квартира

На российском рынке набирает обороты новая тенденция — ведущие ритейлеры активно открывают магазины малого формата площадью 70–150 м². X5 Group запустила сеть «Налету», «Магнит» развивает форматы «Заряд» и «Magnit Go», «Дикси» экспериментирует с «Дикси GO!». Все эти форматы объединяет общая идея — гибрид магазина и кафе с акцентом на готовую еду, кофе и базовые товары.

Любопытно наблюдать, как крупные сети почти одновременно решили освоить сегмент малых форматов. Концепции строятся вокруг современных сценариев: быстрые покупки на ходу, кофе по дороге на работу, товары «по пути домой». Внедряются технологические решения — кассы самообслуживания, умные весы, электронные сомелье, предзаказ через приложения.

Для владельцев небольших помещений в локациях с интенсивным трафиком появление новых форматов — потенциально хорошая новость. Это ещё один класс арендаторов, конкурирующий с аптеками и алкомаркетами. Но вместе с тем возникают и существенные риски.

Нам поступили комментарии к посту о рисках ГАБ от подписчиков. Инвесторы задали несколько интересных вопросов о возможных угрозах, которые волнуют многих. Отвечаем!

Да, конкуренция в продуктовой рознице действительно высокая. Но при выборе объекта под инвестирование ключевой фокус — это минимизация риска ухода арендатора.
На практике это означает:

— Локация с высокой плотностью домохозяйств;
— Интенсивный пешеходный и автомобильный трафик;
— Низкая локальная конкуренция;
— Помещение, которое технически подходит под супермаркет;
— Экономика арендатора: высокий товарооборот и адекватная арендная плата;
— Юридическая и техническая чистота объекта.

Когда все эти факторы соблюдены, вероятность ухода крупного ритейлера практически нулевая. А если внезапно арендатор всё же уйдёт, у качественных объектов обычно формируется очередь тех, кто готов занять помещение — хорошая локация снижает риски до минимума. Если конкуренция усилится настолько, что начнут закрываться магазины, первыми уйдут слабые проекты с плохой экономикой, а не объекты в сильных локациях.

«Семья или гражданин могут купить отдельный квадратный метр у компании в новостройке в форме ваучера, акции или иным похожим способом. В этом случае приобретатель квадратных метров не должен фактически покупать вторую квартиру банку через пять лет, пользуясь кредитами и влезая в ипотечные долги. При этом он будет уверен в том, что покупает квадратные метры, которые, в отличие от денег, не съест инфляция. Например, накопив 150–200 тысяч рублей на периферии, семья или отдельный гражданин могут купить квадратный метр, потом еще один, и так метр за метром постепенно копят на собственную квартиру», – пояснила в разговоре с «Абзацем» председатель «Иван Чая» Элина Жгутова.

P.S. Какая ж забота о населении !😅 Аж оторопь берет 😡

Последние пару месяцев рынок недвижимости стоит на ушах: все боятся демонических бабушек-собственниц, которые по суду отжимают квартиры у ничего не подозревающих покупателей. В этом большом гайде мы разберем с профессиональным судебным юристом все аспекты этой проблемы: от леденящих душу историй из судов до самых надежных способов защититься от таких рисков. В общем, будет весело!

Сам я финансист и суды стараюсь обходить стороной, поэтому я попросил судебного юриста Александра Малютина (автора отличного блога «Прочёл в законе», как раз посвященного оспариванию сделок в суде) помочь мне разобраться с юридической стороной вопроса. В общем, вся экспертиза в здоровенном материале ниже именно от Александра – огромное ему спасибо за то, что он потратил многие часы, отвечая на мои вопросы и делая подборки из судебных дел!

Долго собирался с силами написать этот пост, много раз откладывал, но всё же попробую. Речь пойдет о довольно сложной теме взаимоотношения с детьми, а именно снабжения их ресурсами, и в частности жилплощадью. Должны ли родители обеспечить детям отдельную жилплощадь, или не должны? Пойдет это на пользу, или наоборот во вред? Всё это очень и очень сложные вопросы. Но попробую все же структурировать свои мысли на данный счёт, и заодно поделиться ими с моими дорогими читателями.

Начну с того, что меня жилплощадью родители не обеспечивали, хотя я и довольно долго прожил с мамой и папой. И наверное бы жил так и дальше. Свой небольшой дом — площадь позволяла, сестра вышла замуж и к тому времени уже съехала. Но нам с супругой повезло, после рождения дочери, у матушки видимо началось очередное обострение, и мы вынуждены были срочно эвакуироваться с грудным ребенком на руках, поскольку жить вместе стало невыносимо.

Казалось бы, я должен был бы быть обижен на родителей, но я напротив благодарен им.

