📉 Кочерга – диагноз фондов недвижимости

Добрый день, друзья!

Несколько дней назад российские инвесторы в фонды недвижимости были неприятно удивлены кейсом ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» стоимость паёв которого буквально за пару месяцев обвалилась на 29%.

Инвесторы со стажем знают, что такой график котировок называется «кочерга»😊.

Основной причиной такой «кочерги» стало то, что расчетная стоимость пая (РСП), определяемая оценщиком фонда, может не соответствовать рыночным ценам объектов недвижимости. Эта история отлично изложена в блоге автора Фонды недвижимости (https://smart-lab.ru/blog/1307130.php).

__________

Совсем недавно, анализируя статистику доходности фондов недвижимости, я обратил внимание на любопытную коллизию.

По оценке Росстата цены на вторичном рынке недвижимости в среднем по РФ за 2025 год выросли на 4%. По данным СберИндекса рост цен на вторичное жильё составил 8%. Цены на московское жильё (MREDC) за 2025 год выросли на 12%.

👉 А индекс фондов недвижимости полной доходности (MREFTR), рассчитываемый на основе цен паев ЗПИФов, инвестирующих в недвижимость, за 2025 год вырос на 43% (подробнее см. здесь: https://smart-lab.ru/blog/1263197.php).

В феврале я не знал, как объяснить эту коллизию. А теперь, после кочерги от Альфа-Капитала, я понял: опережающая доходность фондов недвижимости обеспечивается за счёт завышения расчетной стоимости паёв.

Однако, самое любопытное открылось чуть позже.

Логично предположить, что кочерга от Альфа-Капитала потянет за собой котировки всего пула фондов недвижимости, а значит и индекса MREFTR (в 2025 году ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» входил в этот индекс).

Однако, падения котировок MREFTR не происходит, индекс фондов недвижимости по-прежнему находится у своих исторических максимумов.

👉 Оказалось, что ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» некоторое время назад был исключен из базы расчёта индекса MREFTR. Это означает, что ни одна кочерга не повредит индексу MREFTR.

Ловкость рук и никакого мошенничества. 😊

Вывод: индекс фондов недвижимости MREFTR никак не отражает реальную доходность инвестиций в фонды недвижимости.

Данная публикация является личным мнением автора. Мнение владельца сайта может не совпадать с мнением автора.

ЗПИФы недвижимости

https://t.me/stockishere

Воронов Дмитрий

Екатеринбург

1996

35 321

с 20 декабря 2018

23 Комментария

Воронов Дмитрий
Сегодня в 14:45
Друзья, кто может подсказать: какие фонды недвижимости ещё принесли убытки инвесторам?
+1
Дмитрий-Димас Ермаков
Сегодня в 14:55
Прибыль не гарантируется. Снижение спроса. Отказ от индексирования аренды. Низкая ликвидность. Это всё будет везде. Это такая ситуация в целом на рынке. Всё ещё впереди. Посыпятся, один за другим.
+4
Влад
Сегодня в 16:05
Я так глянул, вроде бумажка категории ААА НРА. Очень плохой знак.
Upd: а не, сорян Эксперт дал. А+++ позже. Видимо это и есть причина исключения.
0
โอเล็ก
Сегодня в 15:29
Указано, небось, мелким шрифтом:
«Доходность в прошлом не гарантирует доходности в будущем.»
0

Читайте на SMART-LAB:

EUR/GBP: Быки приняли подачу у нижней границы

Кросс-курс EUR/GBP аккуратно протестировал нижнюю границу треугольника, где также проходит уровень поддержки 0.8610, и пробует завершить день сильной разворотной моделью в пользу покупателей. Что...

Tickmill

21:02

Набираем обороты и уверенно движемся вперёд!

Представляем финансовые результаты четырёх месяцев 2026 года. «ДОМ.PФ за четыре месяца 2026 года заработал 38,7 млрд рублей, что на 62% выше результата годом ранее. Опережающее снижение...

ДОМ.РФ

10:45

🚗 Европлан: сильный игрок, тяжелые обстоятельства

Автолизинговая компания отчиталась по МСФО за 1 квартал Европлан (LEAS) ➡️ Инфо и показатели Результаты: — чистый процентный доход: ₽4,2 млрд (-33%) — чистый непроцентный...