
🏠 Друзья, знаете, какой вопрос мне задают чаще всего, когда речь заходит об инвестициях в недвижимость? «Как вложиться в хороший объект, чтобы не возиться с ремонтом, арендаторами и просрочками по платежам?»
💯 И вот мой честный ответ: покупать квартиру и пытаться на ней зарабатывать — не инвестиции, а полноценная вторая работа. Особенно если вы рассчитывали на «пассивный доход».
🔍 Но есть инструмент, который переворачивает подход к недвижимости с ног на голову. Это ЗПИФы коммерческой недвижимости — и сейчас я покажу, как они позволяют обычным инвесторам заходить в те проекты, доступ к которым раньше был только у крупного капитала.
🔑 Что такое ЗПИФ и зачем он вам?
📊 Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) — это способ коллективно вложиться в дорогостоящую недвижимость. По сути, вы не покупаете здание целиком, а становитесь совладельцем: получаете пай, а с ним — долю от арендного дохода и роста стоимости объекта.
💡 Это реальный актив, который работает на вас без вашего участия: не вы ищете арендатора, не вы устраняете протечку или судитесь с должниками. Этим занимается управляющая компания.
Интерес россиян к покупке недвижимости за рубежом для переезда продолжает снижаться. В июле 2025 года активы подбирали с целью релокации 59% покупателей, тогда как годом ранее этот показатель составлял 63%, подсчитал сервис Prian. По данным Tranio, на цели переезда, получения ВНЖ или гражданства пришлось 32,53% сделок, против 37,76% годом ранее.
Эксперты связывают сокращение спроса с завершением волн релокации, пик которых пришелся на вторую половину 2022 года для Турции и на 2023 год для Европы. Снижение числа сделок в Турцию составило около 40% год к году, а общее падение сделок для переезда оценивается в 8%. Ужесточение миграционных правил и ограничения на оформление ВНЖ также могли повлиять на динамику.
В сегменте высокобюджетных покупателей меняются цели: ранее приоритетом была диверсификация капитала и резидентство, теперь часть аудитории возвращает капитал в Россию. Вместе с тем растет доля покупателей, ориентированных на отдых — 25% клиентов в июле 2025 года против 20% годом ранее. Популярные направления — Турция, Грузия, страны Юго-Восточной Азии, где активно приобретают так называемые «дальние дачи».
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, когда восстановится спрос на ипотеку, а также посмотрел, как снизились рыночные ставки по ипотеке после июльского снижения ключевой ставки.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.
Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Пик сезона, а недвижка не улетела в космос.
Китайская сфера недвижимости в январе — июле зафиксировала падение притока инвестиций на 12% в годовом исчислении, до 5,35 трлн юаней (примерно $750,72 млрд по текущему курсу ЦБ страны). Об этом сообщило Государственное статистическое управление (ГСУ) КНР.
Из опубликованного доклада следует, что за семь месяцев соответствующий показатель в жилом фонде составил 4,12 трлн юаней (более $577 млрд), понизившись на 10,9%.
Как уточняется, совокупная площадь объектов на стадии строительства в народной республике за январь — июль сократилась по сравнению с аналогичным периодом 2024 года до 6,38 млрд кв. м (снижение на 9,2%). Что касается жилой недвижимости, было зафиксировано падение на уровне 9,4%, до 4,45 млрд кв. м.
Из распространенного документа следует, что площадь сданных в эксплуатацию зданий в Китае за семь месяцев уменьшилась по сравнению с тем же прошлогодним периодом на 16,5% и составила 250 млн кв. м. В жилищном секторе произошло снижение на 17,3%, до 180 млн кв. м.
Согласно статистике ГСУ, инвестиции в китайский рынок недвижимости в 2023 году снизились на 9,6%, а в 2024 году — на 10,6%, до 10 трлн юаней (примерно $1,4 трлн).

Оговорка: смотря в какой бетон инвестировать.
Опять же не в столицах, ибо их сносят оптом теперь, а в регионах, То в регионах инвестиция в хрущи — средненькая по доходности, если получать хрущь по наследству и так себе затея, если покупать.
И не потому, что соотношение арендного дохода к стоимости маленькое, как считают некоторые. Как раз хорошее соотношение. Купить можно было летом за 2,100-2,400 млн. рублей, а сдавать по 15-25 тысяч рублей.
Цена = 2100-2400 тысяч рублей.
Доход в год = 180-300 тысяч рублей.
Окупаемость = 11-8 лет. Что нормально вполне для недвижимости, при том, что сам лот тоже немного дорожает по 10% в год в среднем — а это тоже доход.
Это так себе инвестиция, потому, что лот дорожает медленно, когда все растет и расти начинает последним, а вот падать в цене такой лот будет быстрее и сильнее, чем квартиры в новых домах.
Именно по этой причине, лично я считаю, что это мало интересно.