Добрый день, друзья!

Несколько дней назад российские инвесторы в фонды недвижимости были неприятно удивлены кейсом ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» стоимость паёв которого буквально за пару месяцев обвалилась на 29%.


Инвесторы со стажем знают, что такой график котировок называется «кочерга»😊.

Основной причиной такой «кочерги» стало то, что расчетная стоимость пая (РСП), определяемая оценщиком фонда, может не соответствовать рыночным ценам объектов недвижимости. Эта история отлично изложена в блоге автора Фонды недвижимости (https://smart-lab.ru/blog/1307130.php).

__________

Совсем недавно, анализируя статистику доходности фондов недвижимости, я обратил внимание на любопытную коллизию.

По оценке Росстата цены на вторичном рынке недвижимости в среднем по РФ за 2025 год выросли на 4%. По данным СберИндекса рост цен на вторичное жильё составил 8%. Цены на московское жильё (MREDC) за 2025 год выросли на 12%.

👉 А индекс фондов недвижимости полной доходности (MREFTR), рассчитываемый на основе цен паев ЗПИФов, инвестирующих в недвижимость, за 2025 год вырос на 43% (подробнее см. здесь: https://smart-lab.ru/blog/1263197.php).

( Читать дальше )

На консультациях мы с клиентами всегда начинаем с целей.

Без этого ничего не работает. Невозможно построить финансовый план, если непонятно, ради чего вообще человек копит, инвестирует и отказывается от части привычного комфорта сейчас.

И вот что я всё чаще замечаю.

У многих взрослых, успешных людей главная финансовая цель — не про себя.

Не про свою свободу.
Не про запас прочности.
Не про возможность однажды работать меньше.

А про детей.

Дать хорошее образование.
Купить квартиру.
Сделать так, чтобы «наши дети жили лучше, чем мы».

Почему так — понятно.

Родители хотят детям лучшей жизни. И странно было бы спорить с тем, что помощь в начале пути может сильно упростить жизнь.

Но в какой-то момент у меня возникает вопрос:

А где в этом плане сам человек?

Потому что иногда за красивой формулировкой «я хочу обеспечить будущее детей» прячется совсем другая вещь.

Человек не строит свою жизнь.

Он пытается прожить ещё одну — через ребёнка.

Я хорошо понимаю родителей, которые хотят дать детям образование. Но я в свои 15 лет знал: у моих родителей нет денег на платный вуз. Значит, надо поступать на бюджет.

( Читать дальше )

Недавно мне попалась любопытная статистика — 95% людей, похудевших при помощи диеты, в итоге набирают эти килограммы обратно.

Эти данные могут ввести в заблуждение, как и данные по проценту разводов. Есть те, кто пережил несколько разводов — их статистика повышает средний показатель. То же самое и с диетами — есть заядлые диетчики, которые постоянно что-то пробуют и терпят неудачу.

Я вспоминаю об этих вещах тогда, когда слышу об очередных новогодних обещаниях. Ведь кто же из нас не обещал в следующем году измениться к лучшему? :) Не тратить деньги на ерунду, есть поменьше вредной пищи, начать ходить в спортзал и т. д.

Но после праздников эти обещания забываются, и мы вспоминаем о них только на следующий год. Все дело в том, что подобные решения — это тактика и стратегия, а не система и уж тем более не жизненная философия. В чем между ними разница?

• Похудеть на 10 килограммов — это тактика. Вести здоровый образ жизни — это система.
• Пробежать один марафон — это стратегия. Бегать регулярные марафоны — это изменение жизненной философии.

( Читать дальше )

В 2023 трек «Heart On My Sleeve» быстро стал хитом. Голос — Дрейк. Бит — The Weeknd. Продюсер — аноним, который обучил ИИ на записях музыкантов. За 3 дня до удаления трек разошёлся по TikTok. Потом вышли «новые» релизы Кобейна и Синатры без чьего-либо разрешения. Это перестало быть хулиганством и превратилось в проблему.


Другие мнения по рынку и отдельным компаниям можете увидеть раньше остальных в моем тг канале t.me/vt_invest_management.

Что сломал ИИ — и что не сломал

Музыкальная индустрия держалась на 3 столпах: дорогая запись, дистрибуция и продвижение. Стриминг снял второй барьер в 2010-х — лейблы адаптировались и перестроились в маркетинг и права. ИИ снимает первый.

Suno и Udio генерируют треки с вокалом за 30 секунд по запросу. Профессиональный трек — минимум $5K, а ИИ-подписка — $10 в месяц. Для рекламы, подкастов и фоновой музыки на Youtube разница в качестве уже не оправдывает разницу в цене.

Ударило по среднему классу рынка: сессионным артистам, авторам джинглов, мелким продюсерам. По данным Американской федерации музыкантов, кол-во заказов на права по музыке для рекламы и кино уже сократилось на 15%. Это реальные люди с реальными потерями дохода, просто о них не пишут в заголовках.

