инвестиции в недвижимость

📊 Интересный график, который многое объясняет!

Мы стремительно движемся к новой реальности на рынке недвижимости. Идея «купить на котловане и заработать на сдаче дома» практически умерла. Более того, в будущем покупка квартиры у застройщика после сдачи дома в эксплуатацию станет выгоднее, чем на этапе котлована.

Почему так происходит? Всё дело в рассрочке. По разным оценкам, до 50% сделок за последние полтора года заключаются с использованием рассрочки от застройщика. Клиент оформляет рассрочку с обязательством перейти на ипотеку или внести наличные к моменту ввода дома в эксплуатацию.

Однако, по данным Сбербанка, около 40% таких рассрочек начали распадаться. Люди не смогли перейти на ипотеку по разным причинам: от финансовых трудностей до проблем с продажей старой квартиры. В результате застройщики сталкиваются с пулом непроданных квартир, которые нужно срочно реализовать.

И узнал застройщик об этом только после ввода дома в эксплуатацию. Этакий нежданчик))

Что это значит для вас? Если вы планируете покупку недвижимости, рекомендую подождать. Неясно, как застройщики будут справляться с массовым запаздыванием сроков ввода, а вы уже платите ипотеку. Мой совет: дождитесь окончания строительства и найдите хороший вариант уже после сдачи дома.

( Читать дальше )

Кто в курсе, почему на сайте irn.ru до сих пор нет итогов августа 2025 с ценами на недвижимость? Обычно они в последний рабочий день эти итоги публикуют.

Последняя неделя лета выдалась не слишком волатильной. Дефляция закончилась, рубль ведёт себя аутистично, акции тоже не особо бодрые, облигации ползут вниз. Трамп отдыхает от твитов, купоны по облигациям терпят унижение, которое также передалось и на дивиденды. Ситуация с дивами пока ни разу не классная, зато вы классные, и этот свежий дайджест специально для вас.

Это легендарный еженедельный дайджест, который выходит в моём телеграм-канале, на который приглашаю обязательно подписаться, чтобы ничего не пропускать, там много топового контента.

🏆 Рубль — аутист

Вообще не обращает внимание на ожидания экспертов. Изменение за неделю: 80,55 → 80,36 руб. за доллар (курс ЦБ 80,74 → 80,33). Юань 11,24 → 11,25 (ЦБ 11,19 → 11,27). Ждём доллар по ₽95 к концу года?

( Читать дальше )

Давайте посмотрим на цены на недвижимость в Москве за последние 10 лет:

Данные по цене за квадратный метр взяты отсюда:

www.irn.ru/gd/za-10-let/

к сожалению irn.ru показывает только минимальную цену на отрезке, а не цену в начальной точке, поэтому попытаемся интерполировать:

 

Средний уровень цен за кв.м. в Москве:

июль 2015: 190000р (интерполяция на глазок)

июль 2025: 278188р

Общий рост за 10 лет: ≈ 46.41%

Среднегодовая доходность: ≈ 3.89% в год

Накопленная инфляция за период: 2015-07-15 — 2025-07-15: 87.49%

Итого видим, что по данным irn.ru цена квартиры даже не обгоняет инфляцию.

Если посмотреть по годам, то бурный рост был в основном только в 2019 и 2020 (почему то график не совпадает с графиком отсюда как будто какая то разница в один год) и были так же года когда цена падала:

( Читать дальше )

Друзья, давайте поговорим о влажных мечтах риелторов и инвесторов!

Многие ожидают, что после снижения ставок по депозитам в банках, огромное количество денег хлынет на рынок недвижимости. Но давайте разберемся, насколько это реально.

Я занимаюсь этим бизнесом уже много лет и могу сказать, что в головах людей существует некое правило: ипотека становится доступной для обычного человека, когда ставка по ипотеке на вторичном рынке составляет 10-12% годовых.

На текущий момент, 30 августа, ставки в трех ведущих банках России, которые контролируют 90% рынка, выглядят так:

— Сбербанк: 22% годовых
— Альфа-Банк: 22% годовых
— ВТБ: 24-25% годовых

Чтобы ставки в этих банках снизились до уровня 10-12% годовых, необходимо, чтобы Центральный Банк снизил свою ставку примерно на 10%. Вопрос в том, как быстро это произойдет?

Я думаю, что это займет около полутора лет.

Вот пример из последней консультации. Семья ждёт ребёнка и хотят купить 3-х комнатную квартиру в городе миллинике. Квартира стоит 6 000 000 рублей своих 500 000 рублей.

