ипотека

Методика расчета доходности облигаций, погашение ипотеки и долгосрочные сбережения

 

📊 Новости в мире финансов и инвестиций:

— По данным Росстата, недельная инфляция с 11 по 17 ноября составила 0,11%. Годовая инфляция замедлилась до 7,2%.

— С 8 декабря 2025 года Московская биржа изменит расчет доходности облигаций и введет новый показатель — z-спред к ставке RUONIA. Эти изменения сделают рынок более прозрачным и удобным для инвесторов. Новый подход улучшит расчеты для разных типов облигаций, а z-спред наглядно покажет, дороже или дешевле рынка торгуется конкретная бумага.

— По данным Банка России, в 3 квартале 2025 года число индивидуальных инвестиционных счетов (ИИС) выросло на 72 тыс. и достигло 6,3 млн. Инвесторы выбирали преимущественно российские облигации и фонды денежного рынка.

— Банк России утвердил изменения для розничных ПИФов, чтобы повысить их привлекательность и защитить инвесторов. Теперь фонды смогут инвестировать в неторгуемые ценные бумаги и цифровые долговые активы, но с лимитом в 10% от активов.

( Читать дальше )

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, что происходит со спросом, а также посмотрел, снизились ли рыночные ставки по ипотеке.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

🏖️ Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Снижение закончилось.

( Читать дальше )

«В октябре 2025 года Росреестром по Москве зарегистрировано 9 774 договора жилищной ипотеки. Динамика к предыдущему месяцу (11 372) составила минус 14,1%. Данный показатель также снизился на 17,9% к октябрю 2024 года (11 900)», — отмечается в сообщении.

В январе-октябре 2025 года зарегистрировано 99 172 договора ипотечного жилищного кредитования на первичном и вторичном рынках недвижимости. Показатель сопоставим с 10 месяцами 2024 года (-1,6% к 100 793).

«Изменение ключевой ставки ЦБ пока не привело к явному пересмотру условий жилищного кредитования, а ставки рыночной ипотеки по-прежнему остаются достаточно высокими. В сложившихся обстоятельствах покупатели скорее предпочитают брать ипотеку для доплаты в альтернативных сделках. Улучшая жилищные условия на вторичном рынке, москвичи делают выбор в пользу готовых современных проектов с ремонтом, экспозиция которых разнопланово представлена в столице», — приводятся в сообщении слова руководителя управления Росреестра по Москве Игоря Майданова.

( Читать дальше )

На российском рынке набирает обороты новая тенденция — ведущие ритейлеры активно открывают магазины малого формата площадью 70–150 м². X5 Group запустила сеть «Налету», «Магнит» развивает форматы «Заряд» и «Magnit Go», «Дикси» экспериментирует с «Дикси GO!». Все эти форматы объединяет общая идея — гибрид магазина и кафе с акцентом на готовую еду, кофе и базовые товары.

Любопытно наблюдать, как крупные сети почти одновременно решили освоить сегмент малых форматов. Концепции строятся вокруг современных сценариев: быстрые покупки на ходу, кофе по дороге на работу, товары «по пути домой». Внедряются технологические решения — кассы самообслуживания, умные весы, электронные сомелье, предзаказ через приложения.

Для владельцев небольших помещений в локациях с интенсивным трафиком появление новых форматов — потенциально хорошая новость. Это ещё один класс арендаторов, конкурирующий с аптеками и алкомаркетами. Но вместе с тем возникают и существенные риски.

( Читать дальше )

В октябре 2025 года в России, по данным Росстата, было введено в эксплуатацию 7 млн кв. м жилья, что на 9% превысило аналогичный показатель октября 2024 года. Тем не менее, за десять месяцев 2025 года ввод нового жилья в РФ снизился на 4,6% в годовом выражении до 83,6 млн кв. м.

Оживление рынка новостроек могло быть связано с возобновившимся ростом ипотечного кредитования. По данным сервиса «Домклик», в октябре текущего года было выдано ипотечных кредитов на сумму более 352 млрд руб., что на 26% превысило объём выданной ипотеки в аналогичном месяце 2024 года. В то же время по итогам 9 месяцев 2025 года наблюдалось снижение выдач ипотечных кредитов на 34% к аналогичному периоду прошлого года до 2,6 трлн руб., по данным Frank RG.

Таким образом, динамика ввода в эксплуатацию нового жилья почти полностью соответствует динамике ипотечного кредитования, что неудивительно, поскольку до 85% нового жилья в России покупается с использованием ипотечных средств. Рост выдач ипотеки и, соответственно, продаж нового жилья был связан, главным образом, с увеличением спроса на ипотечное кредитование на фоне снижения ключевой ставки ЦБ РФ с июня 2025 года.

( Читать дальше )

Два года назад я писал о денежной нагрузке при покупке квартиру в ипотеку. Тезисы из нее:

-Пиковая (1-1.5 года): Строительство, первый взнос, ремонт и мебель.
-Умеренная (5-10 лет): Аренда почти полностью покрывает ипотеку; разницу легко компенсировать.
-Нулевая (через 8+ лет): Инфляция и рост аренды «съедают» фиксированный платеж, и квартира начинает приносить чистый пассивный доход.

