Налоговые ловушки

почитываю reddit регулярно, просто «за жизнь». В основном конкретные темы, но иногда оно подсовывает само сюрпризы. 
Наша практика в части личных налогов это вообще детский сад и халява достаточно часто. 

Вот сегодня попалась история — чел купил в 2018м кондо, пожил три года, в 2021 сдал и переехал в другой город. 
Весной этой продал, заработал 180к сверху (после недетских расходов по сделкам, «там» это дорогое удовольствие), и уже выходит на сделку по покупке дома. 
180к покрывают взнос и расходы по сделке. 

Случайно рассказал знакомому бухгалтеру. Тот задал несколько вопросов и накидал в ответ где чел попадёт немедленно. 
— налог на вычет по амортизации (чел вообще не был в курсе)
— capital gains налог. Чел надеялся на 250к вычет так как сам жил, но… так как это было давно то не считается. Продал дом в котором не жил сам — никаких вычетов. 
— И у него до 15го июня выслать налоговой чек, иначе попадает на штрафы. 
В итоге, если отослать чек то покупка дома у него обламывается. 

Так вот интересная тема с этими налогами (широкими мазками, я не спец). 
— если сам не живёшь (сдаёшь, и так далее), то вычета на долговременно владение, как у нас, нет. 
— capital gains налог 0-15-20%
— самая подлянка — depreciation recapture. Это когда амортизация недвиги вычитается каждый год из твоих налогов, уменьшая доход А при продаже вычет облагается обратно как обычный налог (прогрессивный, к тому же). 

Подлость этого инструмента в нескльких моментах:
— когда продаёшь недвигу, вначале считается списанная на амортизацию стоимость, и возвращается обратно (до цены покупки, или продажи, смотря что ниже). И это считается прибылью. Обзывается depreciation recapture и облагается 25-37% налогом. (Часть недвиги типа парковки и подобной инфраструктуры можно по другом утипу считать. Амортизация быстрее, вычеты больше, но в обратку прилетает налогов огого). 
— даже если ты был балбесом и не списывал амортизацию с доходов, налоговой пофиг — она посчитает эту амортизацию сама и обложит налогом. Несмотря на то что выгод ты не извлекал. 
— если там еще остаётся место для манёвра — сверху capital gains налог.

Да, если подарить недвигу родне то накопленная амортизация тоже передаётся, и попадает под налоги. Если унаследовать то амортизация считается заново с нуля. 

Ну и после федералов еще и местные налоги на обе статьи могут накинуть. Красота, да и только. 
Еще и Big Beautiful Bill Трампа с одной стороны резко ускорил амортизацию и вычеты на новую коммерческую недвигу, с другой — попадалово при продаже стало сильно глубже.  

www.recostseg.com/post/depreciation-recapture-explained — хорошая статейка.