проектное финансирование

◾ ПАО «Ростелеком» завершает строительство трансъевразийской волоконно‑оптической линии связи (ВОЛС TEA NEXT), планирует её запуск в тестовую эксплуатацию весной — летом 2026 года, сообщил журналистам президент компании Михаил Осеевский.

◾ «Мы стройку заканчиваем. Со строительством, может, закончим в I квартале. Будем настраивать и весной или в начале лета будем запускать», — сказал Осеевский в кулуарах форума «Россия зовёт».

◾ По его словам, недавно для этого проекта «Ростелеком» привлёк льготный кредит ВЭБ.РФ и Альфа‑банка в рамках программы «Фабрика проектного финансирования».

◾ Стороны в июне подписали договор, предусматривающий предоставление синдицированного кредита в размере 24,4 млрд рублей на создание и обслуживание TEA NEXT. Сообщалось, что срок кредита составит до 10,5 лет.

◾ По данным ЕГРЮЛ, в конце ноября совладельцы ООО «Атлас» (оператор проекта TEA NEXT) — АО «Вестелком» (структура «Ростелекома»), АО «ГИВЦ Москвы» (структура Альфа‑банка) и Александр Ратушный (гендиректор «Атласа») — передали свои доли в залог ВЭБ.РФ и Альфа‑банку.

Минэкономики подготовило проект постановления о расширении механизма поддержки крупных инвестпроектов через «фабрику проектного финансирования». Он рассчитан на проекты стоимостью от 3 млрд рублей, финансируемые синдицированными кредитами ВЭБ.РФ и банков с льготной процентной ставкой. Механизм гарантирует неизменность условий на протяжении реализации проекта, что снижает риски инвесторов на фоне высокой ключевой ставки ЦБ (16,5%).

Особое внимание уделяется стимулированию использования российского оборудования. Проекты с долей отечественной техники более 30% смогут дополнительно снизить процентную нагрузку на весь кредитный портфель на 2 п.п. Также предлагается расширить «периметр» поддержки технологического суверенитета и увеличить потолок технологических кредитов до 30 млрд руб.

Финансирование станет более гибким: ВЭБ получит возможность уступать права требований коммерческим банкам с правом обратного выкупа и выдавать поручительства совместно с банками в траншах. Заемщики смогут самостоятельно определять дату расчета верхнего предела ставки, что будет влиять на размер субсидий для компенсации повышения ключевой ставки.

В условиях продолжающегося замедления жилищного строительства российские власти готовят комплекс мер поддержки отрасли. Премьер-министр Михаил Мишустин дал поручения профильным ведомствам — Минстрою, Минэкономики и «Дом.РФ» — проанализировать риски и представить план технологического развития строительства до 2030 года, включающий цифровизацию и повышение производительности труда. Одновременно рассматриваются меры поддержки спроса и налоговые льготы для застройщиков.

Замедление темпов строительства связано с ростом ипотечных ставок. По данным Росстата, за январь—сентябрь 2025 года ввод жилья снизился на 5,6% год к году, до 76,6 млн кв. м. Сокращение наблюдается как в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС, 52,3 млн кв. м, −5,6%), так и в многоквартирном сегменте (24,2 млн кв. м, −5,7%).

Для ИЖС власти планируют стимулировать спрос через нефинансовые меры. Доля ипотеки в этом секторе остаётся низкой — 3,7% всего ипотечного портфеля по оценкам «Дом.РФ». К 1 декабря ведомства должны представить предложения по формированию пообъектной статистики и аналитики ИЖС, чтобы банки могли точнее оценивать залоговую стоимость. Проблема недостатка данных ведёт к рискам занижения оценок и ограничивает кредитование.

После периода многомесячного снижения доля задолженности застройщиков, покрываемой средствами на эскроу-счетах, увеличилась в августе 2025 года на 1 процентный пункт, достигнув 69%. Перелом тренда обеспечили рекордные поступления на счета эскроу на фоне оживления ипотечного спроса.

