Риски коммерческой недвижимости — честно и без паники Ч3

Риски роста расходов

Риск №1: Непредвиденный ремонт. Крыша, фасад, инженерные системы — всё это может потребовать дорогостоящего ремонта, особенно по мере старения здания.

Как SimpleEstate минимизирует этот риск? Перед покупкой каждого объекта мы проводим детальный технический аудит: проверяем фундамент, кровлю, коммуникации, несущие конструкции. Выявляем скрытые дефекты до сделки. Отказываемся от объектов с высокими рисками дорогостоящего ремонта в обозримом будущем. Создаем резервные фонды на текущее обслуживание и плановый ремонт. Страхуем объекты в надежных страховых компаниях. Важная особенность работы со стрит-ритейлом: арендатор полностью делает ремонт помещения сам. Он получает помещение «в бетоне» — со стенами, крышей и работающими коммуникациями. Все инженерные сети внутри помещения, пожарную сигнализацию и отделку арендатор делает за свой счет. Нам важно поддерживать в порядке несущие конструкции, кровлю и основные коммуникации.

Риск №2: Рост коммунальных и эксплуатационных расходов. Тарифы на электричество, воду, отопление, вывоз мусора могут вырасти быстрее инфляции. Если эти расходы нельзя переложить на арендатора, они снижают доходность проекта.

Как SimpleEstate минимизирует этот риск? Структура наших договоров аренды предусматривает, что коммунальные и большинство эксплуатационных расходов несет арендатор — это стандартная практика для договоров аренды с арендаторами нашего профиля. Собственник платит только налог на имущество, эксплуатационные расходы и страхование. Всё остальное — на стороне арендатора.

Риск №3: Увеличение налоговой нагрузки. Рост кадастровой стоимости объекта приводит к увеличению налога на имущество. Изменения в налоговом законодательстве (рост НДС, например) могут увеличить налоговое бремя на владельцев коммерческой недвижимости.

Как SimpleEstate минимизирует этот риск? Мы постоянно мониторим изменения в налоговом законодательстве, оперативно адаптируем структуру финансирования наших проектов, системно работаем над снижением издержек в проектах. К сожалению, минимизация этого риска удается нам (да и не только нам) не всегда.

Главное: риски существуют, но ими можно и нужно управлять. Профессиональный отбор объектов, глубокий due diligence, работа с надежными арендаторами, правильная структура договоров и активное управление — всё это превращает коммерческую недвижимость в проектах SimpleEstate из рискованной авантюры в предсказуемый источник стабильного дохода.

Мы всегда указываем ключевые риски по каждому объекту в Инвестиционном меморандуме, чтобы инвесторы четко видели все существенные риски конкретного проекта. Мы не скрываем риски от инвесторов — прозрачность и честность являются основой эффективных отношений