инвестиции в недвижимость

Давно мы не касались фондов недвижимости, предлагаю взглянуть на свежий ЗПИФ «Парус-Красноярск».

🤔Кстати, почему не касались? Последние 2 года ЗПИФы недвижимости лично мне были неинтересны: они проигрывали вкладам и облигациям. Плюс, в моем случае не было сильного смысла их покупать — у меня в портфеле недвижимость представлена «в натуральном виде».

Ещё больше свежих обзоров на самые актуальные инвестиционные инструменты — в моем телеграм-канале. Подписывайтесь!

Но сейчас сложно найти вклады выше 15%. Надежные облигации дают примерно столько же. Впереди — неопределенность с курсом рубля (лично я ставлю на постепенную девальвацию) и возможный вторичный разгон инфляционных процессов из-за накопленной денежной массы.

Короче, я и сам в этом году поглядываю в сторону недвижки. Разумеется, коммерческой. Однако порог входа в неё очень высок, плюс при покупке помещения добавляется куча хлопот — поиск арендаторов, заключение договоров, ремонт, налоги...

ЗПИФы выглядят хорошей альтернативой. Особенно биржевые ЗПИФы, которые можно купить и отслеживать в брокерском приложении, и туда же получать регулярные выплаты.

• Первичный рынок: спрос снизился на 19% г/г на фоне высокой ключевой ставки и сильного сокращения льготной ипотеки. Цены продолжали активно расти из-за изменения структуры спроса в пользу дорогостоящего жилья и дефицита предложения. До конца года ждем активизации покупок при росте цен по мере смягчения ДКП.

• Вторичный рынок: объем спроса просел лишь на 3% – стабильность обеспечивается высокой ликвидностью рынка, даже при низкой ипотечной активности. Однако цены на готовое жилье почти не изменяются. Во втором полугодии ждем увеличения спроса при некотором ускорении роста цен.

• Ипотека: устойчивость спроса на ипотеку обеспечивают программы Семейной ипотеки. С учетом данных по начавшейся дефляции на рынке усиливаются ожидания снижения ключевой ставки, что будет стимулировать и снижение ипотечных ставок и, в свою очередь, рост спроса.

• Предложение: на рынке наблюдаются признаки дефицита предложения. Темпы вывода новых проектов с начала 2025 года крайне низкие. При этом фокус девелоперов смещается на проекты бизнес-класса. Ждем активизации вывода проектов во втором полугодии по мере смягчения политики ЦБ.

Крупные российские банки этим летом фиксируют рост выдач ипотеки. Основу выдач по-прежнему составляют льготные госпрограммы с однозначными ставками (ставка по семейной и IT-ипотеке — 6%, по дальневосточной и арктической — 2% годовых). «Июльские показатели свидетельствуют о постепенном восстановлении спроса на ипотеку. Объем выдач превысил данные июня этого года и всего на 3% уступил результатам июля 2024 года. Мы ожидаем, что смягчение политики регулятора будет способствовать дальнейшему восстановлению спроса, при этом большая часть выдач будет сохраняться в рамках госпрограмм», — говорит старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ Алексей Охорзин. В июле у банка 83% выдач приходилось на госпрограммы.

В то же время банки наблюдают рост спроса и выдач не только в льготном, но и в рыночном сегменте, где ставки до сих пор двузначные. Например, в Сбербанке в июле количество заявок на ипотеку на первичном рынке по рыночным ставкам выросло почти на 22% к июню 2025 года.

В июле 2025 года застройщики Московского региона продали 478,3 тыс. кв. м жилья в новостройках, что на 25% больше, чем месяцем ранее, по данным Est-a-Tet. Наибольший рост зафиксирован в новой Москве — +27,1% (88,4 тыс. кв. м), в старой Москве продажи увеличились на 19,8% (237 тыс. кв. м), в Подмосковье — на 17,6% (152,9 тыс. кв. м).

По числу сделок в столице зарегистрировано 4601 договор (+18,2%), в области — 3484 (+21%). Всего в регионе Росреестр оформил 10 018 договоров (+20,5% к июню). В годовом выражении спрос в старой Москве и Подмосковье практически достиг уровня июля 2024 года, снизившись лишь на 0,9% и 1,6% соответственно, а в столице даже вырос на 1%. Новая Москва осталась в минусе на 21,5% из-за падения продаж массового жилья.

Эксперты связывают рост активности с понижением ключевой ставки ЦБ с 21% в июне до 18% в июле, что снизило доходность вкладов и подтолкнуло инвесторов к покупке недвижимости. Банки предложили рыночные ипотечные программы с временным субсидированием от девелоперов, позволяющие получить кредит под 7,9%.

‼️Рост рынка акций это конечно прекрасно, сам на последнем взлёте рынка заработал более 10 млн рублей. Но у меня по прежнему 90% капитала находится в недвижимости, как в более надёжных и стабильных активах. И когда СВО закончится, а ставка снизится вверх пойдёт и рынок недвижимости.

Случай с Алуштой мы с вами уже разбирали в канале. На днях одна из подписчиц спрашивала про отель Cosmos Stay Adler в Сочи.

☝️О том почему мы НЕ будем покупать этот отель. В сегодняшнем видео.

Ютуб — youtu.be/Xd6tmd6Dv88

Вконтакте — vk.com/video-148253334_456239540

Рутуб — rutube.ru/video/0e8d13b5758bf57da9f5ee739bb9476c/

👉 Наш канал по недвижимости тут — t.me/ProfitGateRealty