С начала года уровень покрытия падал: во втором квартале 2024 года он составлял 92%, в третьем — 87%, в четвертом — 77%, к июлю 2025 года опустился до 68%. В августе на счета эскроу поступило 458 млрд руб., что на четверть превышает среднемесячный показатель первого полугодия. Эксперты связывают рост с снижением ключевой ставки, которое повысило доступность ипотеки на 15–20% в реальном выражении.

Оптимальный уровень покрытия

• По оценке специалистов, достаточный уровень покрытия с точки зрения рисков — от 65% и выше.

• При уровне 75% и выше застройщик может обслуживать операционные расходы без угрозы финансовой устойчивости.

• В Москве и Московской области идеальным считается покрытие более 100%, что полностью снижает риски.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» провело исследование и опубликовало аналитику текущего состояния рынка проектного финансирования (ПФ), его перспектив до 2030 года, а также рисков для застройщиков.

🏗️К концу 2024 года доля новостроек с эскроу-счетами достигла 98%, что свидетельствует об успешном завершении перехода на новую модель. Портфель проектного финансирования вырос до 8,2 трлн руб., при этом доступные банкам лимиты (20,2 трлн руб.) значительно его превышают, создавая запас для финансирования строительства. 

🏦 По данным «Эксперт РА» на конец 2024 года, 67 банков из 312 работали с эскроу, причем пять крупнейших банков контролируют 92% всего рынка по объему финансирования. Такая высокая концентрация обеспечивает централизованный контроль рисков и целевое использование средств.

📌«Эксперт РА» прогнозирует 3 фазы на горизонте до 2030 года.

📉2025 год — фаза коррекции:

— Причина. Ограниченный спрос на фоне высоких ставок по рыночной ипотеке.

Конкурсный отбор по строительству новых мощностей для покрытия прогнозируемого энергодефицита в Объединенной энергосистеме Востока завершился безрезультатно: ни одна компания не подала заявку. Аналитики связывают это с экономическими параметрами, которые энергогенераторы сочли недостаточными для окупаемости проектов.

Почему конкурс не состоялся

Согласно распоряжению правительства, базовая норма доходности должна была составить 14% при инфляции в 4%. Планировалось, что:

• в Приморском крае (до 250 МВт) новые мощности будут введены до декабря 2027 года,

• в Хабаровском крае (до 250 МВт) — до июля 2030 года.

Однако установленные предельные капитальные затраты оказались для участников слишком низкими:

• в Приморье — 183 млн руб. за 1 МВт,

• в Хабаровске — 753 млн руб. за 1 МВт (включая присоединение к газовым и электросетям).

По мнению экспертов, такой уровень затрат и нормы доходности не компенсирует риски инвесторов.

Кто мог участвовать

Потенциальными участниками конкурса считались «РусГидро», АЛРОСА и Сибирская генерирующая компания (СГК). Однако интереса они не проявили.

По данным ЦБ, в первом полугодии 2025 года прирост средств граждан на эскроу-счетах составил 460,7 млрд руб. Это более чем вдвое меньше, чем годом ранее — тогда показатель достигал 1 трлн руб. В июне 2025 года прирост составил лишь 39,7 млрд руб. — минимальное значение с января и в 5 раз меньше майского (209,4 млрд руб.). По сравнению с июнем 2024 года прирост сократился в 11 раз.

Общий объем средств на эскроу-счетах на 1 июля 2025 года достиг 6,8 трлн руб., увеличившись в годовом выражении лишь на 1%. Такая вялая динамика отражает ослабление спроса на жилье и спад ипотечного кредитования: за первое полугодие выдано 1,5 трлн руб. ипотеки — на 47% меньше, чем годом ранее. В июне объем выданной ипотеки составил 309 млрд руб., снизившись более чем вдвое по сравнению с июнем 2024-го.

