Фонд "ПАРУС-Красноярск": как стать рантье без хлопот

Давно мы не касались фондов недвижимости, предлагаю взглянуть на свежий ЗПИФ «Парус-Красноярск».

🤔Кстати, почему не касались? Последние 2 года ЗПИФы недвижимости лично мне были неинтересны: они проигрывали вкладам и облигациям. Плюс, в моем случае не было сильного смысла их покупать — у меня в портфеле недвижимость представлена «в натуральном виде».

Ещё больше свежих обзоров на самые актуальные инвестиционные инструменты — в моем телеграм-канале. Подписывайтесь!

Но сейчас сложно найти вклады выше 15%. Надежные облигации дают примерно столько же. Впереди — неопределенность с курсом рубля (лично я ставлю на постепенную девальвацию) и возможный вторичный разгон инфляционных процессов из-за накопленной денежной массы.

Короче, я и сам в этом году поглядываю в сторону недвижки. Разумеется, коммерческой. Однако порог входа в неё очень высок, плюс при покупке помещения добавляется куча хлопот — поиск арендаторов, заключение договоров, ремонт, налоги...

ЗПИФы выглядят хорошей альтернативой. Особенно биржевые ЗПИФы, которые можно купить и отслеживать в брокерском приложении, и туда же получать регулярные выплаты.

📦Что такое фонд «ПАРУС-КРАСНОЯРСК»?

Актив фонда — новый технологичный логистический парк класса «А» общей площадью 140 га, расположенный в д. Старцево (в 20 мин. от Красноярска) и рядом с федеральной трассой «Сибирь». Управляющая компания — PARUS.

⛵️Про «ПАРУС», думаю, все слышали — это наверное самая известная «недвижимая» УК на Мосбирже. 25+ лет опыта, под управлением портфель из 18 объектов общей стоимостью более 111 млрд ₽. На бирже торгуется уже 7 фондов.

Индустриальный парк состоит из 2 корпусов площадью 65740 м². Оба корпуса уже имеют полную 100%-ную заполненность. Якорный арендатор первого корпуса — OZON, а второго — «Сберлогистика». С обоими арендаторами заключены долгосрочные договоры аренды до 2035 г. c ежегодной индексацией ставки 5-8%.

💰Фонд получает порядка 550 млн ₽ арендных платежей в год, которые идут на выплаты пайщикам. Доход от арендного потока — порядка 12,5% годовых вплоть до 2029 г. Еще ~10% годовых может составить доход от роста стоимости актива. Этому будет способствовать инфляция и рост ставок аренды. Прогноз суммарной доходности на горизонте 5 лет — 22,5% годовых.

Дополнительные факторы роста цен: дефицит качественной индустриальной недвижимости (вакансия складов класса А в Москве — 0,4%), удорожание стройматериалов (+40% с 2020 г).

⚙️Параметры фонда

Старт торгов состоялся в апреле 2025 г, сейчас УК выпускает дополнительные паи. Это позволит более активно гасить заемные банковские средства и расширять парк недвижимости дальше. В перспективе возможно увеличение имущества фонда за счет покупки корпусов следующих очередей на этой же территории.

● Название: «ПАРУС-КРАС»
● ISIN: RU000A108UHO
● УК: Parus Asset Management
● Цена пая: 900 ₽
● Прогнозная доходность: 22,5% годовых
● Оценочная стоимость актива: 4,8 млрд ₽
● Прогнозная стоимость к концу 2029: 6,8 млрд ₽

📍Страница фонда на сайте УК

⚠️Подводные камни

● Ликвидность. Паи торгуются на бирже, но объемы низкие. Продажа по справедливой цене может занять некоторое время. Но это не спекулятивный актив, а покупка вдолгую.

● Комиссии УК. Включают плату за управление (10 млн в год со всех активов) и успех (10% от прибыли). Доходность спрогнозирована УЖЕ с учетом комиссий, но не забываем про НДФЛ.

● Рыночные факторы. Снижение спроса на аренду, досрочное расторжение договоров арендаторами, рост ставок ЦБ (но всё это я оцениваю как маловероятные риски в ближайшие годы).

● Только для квалов. Увы, покупка ЗПИФа доступна не всем. Если вы ещё не квал, то читайте инструкцию и приступайте к окваливанию.

🎯Подытожу

Фонды PARUS — инструмент для инвестиций в коммерческую недвижимость класса А. Инвестор зарабатывает на ежемесячных выплатах (аренда) и росте стоимости пая (переоценка активов).

📈Обгонит ли ЗПИФ доходности по вкладам и облигациям? Возможно. Но, на мой взгляд, не это главное. Основное преимущество — это диверсификация вложений, которая добавляет в портфель самый фундаментальный и надёжный класс активов — недвижимость.

Я долго отмахивался от таких ЗПИФов, но теперь, пожалуй, пора присмотреться.

👉Подписывайтесь на мой телеграм — там все обзоры, подборки, качественная аналитика, новости и инвест-юмор.

📍 Дивиденды во 2-м полугодии 2025! Сколько и от кого ждать выплат
📍 Подборка ЛУЧШИХ СВЕЖИХ облигаций за июль 2025. Часть 2
--------------------
✅Ещё больше интересного — в моем телеграм-канале
Мой блог в Дзене: Инвестор Сид
Профиль в Т-Пульс: sid_the_slot