📉 Кочерга – диагноз фондов недвижимости

Добрый день, друзья!

Несколько дней назад российские инвесторы в фонды недвижимости были неприятно удивлены кейсом ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» стоимость паёв которого буквально за пару месяцев обвалилась на 29%.


Инвесторы со стажем знают, что такой график котировок называется «кочерга»😊.

Основной причиной такой «кочерги» стало то, что расчетная стоимость пая (РСП), определяемая оценщиком фонда, может не соответствовать рыночным ценам объектов недвижимости. Эта история отлично изложена в блоге автора Фонды недвижимости (https://smart-lab.ru/blog/1307130.php).

__________

Совсем недавно, анализируя статистику доходности фондов недвижимости, я обратил внимание на любопытную коллизию.

По оценке Росстата цены на вторичном рынке недвижимости в среднем по РФ за 2025 год выросли на 4%. По данным СберИндекса рост цен на вторичное жильё составил 8%. Цены на московское жильё (MREDC) за 2025 год выросли на 12%.

👉 А индекс фондов недвижимости полной доходности (MREFTR), рассчитываемый на основе цен паев ЗПИФов, инвестирующих в недвижимость, за 2025 год вырос на 43% (подробнее см. здесь: https://smart-lab.ru/blog/1263197.php).

В феврале я не знал, как объяснить эту коллизию. А теперь, после кочерги от Альфа-Капитала, я понял: опережающая доходность фондов недвижимости обеспечивается за счёт завышения расчетной стоимости паёв.

Однако, самое любопытное открылось чуть позже.

Логично предположить, что кочерга от Альфа-Капитала потянет за собой котировки всего пула фондов недвижимости, а значит и индекса MREFTR (в 2025 году ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» входил в этот индекс).

Однако, падения котировок MREFTR не происходит, индекс фондов недвижимости по-прежнему находится у своих исторических максимумов.

👉 Оказалось, что ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» некоторое время назад был исключен из базы расчёта индекса MREFTR. Это означает, что ни одна кочерга не повредит индексу MREFTR.

Ловкость рук и никакого мошенничества. 😊

Вывод: индекс фондов недвижимости MREFTR никак не отражает реальную доходность инвестиций в фонды недвижимости.