Риски роста расходов

Риск №1: Непредвиденный ремонт. Крыша, фасад, инженерные системы — всё это может потребовать дорогостоящего ремонта, особенно по мере старения здания.

Как SimpleEstate минимизирует этот риск? Перед покупкой каждого объекта мы проводим детальный технический аудит: проверяем фундамент, кровлю, коммуникации, несущие конструкции. Выявляем скрытые дефекты до сделки. Отказываемся от объектов с высокими рисками дорогостоящего ремонта в обозримом будущем. Создаем резервные фонды на текущее обслуживание и плановый ремонт. Страхуем объекты в надежных страховых компаниях. Важная особенность работы со стрит-ритейлом: арендатор полностью делает ремонт помещения сам. Он получает помещение «в бетоне» — со стенами, крышей и работающими коммуникациями. Все инженерные сети внутри помещения, пожарную сигнализацию и отделку арендатор делает за свой счет. Нам важно поддерживать в порядке несущие конструкции, кровлю и основные коммуникации.

Риск №2: Рост коммунальных и эксплуатационных расходов. Тарифы на электричество, воду, отопление, вывоз мусора могут вырасти быстрее инфляции. Если эти расходы нельзя переложить на арендатора, они снижают доходность проекта.

В ближайшее время, будет закрыт последний чит льготной семейной ипотеки, выдаваемой под 6% и субсидируемый до рыночной ставки государством. Напомню, ранее, льготных семейных ипотек можно было взять неограниченное количество, затем ограничили до 1. Но всё ещё оставался лайфхак, когда по одной ипотеки, можно было взять каждому из супругов.

Самое забавное, что про этот лайфхак, мне рассказала ипотечный менеджер Сбера, когда я брал студию. А на мое удивление, она ответила, что раньше вообще люди набирали льготных семейных ипотек без всяких ограничений.

А вы говорите от чего такие нереальные цены на недвижимость… Вот и ответ.

Но не суть, поскольку, вероятно, данный лайфхак скоро закроют:

С 1 февраля 2026 года в России планируют ввести поправки, которые запретят оформлять два льготных кредита по семейной ипотеке на каждого из супругов.

Согласно решению Минфина РФ (№25-67381-01850-Р от 15.10.2025), оба супруга должны будут участвовать в одном договоре — один в качестве заёмщика, другой в качестве созаёмщика.

Здравствуйте, уважаемые коллеги!

Давно хотел привести собственный пример, как получилось (уже давно, правда) купить и продать квартиру, и сравнить полученный результат с условным результатом покупки долларов США и их последующей продажей через аналогичный период владения.

Дисклеймер.

1) Не учитывается возможное размещение долларов США во вкладах (проценты по вкладам), также как и не учитывается возможная сдача в коммерческий найм квартиры (плата за найм). В идеале, это неплохо бы сделать и посчитать, но уж больно муторно искать статистику за 2005 – 2016 гг. Допустим, эти суммы за весь период владения были бы сопоставимыми.

2) Не учитывается инфляция.

3) Не учитываются расходы, связанные с владением и пользованием квартирой

Исходные данные. 21.01.2005 приобретена однокомнатная квартира в городе-миллионнике по цене 850 000 рублей. Курс доллара США на 21.01.2005 был 28,1594 рублей за 1 доллар. 18.02.2016 квартира была продана за 2 490 000 рублей. Курс доллара США на 18.02.2016 был 77,8503 рублей за 1 доллар.

Материнский капитал с 1 февраля 2026 года снова подрастёт и составит 974,1 тыс. руб. на второго ребенка (если семья не получала выплат на первенца, 737,2 тыс. руб. на первого ребенка). В комментариях, можем поиграть в игру: «на сколько средних м2 жилья хватит ма капитала в вашем регионе».

Также вырастет и единовременное пособие при рождении ребенка — до 28773 рублей.

В общем, государство всеми силами делает вид, что ему не всё равно, на печальную демографическую ситуацию (в мире, кстати, всё тоже самое — рожать никто не хочет).

К сожалению, сомневаюсь, что это поможет. Рожать детей, ради каких-то сомнительных «плюшек» от государства, станут только клинические идиоты.

Не буду сетовать на то, что нынешние дети, ещё и сами дети, лет до 30-40, но все же,  есть некоторые мысли, относительно демографии.

В наше время, к сожалению, для многих, дети стали ассоциироваться с ущемлением себя, жилищных и материальных проблем, и практически нищеты. Один ребенок — ещё куда ни шло, а два, три, четыре, воспринимается как добровольное сумасшествие, аскетизм. И такие «блаженные» многодетные родители, вместо должного уважения,  вызывают лишь сарказм, и даже агрессию.