Уже прошел почти год, как получил и сдаю студию. Есть возможность сравнить модель из поста и данные на практике.

Ниже привожу График необходимых платежей после оплаты первоначального взноса:

( Читать дальше )

Ставка по ипотеке.

Второй день идут такие запросы- «мне 50 и более лет. Хочу взять ипотеку и купить квартиру (дом) у физического лица и ставка 20% очень много. Что можно сделать?»

Тааакс. У нас есть два вида ипотеки. Пока:

➡️Покупка недвижимости у застройщика юрлицо. Ставка 6% по программе Семейная ипотека (мы берём основную часть России без новых территорий и районов где вечно холодно))

Чтобы взять ипотеку по этой ставке у вас должен быть ребёнок не старше 7 лет. Или два ребёнка не старше 18 лет, тогда можно купить и построить дом своей мечты.

➡️если у вас нет детей маленьких, или покупаете дом или квартиру у физического лица то ставка 20% годовых в среднем на текущий момент. (Есть 900 небольших городов в России, где можно оформить семейную ипотеку если купить квартиру у физического лица)

Итого, нет детей и хочешь дом или квартиру у физического лица, то несмотря на то сколько тебе лет, хоть 20, хоть 50 ставка будет 20% годовых.

И придумать тут Алексей ничего не сможет. Ну только если не купить ставку. Есть такой вариант. Правда стоит очень долго эта штука.

( Читать дальше )

В России общественники предложили принять закон, разрешающий покупателям жилья приобретать его у застройщиков по частям, то есть выкупать квадратные метры в рассрочку, по мере накопления средств. Авторы инициативы считают, что такая форма оплаты жилья в новостройках будет выгоднее для населения, чем коммерческая ипотека. У этой инициативы есть свои плюсы и минусы.

Среди первых возможность приобрести в собственность часть квартиры, апартаментов или индивидуального дома сразу, не накапливая годами на первоначальный взнос по ипотеке и, что немаловажно, без посредничества банка, который вправе не одобрить выдачу займа. В то же время из-за роста цен на жилье, особенно в городах-миллионниках, где сохраняется высокий спрос на новостройки, накопленных денег может не хватить, чтобы приобрести оставшуюся часть квартиры.

При этом маловероятно, что застройщики согласятся принимать оплату в 15–20 лет по цене 15–20-летней давности, так как это для них невыгодно. Соответственно, это будет означать, что большинству россиян, желающих приобрести жилье, без кредита все-таки не обойтись. А если ставки по рыночной ипотеке, действительно, как недавно спрогнозировали в правительстве РФ, к 2030 году упадут до 5–6% годовых, она станет значительно доступнее для большинства населения.

( Читать дальше )

Инвестиции в недвижимость, депозиты и доля комфорт-класса

📊 Новости в мире финансов и инвестиций:

— По данным Росстата, недельная инфляция с 6 по 10 ноября составила 0,09%. Годовая инфляция замедлилась до 7,73%.

— Согласно данным ЦБ, в октябре новые вложения в депозиты выросли в 21 раз, достигнув 722 млрд руб. После сентябрьского оттока БПИФы денежного рынка привлекли 28 млрд руб. от частных лиц, а их чистые активы увеличились до 1,3 трлн руб.

— 23 марта 2026 года Московская биржа переводит срочный рынок на единую торговую сессию. Основные изменения — отмена промежуточного клиринга и перенос основного клиринга на конец дня.

— В октябре частные инвесторы вложили в ценные бумаги на Московской бирже 175,8 млрд руб. Из них 112,7 млрд руб. пришлось на облигации, 14,9 млрд — на акции и 48,2 млрд — на паи фондов. Доля частных лиц в обороте акциями и паями составила 68%, а в торговле облигациями — 13%.

— Один из крупнейших финансовых институтов ДОМ.РФ объявил ценовой диапазон для IPO на Московской бирже: 1650-1750 рублей за акцию. Сбор заявок продлится с 14 по 19 ноября 2025 года. Ожидается, что объем размещения составит не менее 20 млрд рублей, а рыночная капитализация компании — от 267 до 283 млрд рублей без учета средств от предстоящего размещения.

( Читать дальше )

Нам поступили комментарии к посту о рисках ГАБ от подписчиков. Инвесторы задали несколько интересных вопросов о возможных угрозах, которые волнуют многих. Отвечаем!

Да, конкуренция в продуктовой рознице действительно высокая. Но при выборе объекта под инвестирование ключевой фокус — это минимизация риска ухода арендатора.
На практике это означает:

— Локация с высокой плотностью домохозяйств;
— Интенсивный пешеходный и автомобильный трафик;
— Низкая локальная конкуренция;
— Помещение, которое технически подходит под супермаркет;
— Экономика арендатора: высокий товарооборот и адекватная арендная плата;
— Юридическая и техническая чистота объекта.

Когда все эти факторы соблюдены, вероятность ухода крупного ритейлера практически нулевая. А если внезапно арендатор всё же уйдёт, у качественных объектов обычно формируется очередь тех, кто готов занять помещение — хорошая локация снижает риски до минимума. Если конкуренция усилится настолько, что начнут закрываться магазины, первыми уйдут слабые проекты с плохой экономикой, а не объекты в сильных локациях.

( Читать дальше )