( Читать дальше )

Многие владельцы вкладов в российских банках ошибочно полагают, что при смене налогового статуса меняются и правила расчета налога с процентов.
В одном из вопросов подписчик спрашивает:

«Я нерезидент РФ, но у меня есть вклад в российском банке. Могу ли я не платить налог с процентов, если их сумма меньше 210 000 ₽ в год? Или для нерезидентов другие правила?»

Ответ:
Порядок применения необлагаемого лимита для нерезидентов точно такой же, как и для резидентов. Разница лишь в налоговой ставке.

Независимо от вашего статуса (резидент или нерезидент), лимит необлагаемых процентных доходов рассчитывается по единой формуле:
1 млн рублей × максимальная ключевая ставка ЦБ за соответствующий год.
Для 2025 года, когда ключевая ставка достигала 21%, этот лимит составляет 210 000 рублей.
Если ваш общий процентный доход по всем вкладам за год окажется, например, 300 000 рублей, то налогом будет облагаться только превышение — 90 000 рублей.

Разница между статусами проявляется только в ставке, по которой облагается сумма свыше лимита:

( Читать дальше )

( Читать дальше )

Летом 2025 года я купил квартиру в Москве. Написать сразу, по свежим следам, не получилось (не до того было), но в истории, по-моему, скрыто немало поучительного и, надеюсь, интересного. Полагаю, рассказ будет полезен не только тем, кто сам находится «на низком старте» (то есть тоже планирует покупать недвижимость), но и просто для общего развития.

Разобьем для удобства нашу историю на четыре части:

— подготовка

— поиск

— сделка

— последствия

I. ПОДГОТОВКА

Где деньги, Дим?

Что самое сложное и важное при покупке недвижимости? – Правильно: раздобыть деньги! К сожалению, этот важный и наиболее ответственный момент для большинства сводится к исключительно простой операции подачи заявки на ипотеку (что сегодня делается в несколько кликов). Почему «к сожалению»? – потому что автор считает ипотеку чем-то вроде читерства. Нечестной игрой. Раздавать кредиты на ограниченный ресурс (коей является недвижимость) – только раздувать пузыри и заниматься деморализацией ответственных сберегателей.

( Читать дальше )

Подруга позвонила в час ночи и попросила «скинуть ссылку на того таро-бота». Она не верит в мистику, работает аналитиком данных и в принципе не из тех, кто ищет ответы у карт. Но перед важным разговором с руководством ей нужно было просто — выговориться. Структурировать мысли. А нейросеть таро онлайн, как выяснилось, с этим справляется неплохо: задаёшь вопрос, получаешь расклад, начинаешь думать не о том, «что скажут карты», а о том, что ты сам на самом деле уже знаешь.

Я занимаюсь темой таро искусственного интеллекта уже больше года — тестировал сервисы, сравнивал трактовки, смотрел, где глубина реальная, а где просто красивый интерфейс с пустыми фразами. В этой статье — честный рейтинг 10 площадок, где можно сделать расклад таро через нейросеть. Большинство предлагают таро ии онлайн бесплатно хотя бы для старта.

 

 

Краткий обзор сервисов таро искусственного интеллекта

 

Прежде чем разбирать подробно, вот быстрая навигация. Все они делают расклад таро онлайн ии, но каждый со своим характером:

( Читать дальше )

Поднимаю аренду
...но делаю это с уважением

Вчера поднимал всем цены на аренду гаражей. Как рожденному в стране советских социалистических республик,  социалисту и революционеру в душе, мне всегда трудно и неудобно это делать. Как будто бы я делаю что-то плохое и предрассудительное.

( Читать дальше )

Большинство российских компаний платят дивиденды раз в год, летом, по итогам прошедшего года. Но есть эмитенты, которые делятся прибылью с акционерами 2, 3 и даже 4 раза в год. Для тех, кто строит портфель под денежный поток — это принципиально важно. Многие инвесторы начинают «дергаться», задаются вопросом, а что же делать с акциями весь остальной год, это сильно демотивирует, особенно, когда рынок стоит в боковике десятилетиями.

Собрал всех, кто платит или платил несколько раз в год согласно своей дивидендной политике, не обязательно, что выплаты есть сейчас, в списке есть компании, которые на текущий момент не осуществляют выплаты, но могут к ним вернуться при нормальной конъюнктуре.

Нефтегаз

Лукойл (LKOH) — 2 раза в год. Промежуточные за 9 месяцев (зима) + финальные по итогам года (лето). Направляет 100% скорректированного FCF. Один из самых надёжных плательщиков на рынке.

Татнефть (TATN / TATNP) — до 3 раз в год. За 6 месяцев, за 9 месяцев и финальные. Платит не менее 50% от чистой прибыли по РСБУ или МСФО — считают по большему значению.

( Читать дальше )