слова. Чем старше, тем ближе к смерти. Но дату смерти нематериального можно предсказать лишь вероятностно. Сколько будут помнить этого человека? Сколько раз переиздадут эту книгу? Сколько просуществует эта страна? Грубый, но рабочий метод — посмотреть, а сколько времени это существует уже? И плясать от этой цифры.

     Например, в 1950 году нас просят сказать, что просуществует дольше — христианство или Советский Союз? Любой прогрессивный пионер скажет, что СССР, ведь это новое, а религия это старое, и новое должно сменить старое. По Талебу, все наоборот: то, что существует почти 20 веков, имеет хорошие шансы пережить то, что существует всего 33 года. Что ж, мы знаем итог этого спора….

( Читать дальше )

( Читать дальше )

Надоело указывать очевидное в комментариях — напишу отдельным постом.


Пора бы уже понять простую истину — все, что работает в финансовой метрополии, на рынке мирового гегемона,
совершенно не обязано работать в финансовых колониях.
Все методики, умные книги всяких Грэмов и иже с ними — они не для нас, а для них.
Хотя бы потому, что они высасывают капитал со всего мира, а свою инфляцию отдают в мир.

Посмотрите на наш индекс полной доходности не в рублях, а в твердой валюте — он на уровне 2007 года...
Зачем покупать наши акции в долгосрок? Не понимаю.
Хотите сохранить капитал именно на фондовом рынке — у нас есть долговой рынок с инструментами на любой вкус.
Не связывайтесь с акциями.

     Рубрика «вопрос-ответ».

     «Добрый день, Александр. Хотел спросить по поводу облигаций. Вот у меня есть небольшая сумма, несколько миллионов рублей. В ближайшее время хочу уйти на пенсию. Пенсия в районе 35 т.р будет. Мой минимум трат 50-60 т.р. в месяц. Квартира есть. Правильно ли я понимаю. Сейчас длинные облигации на 15 лет дают 17℅, если я вложу 2,5 млн. рублей в эти облигации. Через год буду снимать 200 т.р, остальное реинвестировать, чтобы не тратить тело. Этот вариант нормальный по-вашему мнению, для добавления к пенсии? Или есть лучше вариант? Мне уже нужен такой подход, чтобы к моей пенсии добавлять недостающую сумму».

     То, что вы описали — на мой взгляд страшно опасная штука, коварно выдающая себя за безриск. Я не знаю, почему этот образ мысли так популярен в широких массах. Если коротко: в случае гиперинфляции вы ТЕРЯЕТЕ ВСЕ, а этот вариант исключать нельзя. В случае просто сильной инфляции, сильнее, чем была и планировалась — просто много теряете. Ставка фиксирована, это да. Но инфляция-то нет!

( Читать дальше )