Дополнительное влияние оказал рост объема раскрытия счетов эскроу — средств, переведённых застройщикам после ввода объектов. В июне раскрыто 342 млрд руб. (против 143 млрд в мае и 235 млрд годом ранее), чему способствовал рост ввода жилья: 3,2 млн кв. м (+23% к июню 2024 года и в 1,6 раза больше майского уровня).

В первом полугодии 2025 года объем средств, недопоступивших на эскроу-счета из-за рассрочек, достиг 1,2 трлн руб., сообщает Дом.РФ. Несмотря на это, сами рассрочки помогли удержать покрытие задолженности по проектному финансированию на уровне 71% — без них оно могло бы снизиться до 60–65%, отмечает аналитический центр компании.

Рост рассрочек связан с резким удорожанием ипотечного кредитования: по данным ЦБ, доля кредитов для застройщиков по ставке выше 20% годовых к июню выросла до 16%, а средняя ставка по проектному финансированию — до 10,6%. В этих условиях рассрочка стимулировала продажи и обеспечивала хотя бы частичное поступление средств на счета дольщиков: по данным АКРА, покупатели вносят до 50% стоимости жилья сразу, а остальную часть — до ввода объекта в эксплуатацию.

Тем не менее, рассрочки несут риски. По словам экспертов, у застройщиков часто нет достаточной экспертизы для оценки платежеспособности клиентов. Это может привести к недобору средств на счетах к моменту сдачи дома. Риски усугубляет и растянутый во времени характер выплат — часть клиентов будет завершать рассрочку при ставке 20%, другие — при 15%.

Продажи жилья в рассрочку в проектах с банковским проектным финансированием стремительно растут. По оценкам Сбербанка и Альфа-банка, доля таких сделок уже достигла 25–30%, тогда как еще год назад она не превышала 15%. Рост связан с высокими ставками по ипотеке, на фоне которых застройщики активнее предлагают рассрочку как способ стимулировать спрос.

При рассрочке покупатель вносит 20–30% от стоимости на эскроу-счет, а остальная сумма вносится по графику до завершения строительства. Это позволяет застройщику сократить процентные расходы по кредиту. Однако схема несет серьезные риски: в случае расторжения договора средства подлежат возврату с эскроу-счета, что увеличивает финансовую нагрузку на банк.

ЦБ уже выпустил рекомендации по учету таких рисков и разрабатывает подходы к регулированию рассрочек. По мнению аналитиков, при дальнейшем росте доли таких сделок возможны дефолты — до 10% договоров. Банки при этом уже начали ужесточать подходы к оценке проектов с высокой долей рассрочек.

Банк России планирует ввести новые требования к резервированию кредитов, которые выдаются девелоперам на фоне роста продаж жилья в рассрочку. Если доля таких сделок у застройщика превысит 30–50% (точный порог еще обсуждается), банки должны будут учитывать повышенные риски неплатежей и создавать дополнительные резервы. Это повысит стоимость проектного финансирования для застройщиков, активно использующих рассрочку.

Тем не менее банки смогут снизить нормативный дисконт, если докажут платежеспособность покупателей. В качестве аргументов ЦБ рассматривает высокий первоначальный взнос (от 20–50%) или регулярные платежи, сопоставимые с ипотечными. Возможность оценки дохода заемщика также обсуждается, хотя банки пока отказываются от таких проверок, ссылаясь на отсутствие договора с покупателем.

Поводом для регулирования стало резкое увеличение объема рассрочек — по данным ЦБ, к 1 июня 2025 года на руках у застройщиков было 1,1 трлн руб. от покупателей, не зачисленных на счета эскроу. В ряде проектов рассрочка по сути заменяет ипотеку, но не обладает ее защитными механизмами, предупреждают в ЦБ. Покупатель может не получить одобрение на ипотеку, а защита в случае потери дохода отсутствует.