( Читать дальше )

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Крыма выросла до 245 тыс. рублей, что на 40% выше показателей прошлого года. Рост существенно превосходит средний по России, где цены увеличились лишь на 16,5%. Наибольший скачок зафиксирован в Алуште (+50%) и Ялте (+47%), где сосредоточен основной туристический поток.

📊Спрос смещается от Краснодарского края к Крыму
Несмотря на общее падение числа сделок по ДДУ в России (-27,8%), Крым демонстрирует устойчивый интерес инвесторов. Инвесторов стимулирует ожидание роста цен — арендная доходность достигает 10–13% годовых. При этом в Краснодарском крае продажи упали на 49% из-за моратория на строительство в Сочи и снижения туристической привлекательности, сообщает Ъ.

✈️ Перспективы: +20% после открытия авиасообщения
Основными покупателями остаются жители других регионов, приобретающие недвижимость для личного использования или сдачи. С возобновлением авиасообщения недвижимость на полуострове может подорожать на 20% надеются покупатели. Дополнительный фактор роста — переход девелоперов из Краснодарского края на крымский рынок с более качественными проектами.

( Читать дальше )

Средняя площадь квартир в российских новостройках за 10 лет сократилась на 14% — исследование Единого ресурса застройщиков. Так, если в 2015-м показатель был на уровне 56,6 кв метра, то в 2025-м — 48,8 кв метра. Россияне переезжают в «скворечники» из-за высоких цен на недвижимость и неподъёмной ипотеки, отмечают эксперты. @bankrollo

Стоимость новостроек за десятилетие выросла в 2,6 раза

В среднем стоимость новостроек за десятилетие выросла в 2,6 раза, отстав от динамики роста зарплат строителей (рост в 3,1 раза), но опередив инфляцию и рост цен на стройматериалы (рост в 1,9 раза)

Сильнее всего стоимость новостроек за 10 лет увеличилась в Республике Алтай и Республике Дагестан — в семь раз. На втором месте оказалась Республика Крым. За 10 лет новостройки здесь подорожали в 4,3 раза.

Владимир Левченко (https://t.me/levchenko_vladimir)

Очень интересная статья вышла в Ведомости по аренде в России.

1- август это самый большой пик спроса на аренду во всех крупных городах- студенты опять же.

2- но в этом году нет такого резкого всплеска спроса и даже есть, о боже, снижение цен в ряде крупных городах. Например, Краснодар минус 1,9%

3- резкий рост объёма предложения. В прошлом августе на рынке городов-миллионников  было 23 100 лотов, а сейчас – 43 300.

Это следствие двух факторов- на рынок массово выходят объекты купленные по льготной ипотеке под инвестиции. И из-за высокой ставки по ипотеке на вторичном те кто не может продать квартиры ставят их в аренду.

Рентабельность аренды, которая была последние годы 5-<% годовых может уйти еще ниже. Плюс проблема вообще как бы пристроить свой объект на сдачу. Это уже проблема в крупнейших городах.

Продать эти квартиры, особенно купленные по льготной ипотеке у застройщика ан реал. Тк в основном они куплены дороже рынка, плюс вложения в ремонт и технику.

Вот такие вот инвестиции под 1-3% годовых. Зато сколько «успешных» кейсов в телеграмме с призывом — «делай как я)))

У кого есть квартиры для сдачи как дела с Рентабельностью?

( Читать дальше )

На SmartLab много постов про недвижимость: обсуждают продажи, ипотеку, аренду. Но вот про посутку — почти ничего. Хотя рынок этот огромный и живой: сотни тысяч квартир каждый месяц крутятся через Авито, Циан и Суточно.

В России пока нет нормального инструмента аналитики в этой сфере. Есть системы для управления объявлениями, но вот понять:

как вообще ведёт себя рынок,
как формируются цены,
сколько денег там крутится,
— всё это остаётся тёмным лесом.

Мы сами давно в теме — у нас есть опыт работы со схожими продуктами на рынке США (3000 объектов). Там это уже стандарт: каждый арендодатель смотрит в аналитику, чтобы понимать загрузку, цены и доходность. В России такого пока нет.

И момент интересный: международные площадки (Airbnb, Booking) ушли, зато активно растут наши локальные игроки — Суточно, Авито, Циан, Островок и др. Рынок меняется прямо на глазах.

Поэтому мы решили строить аналитический инструмент для посуточной аренды в России. И делиться частью аналитики здесь, на SmartLab, в реальном времени.

( Читать дальше )